Małe centra są bezpieczne

W pierwszej emisji Statusowi udało się pozyskać 5 mln zł na inwestycje w branżę nieruchomości komercyjnych. To niewielka kwota jak na ten sektor, ale zebrano ją w czasach kiedy ciężko o jakiekolwiek środki…
Zachowaliśmy się niestandardowo. Sami zbieraliśmy zapisy na nasz fundusz, a tak nie postępuje żadne towarzystwo. Dodatkowo przy pierwszej emisji przyjęliśmy rozwiązanie nie pobierania opłaty manipulacyjnej od naszych inwestorów.
 

Jakie projekty Państwa interesują?
Obserwujemy i weryfikujemy rynek. Z tego powodu założenia pierwszej emisji zakładały zebranie niewielkiej kwoty – 5 mln zł, co się udało. Nasz partner branżowy, Biuro Inwestycji Kapitałowych, ma przygotowane cztery projekty komercyjne. Przedsięwzięcia są weryfikowane, podjęto już negocjacje, sprawdziliśmy wiarygodność dokumentacji i możliwości realizacji. Ograniczając ryzyko wejścia na rynek, zdecydowaliśmy, że w pierwszej kolejności zainwestujemy w jeden, najlepszy projekt – zarówno pod względem rentowności, jak i ryzyka związanego z kwestiami formalnymi. Inwestycje te są na różnym etapie. Z jednej strony są nieruchomości, które nie mają pozwolenia na budowę, a przed nami cały proces deweloperski. Są też projekty zrealizowane do pewnego etapu i z braku możliwości uzyskania dalszego finansowania, możemy je tanio kupić i dokończyć. W końcu są i gotowe budynki, które mielibyśmy odrestaurować i rozbudować. W pierwszej kolejności chcemy postawić na taki projekt, z którego komercjalizacją nie będziemy mieli problemów. Właściwie wszystkie cztery dają na to szansę.
 

Co zatem zadecyduje o wyborze konkretnego przedsięwzięcia?
Najpierw muszą być najemcy, potem dochodzi finansowanie. Banki, z którymi rozmawiamy, są w stanie finansować 60 proc. końcowej wartości inwestycji, ale to teoria. Do ostatecznej decyzji wciąż długa droga. Im lepsza dokumentacja, im bardziej przygotowany projekt tym mniejsze ryzyko i szybsza pozytywna decyzja banku. Jeśli bank zdecyduje się na wyłożenie kapitału na projekt, wchodzimy z naszymi środkami.
Czy może Pan zdradzić szczegóły projektów, w które Status zamierza zainwestować?
Jeden z nich to nieruchomość magazynowo-biurowa na Pomorzu pod konkretnego najemcę, druga to biurowiec do renowacji na Śląsku, jest jeszcze inwestycja magazynowa w rejonie Śląska oraz budynek handlowy pod najemcę sieciowego. W tym ostatnim przypadku, jest to przejęcie rozpoczętego projektu i to tu ryzyko wydaje się najmniejsze. Realizacja projektu zamyka się najlepiej finansowo, pod warunkiem jednak, że umowa z najemcą nie niesie ryzyka, co teraz weryfikujemy. Najpierw były plany. Teraz, kiedy mamy już realne środki, nadszedł czas na działania.
 

Kiedy możemy spodziewać się kolejnych emisji i większych inwestycji?
Na tę chwilę są to szacunki, ale druga emisja powinna odbyć się w II kwartale 2010 roku. Wymaga ona jeszcze zmiany w KNF-ie, tak żeby była już uwzględniona opłata manipulacyjna.
Jakie środki planują Państwo pozyskać z drugiej emisji?
Przynajmniej 15 mln zł. Za te pieniądze mamy nadzieję zrealizować kilka projektów. Nasza strategia zakłada inwestowanie w niewielkie, nieprzekraczające 10 tys. mkw. obiekty. Środki, jakie pozyskamy, powinny pozwolić właśnie na zrealizowanie kilku przedsięwzięć o tej wielkości. Do końca 2011 roku planujemy uzyskać od inwestorów łącznie 50 mln zł. Tę perspektywę czasową uważamy za najatrakcyjniejszą do inwestycji w nieruchomości komercyjne.
 

Czym podyktowana jest niewielka skala projektów?
Potencjałem rynku. Nie interesują nas przedsięwzięcia na rynku warszawskim. Przykładowo w Krakowie widzimy szansę na realizację inwestycji w branży magazynowo-biurowej, ale nie dostrzegamy potencjału w tym mieście dla projektów handlowych. W segmencie nieruchomości handlowych chcemy skupić się na mniejszych miastach regionalnych. Największy potencjał drzemie na Śląsku, Pomorzu i Ścianie Wschodniej. Elementem naszej strategii jest także rozwój inwestycji w lokalizacjach, gdzie już istnieje, bądź jest planowana nowoczesna infrastruktura drogowa. Budowa parków handlowych, nie w centrach dużych miast, tylko w miejscach dobrze skomunikowanych z ośrodkami miejskimi. W nieruchomościach najważniejsza jest lokalizacja. Dziś jest najemca, jutro może go nie być. Kierujemy się filozofią: wybudować, skomercjalizować i sprzedać, ale zakładamy też scenariusz, że przez pewien okres nie będziemy mogli upłynnić posiadanych aktywów.
 

Państwa inwestor branżowy BIK nie ma doświadczenia z projektami handlowymi. Czy dopuszczają Państwo możliwość współpracy z inną firma deweloperską?
Zakładamy taki scenariusz, ale tylko na zasadzie spółki celowej – BIK dalej jest współpartnerem takiego przedsięwzięcia wspólnie z inwestorami funduszu.
 

Na jakie warunki mógłby liczyć taki deweloper?
Na zbliżone do tych, na których opiera się nasza współpraca z BIK-iem. Parametry byłyby z pewnością nieco gorsze, ponieważ relacja w strukturze funduszu z BIK-iem, daje duży komfort inwestorom, na który z pewnością nie zgodziłby się deweloper pojedynczej inwestycji. Ale to wszystko zależy od negocjacji.
Generalnie ma na to wpływ projekt i jego atrakcyjność. Wyjściowym elementem jest to, czy biorąc pod uwagę obecny poziom stóp kapitalizacji, projekt jest rentowny na poziomie operacyjnym. Musi spełniać założenia zyskowności, które oferujemy członkom funduszu, czyli przynajmniej 25 proc.
Jeśli te warunki są spełnione i jest bank gotowy wyłożyć kapitał, a problemem jest wysokość wkładu własnego dewelopera, to Status jest potencjalnie zainteresowany przedsięwzięciem. Nie dopuszczamy jednak sytuacji, gdzie deweloper nie angażuje się finansowo. Jako fundusz gotowi jesteśmy jedynie uzupełnić brakującą kwotę.
 

Czy otrzymali Państwo jakieś propozycje wejścia do projektu, którego realizacja z powodu kryzysu gospodarczego została wstrzymana?
Oczywiście w momencie ujawnienia naszych placów pojawiło się kilkanaście propozycji, ale po wstępnej weryfikacji zaledwie kilka przeszło do dalszego etapu i trafiło do BIK-u. Skupiamy się na przedsięwzięciach bezpiecznych, na których temat wiemy jak najwięcej. Na tę chwilę priorytetem jest realizacja czterech wcześniej wspomnianych inwestycji. Na "standbayu" czeka kilka kolejnych, na których temat gromadzimy informacje.
 

Obecnie na rynku można odnaleźć wiele ciekawych projektów komercyjnych, których deweloperzy popadli w kłopoty w skutek kryzysu, ale niekoniecznie są to inwestycje do 10 tys. mkw. powierzchni. Czy w momencie kiedy zgromadzą Państwo większe środki, Status będzie inwestował również w większe centra?
Przy tego typu przedsięwzięciu znowu mówimy o spółce celowej, gdzie zaangażowanie Statusu nie musi być wcale wysokie w porównaniu do wartości całego projektu. BIK może być zaangażowany w projekt finansowo sam lub np. w formie spółki komandytowej realizować inwestycje z innym partnerem, przy współfinansowaniu ze strony Statusu. Takie inwestycje są jak najbardziej realne, tym bardziej w rzeczywistości kryzysowej, gdzie dużo ciężej dopiąć budżet.
Idea, która przyświecała nam przy tworzeniu funduszu, była taka, że skupiamy się na małych projektach, ponieważ przejęcie inwestycji od mniejszego, pojedynczego podmiotu, który np. popadł w kłopoty, jest dużo prostsze i stwarza większe szanse na atrakcyjną stopę zwrotu niż przy wielomilionowych projektach.
 

Tylko że, jak już wspomniałem, BIK nie ma doświadczenia na rynku nieruchomości handlowych. Czy Statusowi nie wymyka się szansa na intratne przedsięwzięcie?
Brak doświadczenia w tego rodzaju przedsięwzięciach nie jest aż tak dużym problemem. BIK jest typowym deweloperem nie posiadającym własnej struktury organizacyjnej. Wszystkie prace są zlecane. Nadzorowanie projektów handlowych, posiadając doświadczenie przy realizacji budynków magazynowych i biurowych, nie jest dużym wyzwaniem. Pewne kłopoty może nieść komercjalizacja, ponieważ branża nieruchomości handlowych rządzi się innymi prawami i ma innych klientów. Gdy przystąpimy do realizacji centrum, zostanie ogłoszony przetarg, a firmy, które do niego przystąpią, będą musiały przedstawić referencje.
 

Strategia Statusu zakłada inwestowanie w nieruchomości od pierwszego etapu ich realizacji, a nie zakup już gotowych. Dlaczego?
Przy kupowaniu obiektów wybudowanych i skomercjalizowanych umyka nam dodatkowy dochód. Jeśli z najmu powierzchni komercyjnej, możemy liczyć na średni roczny zwrot kapitału na poziomie 9 proc., o tyle dokładając do tego proces budowlany, przy tych samych stawkach najmu, możemy mówić o zysku operacyjnym na poziomie 25 proc. Inwestorzy naszego funduszu mogą liczyć na dodatkowy zysk, który do tej pory był udziałem głównie deweloperów. Jest to poziom bardzo bezpieczny. W czasach jeszcze z przed kryzysu BIK osiągał stopy zwrotu z inwestycji od 47 do ponad 90 proc.
 

W strategii Statusu pojawia się budowa regionalnych centrów…
Jak najbardziej, ale nie są one w grupie tych czterech projektów, o których wcześniej wspomniałem. Pomysły na ich budowę są analizowane. Centra handlowe, szczególnie w mniejszych miastach regionalnych, stwarzają duży margines bezpieczeństwa i są dla nas bardzo atrakcyjne inwestycyjnie.
 

A co z budową obiektów handlowych pod konkretnych najemców spożywczych, których kryzys praktycznie nie dotknął?
Taka inwestycja znajduje się właśnie w grupie czterech projektów przygotowywanych do budowy. Projekty typu super- bądź hipermarket, z kilkoma mniejszymi najemcami, to bardzo atrakcyjna gałąź tego rynku, w której upatrujemy szansę na intratne przedsięwzięcia.
 

Dziękuję za rozmowę
Robert Posytek
 

Reklama

Galeria Jurajska