Ulice handlowe podlegają nieustannym zmianom i przeobrażeniom

Pierwszym krokiem jest dobór tenat miksu. Skład branżowy najemców ulic handlowych może być projektowany na różne sposoby. Celem jest stworzenie „masy krytycznej handlu, usług, gastronomii”, to jest wystarczającej liczby sklepów, punktów usługowych, kawiarni i restauracji dla zakupów porównawczych i impulsowych. A więc oferty na tyle interesującej i różnorodnej, aby przyciągnęła konsumentów. Jeśli struktura ulicy temu sprzyja, można budować i profilować ofertę w oparciu o wybrany sektor (np. gastronomię). Innym sposobem jest zaplanowanie zróżnicowanego składu najemców ze wszystkich sektorów, jednak zasoby lokali przy danej ulicy są zwykle zbyt małe, aby w pełni realizować taki scenariusz. Można budować również prestiżowe mikro-lokalizacje handlowe w oparciu o poziom oferty cenowej, swoiste „oazy luksusu”. Dla ulic drugorzędnych skład branżowy może być dobierany wg. zasady „zakupy codzienne” (sklep spożywczy, apteka, bank, usługi podstawowe itp.). W przypadku składu branżowego ważna jest duża elastyczność, monitorowanie strategii rozwijających się sieci handlowych i dostosowywanie założeń na bieżąco w zależności od istniejącej koniunktury.

Po zaprojektowaniu składu branżowego prognozować można stawki czynszowe mając na uwadze całkowite warunki najmu tj. czynsz możliwy do uzyskania z danej branży, wielkość i atrakcyjność lokalu, jego standard, sposób rozliczania kosztów eksploatacyjnych oraz długość umowy najmu. Stawki te powinny być podstawą negocjacji z potencjalnymi najemcami, a ich wysokość odzwierciedlać potencjał lokalizacji dla generowania obrotów. We wspólnym interesie właściciela i najemcy jest wprowadzenie do negocjacji tematyki przewidywanych obrotów i w tym kontekście ustalenia całkowitych warunków najmu. Na rynku funkcjonują różnego rodzaju mechanizmy pozwalające na znalezienie korzystnego dla obu stron rozwiązania, w tym czynsze kroczące (do momentu osiągnięcia pełnej zdolności handlowej), czynsze od obrotu, wakacje czynszowe, ale także tzw. procent od obrotu będący premią „od sukcesu” płaconą dodatkowo przez najemcę. W miarę rozwoju polskiego rynku nieruchomości wzrastać będzie znaczenie „całkowitych pakietów najmu” i zrozumienie, że „jak najwyższa” stawka czynszowa nie jest jedynym wyznacznikiem wartości nieruchomości.

Znając szczegółowo zasoby lokali oraz mając zaplanowany skład branżowy, prognozowane stawki czynszowe i całkowite warunki najmu można przystąpić do „zakotwiczania” ulicy handlowej tj. do poszukiwania strategicznych najemców, którzy poprzez swoją atrakcyjność przyciągać będą konsumentów, jednocześnie uatrakcyjniając całą lokalizację dla najemców w sąsiedztwie. Taką rolę w centrum miasta spełniać może duży: sklep multimedialny, sklep odzieżowy znanej marki lub operator gastronomiczny. Proces wynajmu lokali powinien być ściśle skorelowany z istniejącym popytem na rynku i koniunkturą gospodarczą. Ważną rolę w procesie odgrywa zatem harmonogram komercjalizacji – zaplanowane działania muszą być realnie rozłożone w czasie.

Ulica handlowa, podobnie jak centrum handlowe, jest obiektem podlegającym nieustannym zmianom i przeobrażeniom. Proces aktywnego zarządzania zasobem lokali jest zatem procesem ciągłym; polega na monitorowaniu kondycji i potrzeb najemców, wspieraniu poprzez sensowny marketing i PR ich biznesu oraz wdrażaniu programów naprawczych w razie zaistniałych problemów.