Na kondycję najemców, poza sytuacją ich firm, wpływa sposób zarządzania centrum. Z czego, z punktu widzenia Venezii, wynikają problemy galerii handlowych?
Centra handlowe, które borykają się z problemami, nie mają precyzyjnie określonego charakteru ani zdefiniowanych grup klientów. Coraz częściej jest ich na lokalnym rynku zbyt wiele, jeżeli bierzemy pod uwagę potencjał zakupowy mieszkańców. Akcje marketingowe w takich obiektach, proponowane w perspektywie co najwyżej rocznej, mają zazwyczaj na celu przyciągnięcie potencjalnych odwiedzających obniżkami, wyprzedażami i innymi szczególnymi okazjami, których koszt ponoszą najemcy, niejednokrotnie wcześniej zapewniani o ekskluzywnym charakterze planowanej galerii.
Jak zatem powinna wyglądać współpraca w zakresie marketingu?
Zadaniem inwestora, a później zarządzającego centrum, powinno być przygotowanie strategii marketingowej budującej tożsamość obiektu już na poziomie komercjalizacji, a podczas spotkań z najemcami określanie etapów jej realizacji. Spotkania organizowane regularnie, na przykład raz w roku w centralach firm zarządzających, skierowane do decyzyjnych osób w organizacjach najemców zapewniłyby znaczącą frekwencję i zarządzający mogliby liczyć na ocenę ich działań ze strony tych, których bezpośrednio dotyczą.
To chyba nie jedyna bolączka najemców. Do tego dochodzą jeszcze koszty użytkowania powierzchni w centrum handlowym.
Z jednej strony zarządcy nie widzą potrzeby racjonalizacji kosztów tak długo, jak długo najemcy nie mają możliwości efektywnej ich kontroli. Z drugiej, kiedy nie są motywowani finansowo do poszukiwania rozwiązań optymalnych kosztowo. Opłaty eksploatacyjne wzrosły w ostatnim czasie niebotycznie – do tej pory podczas negocjacji umów możliwość zdefiniowania, a więc ograniczenia, wskaźników wzrostu była niewielka, co jest wykorzystywane przez zarządzających. Doprowadziło to do sytuacji, w których, w skrajnych przypadkach, koszt elektryczności na jeden metr kwadratowy salonów tej samej firmy w dwóch nowych centrach jest nawet 36 razy większa. Z kolei koszty pozaczynszowe, czyli nienegocjowane na poziomie umowy, dochodzą do 50 proc. wartości czynszu.
Firmy zarządzające, zazwyczaj o znaczącym doświadczeniu na dojrzałych rynkach, w Polsce nie stosują najprostszych programów ograniczających kosztowną pracę manualną. Zdumiewające są również przypadki przyznawania sobie premii przez management zarządców także w przypadku przekroczenia rocznego budżetu, skutkującego dla najemców koniecznością dopłat. Chciałabym jednak zaznaczyć, że nasze zainteresowanie strukturą kosztów nie pojawia się w przypadku centrów, w których udział kosztów do przychodów jest satysfakcjonujący. Naszym celem jest zyskowna sprzedaż, a nie walka o obniżkę kosztów.
Z czego to wynika?
Istnieje zasadnicza nierówność stron umowy najmu. Wynajmujący nie odpowiada za błędy czy nieudolność w zarządzaniu, za zmiany w centrum handlowym, które stanowią o jego odmienności, za zmianę otoczenia biznesowego centrum, chyba że istnieją dowody jego świadomego działania na szkodę centrum czy najemcy. Czy możemy wyobrazić sobie sytuację odwrotną? Konsekwencje braku profesjonalizmu firm zarządzających ponoszą klienci centrum i najemcy, którzy nie mają zagwarantowanej umownie automatyki egzekwowania prawa do właściwego serwisu.
Co według Pani powinni zrobić najemcy obiektów handlowych, by uzdrowić relacje na linii najemca–zarządca?
Najemcy tacy jak my, działający w formacie butikowym czy reprezentujący jedną markę, do tej pory nie potrafili się zorganizować. Obecna sytuacja stwarza doskonałą szansę na określenie zakresu wspólnych interesów. Jednym z celów naszego współdziałania powinno być wypracowanie standardu umowy najmu, który wykluczałby zapisy o jednostronnym charakterze. Także uporządkowanie definicji używanych w umowach i sprecyzowanie poziomu usług świadczonych przez zarządzających na rzecz centrów (właścicieli) i najemców wyszłoby rynkowi na zdrowie.
Czy możliwe jest takie partnerskie porozumienie z zarządcami galerii?
Jestem pewna, że istnieje taka możliwość. Co więcej, podczas niedawno odbytych rozmów z jednym z zarządzających, pierwszy raz udało mi się usłyszeć, że to najemcy są siłą centrum, a zarządzanie jest usługą realizowaną także na ich rzecz. Wciąż nie jest to rozpowszechniona opinia, ale jest to kolejny krok w tym kierunku. Z drugiej strony, aby zarządzający miał świadomość problemów odczuwanych przez najemców, powinien odbierać od nas jednoznaczne sygnały. Wtedy zamiast cząstkowych danych będzie miał pełniejszy obraz sytuacji. To czy będzie chciał wyciągnąć z tego wnioski w dużej mierze zależy od niego, choć nasza siła przekonywania niewątpliwie też ma swoje znaczenie.
Wobec tego, w jakich centrach najchętniej otwierają Państwo sklepy i w sąsiedztwie jakich najemców lokują swoje salony?
Otwieramy salony w centrach handlowych mających szeroki wybór najemców modowych, ze szczególnym uwzględnieniem firm Solar, Simple, Olsen, Mango i Zara. Nasza oferta jest skierowana do klientek pasjonujących się modą, które lubią być na bieżąco z najnowszymi trendami lansowanymi przez włoskich projektantów. Jednocześnie chcemy, żeby nasza marka była dostępna dla szerokiego grona pań, stąd propozycje modeli i cen zarówno dla kobiet młodych, jak i dojrzałych. Oferowany asortyment obuwniczy dopełniają kurtki, torebki i rękawiczki.
Jak przedstawiają się plany rozwoju sieci Venezia?
Do końca 2009 roku otworzymy jeszcze trzy salony: w Bonarka City Center w Krakowie, w rozbudowanej Galerii Sfera w Bielsku-Białej oraz w Galerii Tarnovia w Tarnowie. Obecnie Venezia prowadzi sprzedaż w sieci 61 salonów, z czego pięć znajduje się w outletach.
Dziękuję za rozmowę
Julia Sawicka