Najemcy powinni rozmawiać z zarządcami

Przez ostatnie siedem lat, gdy utrzymywała się dobra koniunktura, wszystko w tym biznesowym małżeństwie funkcjonowało niemal bez zarzutu. Obie strony zarabiały i były zadowolenie z wzajemnej współpracy. Jednak gdy kryzys głośniej zapukał do drzwi centrów handlowych, a konsumenci zacisnęli pasa, pojawiły się pierwsze zgrzyty. Najemcy zaczęli narzekać na kurs euro, w którym płacą czynsze, spadek obrotów i rosnące koszty stałe. Zarządcy ripostowali, że ryzyko kursowe działa w obie strony, a koszty idą w górę. bo w dobie kryzysu trudniej zwabić klienta do galerii. Prawda jak zwykle leży gdzieś po środku, ale nie zapominajmy, że koniec końców najemca i wynajmujący jadą na wspólnym wózku i warto, by uzgodnili między sobą, w którą stronę zmierzają.
O tym, jak ważkim tematem stało się racjonalne zarządzanie centrum handlowym, żelazna kontrola kosztów, a przede wszystkim potrzeba dialogu pomiędzy zarządcami centrów i właścicielami sklepów, świadczy dyskusja jaka miała miejsce podczas X edycji konferencji Shopping Center Forum & Awards i panelu dyskusyjnego Okrągłego Stołu Najemców Centrów Handlowych – Przełamując fale kryzysu. W rozmowie uczestniczyli: Piotr Wilczyński, członek zarządu, Vision Express; Zofia Nachiło-Morbiato, dyrektor ds. rozwoju, I.O. Venezia; Wojciech Normand, wiceprezes zarządu Deichmann-Obuwie; Mariusz Wojdon, wiceprezes zarządu, Alma Market oraz Artur Mikołajko, prezes zarządu, Intersport Polska.
Poniżej przedstawiamy zapis z tej dyskusji.

Zofia Nachiło-Morbiato, dyrektor ds. rozwoju I.O. Venezia
Z perspektywy firmy prowadzącej sieć ponad 60 sklepów i mającej szereg podpisanych umów na nowe otwarcia, największym problemem jest obecnie zjawisko uruchamiania nie w pełni skomercjalizowanych centrów handlowych.
W niektórych przypadkach są to pojedyncze puste lokale, ale często zdarza się tak, iż centrum otwiera swoje podwoje bez dominujących operatorów. Najemcy, którzy planują zaistnieć w danym obiekcie, wymieniają się informacjami. Stąd wiemy, że zdarza się, iż wynajmujący przedstawiają nam informacje o podpisanych umowach najmu, a w rzeczywistości nie są one jeszcze sfinalizowane. Pogłębia to nierówność pomiędzy stronami zawierającymi umowy najmu, ponieważ nie mamy rzetelnych danych do oceny ryzyka. Problem ten wypłynął dopiero w kryzysie. Wcześniej nie spotykaliśmy się z sytuacją, kiedy to centrum otwierało się nie w pełni wynajęte.

Artur Mikołajko, prezes zarządu Intersport Polska
Prowadzimy sieć 28 sklepów zlokalizowanych wyłącznie w centrach handlowych. Jeszcze 10 lat temu mówiąc o jakości centrum najważniejszym hasłem była lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z perspektywy sieci oczywiście lokalizacja jest najważniejsza, ale niemniej istotne są warunki umowy najmu oraz sposób zarządzania.
Lokalizacja niesie za sobą liczbę odwiedzających klientów – to oczywiste. W przypadku warunków umowy najmu istotna jest możliwość zastrzeżenia sobie np. tego, jaki procent powierzchni ma być skomercjalizowany w momencie otwarcia centrum. Istotne jest również określenie parametrów finansowych, w szczególności tych pozaczynszowych. Ostatni rok dobitnie pokazał, że największym problemem najemców, poza kursem euro, była wielkość opłat wspólnych. Duża część centrów zażyczyła sobie ogromnych dopłat do wcześniejszych zaliczek.
W końcu dochodzimy do sposobu zarządzania. W trudnej sytuacji rynkowej nie wszyscy zarządcy potrafili znaleźć wyjście z tej sytuacji. Jeżeli w kryzysowym roku przystępujemy do negocjacji z właścicielem galerii, który oświadcza, że koszty wspólne wzrosły o 50 proc., ponieważ jego ludzie mało zarabiają i sprzątaczce należy podnieść wynagrodzenie i trzeba dopłacić, a na samym końcu okazuje się, że zarząd tej firmy wypłaca sobie ogromne premie, to w moich oczach taki wynajmujący nie jest profesjonalistą. Nie widzę powodów, dlaczego mam ponosić koszty wynikające z nieprofesjonalizmu zarządcy. Tym bardziej, że na rynku są firmy, które ściśle przestrzegają wcześniej zabudżetowanych kwot i udowadniają, że koszty wspólne można utrzymać na stałym poziomie przez wiele lat.
Naszym celem nie jest – jak w przypadku wynajmującego – zapełnienie powierzchni centrum handlowego, tylko robienie biznesu. Mamy sklepy w świetnych galeriach handlowych, na których nie zarabiamy i placówki w niewielkich centrach, które przynoszą spore zyski. To, że przyjdzie do nas 30 proc. ludzi mniej to jedna kwestia, ale na drugim biegunie są o 60 proc. niższe koszty funkcjonowania. Zależy nam na rentownych sklepach.

Mariusz Wojdon, wiceprezes zarządu Alma Market
W dużych centrach handlowych mamy 15 lokalizacji, a zatem niewiele. Ale podzielam opinię mojego przedmówcy. Należy podkreślić, że i najmujący, i wynajmujący jadą na tym samym wózku. Jeżeli najemcy nie zarabiają, w dłuższej perspektywie i wynajmujący przestanie czerpać zyski ze swojego przedsięwzięcia. Zawsze mogą pojawić się głosy, że najemcę można zastąpić. Tylko na kogo? Chyba jednak lepiej poczekać na zmianę koniunktury.
Umowa pomiędzy właścicielami centrów i sieciami handlowymi w obecnym stosunku prawnym jest trochę jak akt małżeństwa. Jeżeli wszystkim się powodzi, to współpraca przebiega bez problemów. Każdy w jakimś stopniu zarabia i jest w stanie przełknąć rosnące koszty opłat wspólnych. W małżeństwie nie może jednak być tak, że tylko jedna strona notorycznie jest traktowana nierówno. Przecież nasz cel jest wspólny – jak najlepsze funkcjonowanie danego centrum handlowego. Wszyscy popełniliśmy błędy, które obnażył kryzys. Czas najwyższy na wyciągnięcie wniosków i inne podejście do biznesu. Czy dla właściciela centrum zawsze najlepszym rozwiązaniem jest przyciągnięcie najemców, którzy płacą najwyższe czynsze, czy też takich, którzy stworzą jego specyficzny i atrakcyjnych charakter? Istotna jest również strategia. Czy założeniem inwestora jest jedynie szybkie zbudowanie wartości obiektu poprzez uzyskanie wysokich czynszów, a następnie spieniężenie inwestycji?
Funkcjonujemy w realnej gospodarce. W infrastrukturze miejskiej pojawił się duży obiekt, który musi żyć w dłuższej perspektywie. Trudno nie zgodzić się z tym, że są okresy prosperity i stagnacji. Po ostatnich siedmiu tłustych latach przyjść musiały i lata chude. Za nami dwa lata gorszej koniunktury, ile przed nami, tego nikt nie wie. Alma prowadzi z wynajmującymi szereg rozmów na temat czynszów, funkcjonowania, marketingu i tym podobnych kwestii. Są one bardzo trudne, ale w większości przypadków udaje się nam osiągnąć porozumienie. Podstawowym problemem jest jednak brak komunikacji. Większość akcji podejmowanych przez zarządców nie jest uzgadniana z wynajmującymi. Stajemy przed faktem dokonanym. Pytanie tylko, czy te działania przekładają się na sprzedaż. Czy raczej jest to event, który jednorazowo przyciąga tłumy ludzi, żeby zaraz potem centrum znowu świeciło pustkami.
Do tego dochodzi fakt, iż w ostatnim czasie drastycznie spadła liczba dni handlowych. Dla wynajmującego właściwie nic się nie stało. Dla nas to spory problem i istotny spadek obrotów, a koszty stałe nie ulegają zmianie. Właściciele galerii zdają się tego nie dostrzegać. Niezależnie czy sklep jest otwarty, czy zamknięty czynsz się należy, choć obrotu nie ma. To problem Almy, ale w dłuższej perspektywie i zarządcy centrum handlowego. Kontrakt najmu można rozwiązać, podobnie jak akt małżeństwa, jednak to trudny i bardzo kosztowny krok. Warto rozmawiać.

Piotr Wilczyński, członek zarządu Vision Express
W ubiegłym roku obroty w salonach porównywalnych Vision Express spadły. Był to efekt zmniejszenia średniej ceny sprzedaży, mimo że konsumenci kupowali więcej niż w roku poprzednim, wybierali tańsze produkty. Z kolei koszty funkcjonowania firmy wzrosły, na co miał wpływ między innymi większy o kilkadziesiąt procent, w porównaniu z poprzednim rokiem, kurs euro. Konsekwencją był 30–40-proc. wzrost kosztów zakupów towaru, które rozliczamy w euro i dolarach, a także wyższy o 30–40 proc. czynsz najmu powierzchni w centrach handlowych. Ponadto, aby zatrzymać najlepszych pracowników, zmuszeni byliśmy podnieść im płace, co również obciążyło budżet spółki.

Wojciech Normand, wiceprezes zarządu Deichmann-Obuwie
Choć wynajmujący powinni wykazywać się większą elastycznością we współpracy z najemcami, to jednak ci ostatni muszą uderzyć się w piersi – popełnili wiele błędów przy wyborze lokalizacji i negocjacji warunków czynszów.
Przed najemcami staje dziś wiele wyzwań, a wśród nich efekt kanibalizacji. Rośnie – choć wolniej niż w latach ubiegłych – wolumen powierzchni handlowych, powstają kolejne centra i rośnie liczba sklepów jednej sieci na tym samym rynku. Taka sytuacja dotknęła nas w Białymstoku, gdzie mamy cztery sklepy i gdzie doszło do efektu kanibalizacji. Wcześniej działała tu galeria handlowa przy Auchan, teraz funkcjonuje tu kilka centrów, w których zaistnieliśmy. Obroty przypadające na placówkę w tym mieście spadły. Wniosek jest jeden – najemcy powinni unikać rozwoju za wszelką cenę.

Mariusz Wojdon, wiceprezes zarządu Alma Market
Koszty można obniżyć o 25 proc., ale tylko wtedy, gdy istnieją jakiekolwiek rezerwy. Najprościej obciąć wydatki na marketing i reklamę, jednak nie wszystkie sieci miały tak znacząco rozbudowane działania marketingowe, żeby móc uzyskać istotne oszczędności. Racjonalna firma prowadząca sklep w galerii handlowej, niezależnie od tego, czy była koniunktura czy też nie, nie zatrudniała więcej osób, niż by tego potrzebowała. Zarobki sprzedawców nie przekraczają średniej rynkowej, więc tu również ciężko szukać oszczędności. Zatem można redukować koszty, ale to z reguły odbija się na jakości obsługi klienta. Jeśli tak się stanie, momentalnie  wynajmujący zwróci nam uwagę, że obniżyliśmy standardy obsługi. Da się wprowadzić pewne elementy redukujące koszty, ale na pewno nie będzie to 25 proc. Racjonalny najemca centrum handlowego nie ma na czym oszczędzać. On ma koszty stałe. Czynsz, opłaty eksploatacyjne, energia, wynagrodzenia – te opłaty wciąż rosną. Moim zdaniem należy skupić się na tym, jak zwiększyć sprzedaż, a nie na czym można jeszcze zaoszczędzić.

Piotr Wilczyński, członek zarządu Vision Express
Staraliśmy się reagować na zaistniałą sytuację. Od lutego 2009 roku wdrażamy plan redukcji wydatków: ograniczyliśmy koszty personelu, funkcjonowania biura, bonusowania czy rozwoju sieci. Zmniejszyliśmy liczebność załogi, a jednocześnie organizowaliśmy dla pracowników szkolenia dotyczące sposobów na podniesienie sprzedaży. Choć działania te dały kilka mln zł oszczędności w skali roku, były kroplą w morzu potrzeb.
Zdawaliśmy sobie sprawę, że mogą nam pomóc akcje marketingowe w centrach, w których jesteśmy obecni. Chodziło o to, by poprzez użycie odpowiednich narzędzi, takich jak na przykład ulotki, ogłoszenia, komunikaty radiowe, przyciągnąć klientów do naszych salonów. Większość zarządców galerii chciało i nadal chce w tym zakresie współpracować. Mimo wszystko apelujemy do wynajmujących, by udzielali nam pomocy i przygotowywali więcej takich przedsięwzięć.
Wreszcie, gdy powyższe działania nie przyniosły efektów, zgłosiliśmy się do zarządców centrów handlowych o renegocjację czynszów. Efekt jest taki, że z niektórych obiektów będziemy musieli się wycofać, bo nie widzimy szans na współpracę, tj. albo obniżkę czynszów, albo wsparcie dodatkowymi akcjami marketingowymi.

Artur Mikołajko, prezes zarządu Intersport Polska
W czasach kryzysu wszyscy szukali oszczędności wszędzie, gdzie się tylko da. Ważne jest jednak zachowanie rozsądku przy dokonywaniu cięć. Koszty marketingu nie do końca można zredukować, bo w końcu klient nie przyjdzie do naszego sklepu. Byliśmy o tyle w szczęśliwej sytuacji, że sprzedaż w porównywalnych sklepach o kilka procent, ale była jednak wyższa niż rok wcześniej. Istotne jest dla mnie racjonalne wykorzystanie środków na reklamę centrum handlowego. Jestem w stanie nawet dołożyć do tego budżetu, ale chcę, by te pieniądze zostały dobrze wydane. By akcja, która zostanie zorganizowana przyciągnęła klientów, którzy zrobią zakupy. Nie mogę się zgodzić z sytuacją, kiedy za pieniądze najemców jest organizowany koncert rockowy. Takie przedsięwzięcia odstraszają klientów. To źle zagospodarowane środki, które może przyczyniają się do zwiększonej frekwencji w centrum handlowym, ale nie podniesienia obrotu sklepów. W kontekście kryzysu wolałbym mówić nie o oszczędnościach, a o dobrym wykorzystaniu środków, które już się ma.

Wojciech Normand, wiceprezes zarządu Deichmann-Obuwie
Mimo że naszej firmy kryzys nie dotknął, a w ubiegłym roku zanotowaliśmy rekordowe wyniki,  staramy się wprowadzać programy oszczędnościowe, a w uzasadnionych przypadkach renegocjować warunki najmu powierzchni handlowych w centrach. Jednak najwięcej uwagi przywiązujemy do ograniczenia kosztów operacyjnych. Dla przykładu, w ciągu czterech lat zaoszczędziliśmy mln zł dzięki obniżeniu prowizji bankowych. To efekt rozmów, jakie podjęliśmy z bankami. Ponadto wprowadzamy wewnętrzne zmiany strukturalne i negocjujemy koszty logistyki. Jesteśmy też otwarci na nowości techniczne, na przykład w związku z rosnącymi kosztami energii, w naszych sklepach wprowadziliśmy system sterowania energią.

Zofia Nachiło-Morbiato, dyrektor ds. rozwoju I.O. Venezia
Wszystkich nas dotknęły drastyczne wzrosty kosztów stałych. Pierwsze próby dialogu z zarządcami spotkały się z podobną odpowiedzią: to wasz indywidualny problem, wasz błąd. Kiedy jednak zaczęliśmy wymieniać się informacjami, okazało się, że w podobnych centrach są te same problemy, a w innych skala problemu jest znacznie mniejsza. Pragnę zaznaczyć, że niekoniecznie są to flagowe obiekty z największych miast. Tak zrodziła się idea wymiany informacji i ocen centrów handlowych, głównie z punktu widzenia obrotów. Spowolnienie gospodarcze w połączeniu z rosnącymi kosztami spowodowało, że nasze koszty w stosunku do obrotów są zbyt wysokie. Centra handlowe są oceniane w różnych konkursach i według różnych kryteriów, jednak żadna z tych nagród nie uwzględnia punktu widzenia najemców. W związku z tym, że jesteśmy bezpośrednio tym zainteresowani, postanowiliśmy przygotować ankietę, która zostanie upubliczniona i oceni centrum nie poprzez pryzmat architektury tylko najistotniejszego czynnika – obrotów realizowanych przez najemców.
Naszym celem jest stanie się pełnoprawnym partnerem rozmowy. Nie chcemy być tylko tymi, którzy płacą czynsze, ale też mieć możliwość oceny zarządzania obiektem i móc weryfikować, jak pieniądze, które są wydawane przez zarządców są zagospodarowywane i jak przekłada się to na zysk najemców. Celem ankiety jest uzyskanie obrazu rynku centrów handlowych z punktu widzenia najemców. 
 

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016