Centra największych polskich miast i przyległe do nich ulice handlowe stanowią atrakcyjną lokalizację dla sklepów, punktów usługowych i lokali gastronomicznych. O sukcesie decyduje tu m.in. bliskość atrakcji turystycznych, jak w przypadku Rynku Głównego i ul. Grodzkiej w Krakowie, czy Nowego Światu w Warszawie, które generują duże natężenie ruchu ulicznego. Ważna jest przy tym łatwość dojazdu, także środkami komunikacji miejskiej. Ale do kreowania śródmiejskich stref handlowych najbardziej przyczynia się rewitalizacja zaniedbanych fragmentów miasta.

Zadbane ulice przyciągają marki luksusowe
Eleganckie i zadbane ulice szybko przyciągają zagraniczne marki luksusowe, które wykazują tendencję do grupowania się w jednym miejscu. Przykładem jest Plac Trzech Krzyży w Warszawie. Tu skupiły się butiki Armaniego, Max Mary i Hugo Bossa. – Jesteśmy obecni przy głównej ulicy handlowej w Krakowie i zamierzamy kontynuować rozwój w tym kierunku, gdyż nasi partnerzy biznesowi z Włoch i Niemiec oczekują od nas lokalizacji przy głównych ulicach. Prestiż marki wiążą oni nie z centrum handlowym, ale ulicą handlową, zwłaszcza ul. Grodzką, która jest mocną, reprezentatywną lokalizacją – mówi Iwona Kasprzyk z firmy Mirage, która w Polsce rozwija takie marki jak Paul&Shark, Marina Rinaldi, Furla. Dobre marki odzieżowe i restauracje na wysokim poziomie mają siłę przyciągania następnych, które wypierają małe, tanie sklepiki. Jednak czy ulice handlowe mogą konkurować z galeriami i centrami handlowymi?

Lokal w centrum miasta wzmacnia prestiż marki
Z raportu dotyczącego ulic handlowych w Polsce opracowanego przez Jones Lang LaSalle, wynika, że 21 proc. sieci zlokalizowanych w centrum miast osiąga tam wyższe obroty niż w centrach handlowych, nawet pomimo faktu, że przepływ klientów w galeriach jest większy i bardziej stabilny. Zupełnie inaczej patrzy na to pozostałe 79 proc. ankietowanych handlowców. Co trzeci właściciel sklepu przy ulicy handlowej musiał zamknąć placówkę w momencie, gdy w okolicy pojawiła się nowa galeria handlowa.
Badanie Jones Lang LaSalle jasno pokazuje również, że sklepy przy centralnych ulicach nie stanowią bezpośredniej konkurencji dla galerii handlowych, są raczej dodatkowym kanałem sprzedaży i dystrybucji. Bez wątpienia pomagają jednak w kreowaniu pozytywnego wizerunku marki i promowaniu sieci. – Głównym kryterium wyboru lokalu przy ulicach handlowych jest jego widoczność. Drugą ważną kwestią jest prestiż – mówi Filip Pietkiewicz-Bednarek z H&M. – Bierzemy pod uwagę również dostępność miejsca handlowego na parterze, wysokość kondygnacji, a przede wszystkim klasę budynku. Tworząc sklepy chcemy wykreować unikalną atmosferę dla naszych klientów – dodaje.

To właśnie sieci odzieżowe, obuwnicze oraz sklepy z akcesoriami i dodatkami są najsilniejszymi reprezentantami najemców lokali przy głównych ulicach handlowych polskich miast. Udział tej grupy sięga 30 proc. ogólnej liczby sklepów. Miasta o największym udziale w tej kategorii to Warszawa (35 proc.), Poznań (34 proc.), Kraków (32 proc.) i Katowice (32 proc.). Jednak średnio pięć procent lokali przy ulicach handlowych pozostaje pustych. Największą liczbą niewynajętych pomieszczeń handlowych dysponują centralne ulice Łodzi (18 proc.), Warszawy (17 proc.), Katowic (17 proc.) oraz Gdyni (16 proc.).
W Łodzi i na tamtejszej ulicy Piotrkowskiej sytuacja bardzo się pogorszyła w przeciągu kilku ostatnich lat. – Kiedyś były tam najmodniejsze marki, teraz coraz częściej widać second handy – komentuje Patrycja Dzikowska z Jones Lang LaSalle, współautorka raportu. Wiele z tych lokali opustoszało w wyniku niedawnego kryzysu gospodarczego. Liczba niewynajętych pomieszczeń była znacznie mniejsza jeszcze w 2007 roku. Okresu recesji nie przetrzymała na przykład Galeria Centrum. Bankructwo sieci obecnej w większości dużych miast w Polsce, wpłynęło bezpośrednio na handlowy układ istniejący wokół niej. Tak duża i popularna marka przyciągała klientów, którzy korzystając z oferty jej placówek, odwiedzali przy okazji pobliskie sklepy.

Najdroższe czynsze są w Krakowie i Warszawie
Popularność ulic handlowych przekłada się na wysokość stawek czynszu. W Polsce najdroższe są lokale w Warszawie i Krakowie, ale jednocześnie są one najtańsze w Europie. Stawki najmu lokalu na krakowskim Rynku Głównym, czy ulicy Grodzkiej sięgają średnio 85-95 euro miesięcznie za metr kwadratowy. Warszawa nie pozostaje daleko w tyle. W stolicy za lokal na ul. Marszałkowskiej lub Nowym Świecie trzeba zapłacić miesięcznie około 73-90 euro/mkw. Cena wyraźnie spada w miastach, których ulice nie cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony najemców. Tak jest w Łodzi (koszt najmu lokalu na ul. Piotrkowskiej wynosi 25-30 euro/mkw.) oraz w Gdyni (na ul. Świętojańskiej za lokal trzeba zapłacić 35-40 euro/mkw. miesięcznie).
W Polsce poziom cen najmu lokalu w obszarze śródmiejskim jest niski w zestawieniu z państwami zachodnimi. Dla przykładu, w Monachium za lokal trzeba zapłacić 310 euro/mkw./miesiąc. Podobnie jest we Frankfurcie, gdzie koszty sięgają 270 euro/mkw./miesiąc. Najwyższe czynsze za prestiżowe lokale przy głównych ulicach handlowych są w Londynie i Paryżu (odpowiednio 650 i 625 euro/mkw./miesiąc). Drożej niż u nas jest również w Pradze i Budapeszcie.
W opinii prawie połowy właścicieli sklepów czynsze na ulicach handlowych w kraju utrzymują się na podobnym poziomie, co w dobrej jakości centrum handlowym. Co ciekawe, 39 proc. ankietowanych było zdania, że opłaty są wręcz niższe – ma to miejsce zwłaszcza w mniejszych miastach.

Budynki są w złym stanie, brakuje parkingów
Głównym powodem dla którego handlowcy decydują się na otwarcie lokalu przy ulicy handlowej są cele marketingowe – wzrost rozpoznawalności marki, możliwość pozyskania nowej grupy docelowej klientów i brak w okolicy centrum handlowego o profilu odpowiadającym marce.
Polskie ulice handlowe nie spełniają jednak wszystkich oczekiwań właścicieli sklepów. Zbyt wolno też eliminowane są bariery, które zniechęcają właścicieli sklepów. Już na starcie muszą oni sporo zainwestować w poprawę stanu technicznego budynków i elewacji. Ulice nie zapewniają im również wystarczającego poziomu ochrony – dają to galerie handlowe. Ale najbardziej uciążliwy, zwłaszcza dla samych klientów, jest brak wystarczającej ilości miejsc parkingowych.

– Problemy, z jakimi często stykamy się poszukując lokalizacji pod nasze sklepy przy ulicach handlowych, to mało prestiżowe otoczenie i sąsiedztwo oraz trudny do akceptacji status prawny nieruchomości czy lokali – opowiada Angelika Pranke, współpracująca ze spółkami R&D Poland, OWL Intrenational, TRS Poland, które odpowiadają m.in. za rozwój marek Max Mara, Liu Jo, Ponko, Versace Jeans. – Jeżeli ulice w polskich miastach mają zyskać na reprezentatywności, powinno to się dziać w oparciu o strategię długofalową, która przede wszystkim zabezpieczy infrastrukturę w postaci parkingów – dodaje.
Centra dużych miast posiadają naturalny potencjał handlowy. Ten jednak musi być odpowiednio wyeksponowany i ciągle rozwijany. Wówczas przykuje uwagę konsumentów. Na dzień dzisiejszy, mieszkańcy Warszawy, poproszeni o ocenę ulic handlowych stolicy w skali od jednego do dziesięciu, średnio oceniali je na siedem.