Spadek formy na rynku centrów

Rynek powierzchni handlowych w Polsce zanotował dynamiczny wzrost nowej podaży w 2009 roku, ale ukończone projekty to inwestycje, które rozpoczęły się w czasach dobrej koniunktury.
W minionym roku liczba inwestycji handlowych wchodzących w fazę budowy znacznie spadła z powodu restrykcyjnej polityki finansowej banków, co odbije się na wielkości podaży w latach 2010–2012. Kryzys wpłynął na plany deweloperów, zwłaszcza w mniejszych i średnich miastach, gdzie znaczna liczba projektów została opóźniona lub wstrzymana. Ponadto powierzchnia kilku planowanych obiektów została zmniejszona.
Druga połowa 2009 roku przyniosła pewną poprawę nastrojów. Wiadomości o wstrzymywaniu kolejnych projektów zostały zastąpione informacjami o nowych otwarciach, które w znacznej części przypadły na czwarty kwartał, i sygnałami dotyczącymi polepszenia się sytuacji na rynku powierzchni komercyjnych. Szczególnie było to widać w rosnącej liczbie transakcji sprzedaży, których przedmiotem były obiekty handlowe.
Kilku inwestorów otrzymało również finansowanie na swoje projekty i mogło przedstawić nowe harmonogramy i szczegóły inwestycji. Jednak znaczna liczba projektów wciąż ma status planowanych i dopiero w przyszłości okaże się, czy i kiedy będą realizowane.

800 tys. mkw. nowej powierzchni
W 2009 roku oddano do użytku prawie 800 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej (centra handlowe, parki handlowe i outlety), czyli nieco więcej niż w 2008 roku. Warto wspomnieć, że około 23 proc. nowo oddanej powierzchni powstało w wyniku ekspansji istniejących centrów.
Całkowita podaż powierzchni handlowych w Polsce wyniosła niemal 7,6 mln mkw. Najwięcej nowych projektów – niemal połowę całkowitej nowej podaży dostarczonej na rynek w 2009 roku – otwarto w czwartym kwartale. Najważniejsze przedsięwzięcia ukończone na koniec roku to: Bonarka City Center (91 tys. mkw.) w Krakowie, Galeria Jurajska (49 tys. mkw.) w Częstochowie oraz Focus Mall (35 tys. mkw.) w Piotrkowie Trybunalskim.
Obecnie nieco ponad 5 mln mkw. powierzchni handlowej jest zlokalizowane w ośmiu największych miastach Polski, co odpowiada 66 proc. całkowitej podaży. W sumie około 310 tys. mkw. zostało dostarczone na ośmiu głównych rynkach w 2009 roku.
Kraków z 91 tys. mkw. zanotował najwyższy przyrost powierzchni handlowej, drugi w kolejności był Poznań z 74 tys. mkw., a trzecia aglomeracja trójmiejska z 57 tys. mkw.
Pod względem wielkości podaży Warszawa (1,37 mln mkw.) oraz aglomeracja śląska (905 tys. mkw.) są nadal największymi rynkami powierzchni handlowej w Polsce. Poznań jest liderem pod względem saturacji (980 mkw. na 1000 mieszkańców), za którym plasują się Wrocław (837 mkw. na 1000 mieszkańców) oraz Warszawa (około 800 mkw. na 1000 mieszkańców).
Warto zauważyć, że Kraków zanotował najbardziej znaczący wzrost wskaźnika nasycenia. Wpłynęło na to oddanie do użytku największego w 2009 roku projektu handlowego, czyli Bonarka City Center.

Małe i średnie miasta walczą o prym
Małe i średnie miasta dysponują obecnie około 2,6 mln mkw. powierzchni handlowej, co stanowi 34 proc. całkowitej podaży w Polsce.
W 2009 roku dostarczono w nich prawie 490 tys. mkw. powierzchni, co stanowi 61 proc. nowej podaży. Największy przyrost został odnotowany w Częstochowie (55 tys. mkw.), w Bielsku-Białej (52,4 tys. mkw.) i Opolu (50,5 tys. mkw.).
Dzięki oddaniu do użytku centrum handlowego Solaris Center (18,5 tys. mkw.) i Parku Handlowego Karolinka (32 tys. mkw.) nasycenie rynku powierzchnią handlową w Opolu przekroczyło 1050 mkw. na 1000 mieszkańców.
Również w Bielsku-Białej otwarto dwa znaczące obiekty – Gemini Park (27,5 tys. mkw.) i drugą fazę Galerii Sfera (24,9 tys. mkw.), na skutek czego nasycenie osiągnęło 900 mkw. na 1000 mieszkańców. Otwarcie Galerii Jurajskiej (49 tys. mkw.) i rozbudowa centrum handlowego Auchan (6 tys. mkw.) zwiększyły nasycenie rynku w Częstochowie do 500 mkw. na 1000 mieszkańców. Wśród miast liczących poniżej 100 tys. mieszkańców,
Lubin i Piotrków Trybunalski zanotowały znaczący wzrost nasycenia sięgający odpowiednio 690 mkw. i 670 mkw. powierzchni handlowych na 1000 mieszkańców. Do końca 2008 roku mniejsze ośrodki miejskie były obiektem dużego zainteresowania inwestorów. Prognozowano, że udział ośmiu największych rynków w całkowitej podaży spadnie w 2010/2011 roku, szczególnie ze względu na większą liczbę ciekawych projektów, które miały się pojawić właśnie na mniejszych rynkach.
Na te plany wpłynął jednak kryzys i związane z nim problemy z otrzymaniem finansowania w 2009 roku. Wiele instytucji finansowych oceniło projekty w takich lokalizacjach jako potencjalnie ryzykowne i z tego powodu część inwestycji została wstrzymana, z kilku w ogóle zrezygnowano, a w paru przypadkach zdecydowano się na ich przeprojektowanie.

Nowa podaż
Jak już wspomniano, tegoroczna i przyszłoroczna nowa podaż będzie mniejsza niż w ciągu ostatnich dwóch lat. Budowa wielu projektów jeszcze się nie rozpoczęła z powodu braku finansowania, a niektóre inwestycje znajdują się w trakcie przeprojektowywania.
Obecnie w budowie jest mniej niż 20 nowych projektów, oferujących w sumie około 435 tys. mkw. GLA, których ukończenie planowane jest na 2010 rok. Ta liczba może się jednak jeszcze zmienić, ponieważ planowanych jest kilka małych projektów, które nie weszły jeszcze w fazę budowy. Równocześnie kilka inwestycji znajdujących się już w budowie może się opóźnić.
Jeśli chodzi o inwestycje przewidziane na 2011 rok, w fazie budowy znajdują się dwa projekty – Galeria Słoneczna w Radomiu (42 tys. mkw.) i nowa Galeria Echo (41,5 tys. mkw.) w Kielcach.

Sytuacja najemców
Na początku roku najemcy musieli radzić sobie z niesprzyjającymi warunkami. Umocnienie się euro spowodowało wzrost kosztów operacyjnych. Wyjątkowo zimna wiosna wpłynęła negatywnie na sprzedaż kolekcji wiosna/lato. Niektóre sieci zanotowały niski poziom sprzedaży, co w połączeniu z wyższymi kosztami operacyjnymi w najbardziej skrajnych przypadkach doprowadziło je do bankructwa i wycofania się z rynku.
Ogólną tendencją był wydłużony proces decyzyjny najemców. Niektóre firmy tymczasowo zrezygnowały z ekspansji lub starały się opóźniać wszelkie strategiczne posunięcia. Sieci kontynuujące rozwój podchodziły do kwestii potencjalnych lokalizacji bardziej selektywnie i decydowały się tylko na najlepsze.
Druga połowa roku przedstawiała się jednak bardziej pozytywnie. W ramach optymalizacji kosztów część firm zdecydowała się na zamknięcie nierentownych punktów lub otwarcie sklepów multibrandowych, w przypadku firm posiadających kilka marek w swoim portfolio.
Niektóre sieci wykorzystały jednak trudny moment i zdecydowały się na wejście na polski rynek, np.: Ann Christine, TK Maxx, New Look, Starbucks, Zara Home, Nova Décor Kids lub zwiększyć liczbę swoich placówek, jak w przypadku np. Marks&Spencer, marek należących do Inditeksu i LPP.
W drugiej połowie roku byliśmy świadkami zapowiadanych wcześniej przejęć. Brytyjski Electro World sprzedał osiem swoich sklepów polskiej sieci Mix Electronics, a 25 marketów Billa znalazło się w portfolio E.Leclerc. Ogłoszono także możliwość przejęcia Coffeeheaven przez Costa Coffee.

Spadek czynszów
Ograniczenie ekspansji przez najemców miało wpływ na stawki czynszu, które spadły o około 15–20 proc. By zachęcić potencjalnych najemców do podpisywania umów najmu, właściciele byli bardziej elastyczni przy negocjacjach i oferowali zachęty, takie jak okres zwolnienia z czynszu lub udział w kosztach aranżacji. Nie miało to miejsca w najlepszych centrach handlowych, które z łatwością znajdowały nowych najemców.
Jeśli chodzi o czynsze uważamy, że obecne stawki utrzymają się na podobnym poziomie przez najbliższe 6–8 miesięcy. Później jednak z powodu ograniczonej nowej podaży w 2010 roku zaobserwujemy odwrócenie się tego trendu.

Czas okazji
Ze względu na mniejszą liczbę projektów wchodzących w fazę budowy, w latach 2010–2012 rynek powierzchni handlowych będzie się rozwijał z mniejszą dynamiką. W małych i średnich miastach zostanie dostarczonych mniej inwestycji niż pierwotnie prognozowano. Centra outletowe i parki handlowe będą się cieszyły większą popularnością deweloperów z uwagi na mniejsze finansowanie potrzebne do realizacji projektów tego typu.
W nadchodzącym czasie będziemy świadkami sprzedaży niezrealizowanych projektów inwestycyjnych, które będą finalizowane przez nowych właścicieli. Wzrośnie także liczba transakcji na rynku inwestycyjnym, których przedmiotem będą najlepsze obiekty handlowe lub portfolia centrów handlowych.

Reklama

Galeria Jurajska