Na rynku pojawi się coraz więcej transakcji

Maksymalna podaż pow. handlowej osiągana była w czasach kryzysu

Maksymalna podaż pow. handlowej osiągana była w czasach kryzysu

Jest to również następstwem specyfiki sektora nieruchomości, a przedewszystkim rozciągłości samego procesu budowlanego.

Splot tych czynników spowodował, że przez ostatnie trzy lata deweloperzy dostarczyli ok. 30 proc. nowoczesnej powierzchni handlowej. Na tle całego rynku, gdzie mamy ponad 7,7 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej w ok. 350 nowoczesnych obiektach handlowych, to właśnie te ostatnio oddane obiekty wydają się być najbardziej atrakcyjnym produktem inwestycyjnym. Dodatkowo pozytywny odbiór Polski jako kraju atrakcyjnego inwestycyjnie, przy stabilnym rozwoju gospodarczym, powinien spowodować powrót do wzmożonej aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości handlowych.

Niestety realia rynkowe okazują się być inne. Główną przeszkodą w inwestowaniu w nieruchomości handlowe wydają się być ostatnie spadki sprzedaży detalicznej i wynikające z nich obniżki stawek najmu. Niższe czynsze to kolejny czynnik po stopach kapitalizacji powodujący spadki wartości nieruchomości. Nie bez znaczenia pozostają także aktualne, niższe poziomy LTV przy udzielaniu kredytów refinansujących.

Wystarczy wyobrazić sobie sytuację, gdzie obecna wartość rynkowa nieruchomości jest porównywalna do wartości kredytu udzielonego na etapie budowy w latach 2006-2008. Zakładając, że LTC było bliskie 100 proc. deweloper przy sprzedaży takiej nieruchomości nie osiągnie spodziewanego zysku, gdyż kwota ze sprzedaży pokryje jedynie nakłady, które były potrzebne do wybudowania obiektu.
 
Podobna sytuacja dotyczy refinansowania kredytów udzielonych w latach 2006-2008 na obiekty istniejące już na rynku. Kwota ze sprzedaży nieruchomości wystarczyłaby jedynie na spłatę istniejącego zobowiązania, a właściciel musiałby pogodzić się z brakiem zysku. Przy takich parametrach właściciele czy deweloperzy nie są w stanie lub po prostu nie chcą sprzedawać nieruchomości, a potencjalni kupcy mają znacznie ograniczone pole działania.

Patrząc w przyszłość, atrakcyjność inwestycyjną na rynku nieruchomości handlowych w ING Banku Hipotecznym oceniamy dobrze. Uważamy, że z biegiem czasu powinno pojawiać się coraz więcej transakcji kupna-sprzedaży nowoczesnych obiektów handlowych. Część sprzedających zacznie prawdopodobnie akceptować niższe poziomy zyskowności na istniejących projektach uwalniając środki na budowę lub zakup nowych. Rosnący wolumen transakcji powinien spowodować spadki stóp kapitalizacji, co przy ustabilizowaniu się stawek najmu powinno spowodować wzrost wartości nieruchomości. To z kolei przyczyni się prawdopodobnie do dalszego wzrostu aktywności inwestycyjnej, gdyż wspomniana wyżej grupa właścicieli nowszych obiektów zacznie sprzedawać swoje aktywa.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016