Reputacja na wagę finansowania projektu

Nowy Smyk połączy handel z powierzchnią biurową

Nowy Smyk połączy handel z powierzchnią biurową

Najemcy, głównie sieci detaliczne (spożywcze, odzieżowe, DIY czy markety elektroniczne), gastronomia i rozrywka, jako pierwsi odczuli zmniejszenie liczby klientów w swoich placówkach. Pociągnęło to za sobą spadek przychodów. Właściciele i prowadzący sklepy zaczęli więc oszczędzać m.in. ograniczając powiększanie liczby placówek.

Banki w obliczu kryzysu finansowego, który przejawiał się m.in. w spadku wartości nieruchomości, na hipotekę której zaciągano kredyty czy narastaniu niespłacalnego zadłużenia przez kredytobiorców – zakręciły kurki z pieniędzmi.

Nie oznacza to jednak, że nie można zdobyć finansowania na realizację nowych projektów! Jednak instytucje finansowe podchodzą dziś do udzielania kredytów z dużo większą ostrożnością niż przed 2008 rokiem i zaostrzyły kryteria, które musi spełnić wnioskodawca. Podwyższono np. obowiązkowy wkład własny dewelopera, zaczęto także wymagać, aby na etapie składania aplikacji o finansowanie obiekt wynajęty był w co najmniej 60 proc. powierzchni lub najemcy, którzy już podpisali umowy zapewniali 60 proc. spodziewanych przychodów.

Rozpatrywanie wniosków kredytowych stało się więc „testem” na wiarygodność dewelopera na rynku. Po drobiazgowym sprawdzaniu kondycji przedsiębiorstwa, finansowanie dostają tylko ci przedsiębiorcy, których osiągnięcia zweryfikowane zostały przez dotychczasowych partnerów i konsumentów. Okazało się, że jedyne czego nie można kupić to reputacja, na którą deweloper pracował latami. Jest ona fundamentem sukcesu w negocjacjach finansowych. To pokazało nowe oblicze kryzysu – czynnika porządkującego rynek. Spełnił on rolę „żelaznej miotły” która usunęła z rynku przypadkowych deweloperów. Na placu budowy pozostali bowiem głównie profesjonalni gracze.

Ceniony na rynku deweloper ma kilka sposób na sfinansowanie realizacji centrum handlowego. Pierwszym z nich jest zaciągnięcie kredytu deweloperskiego na budowę obiektu w banku. To najczęściej stosowana praktyka na rynku. Drugą metodą jest powołanie spółki join venture. W tym przypadku wkładem własnym dewelopera najczęściej jest działka, projekt architektoniczny centrum itp. partner zaś zapewnia fundusze. Wspólnikiem najczęściej zostaje inwestor finansowy lub branżowy. Inwestorem finansowym mogą być fundusze (emerytalne, inwestycyjne), a także osoby prywatne. W charakterze inwestora branżowego może występować np. duża sieć handlu detalicznego. Taka sytuacja zdarzyła się już w Polsce kilka razy. Centrum handlowe było wówczas współfinansowane przez wielkiego detalistę, który był jednocześnie najemcą kluczowym obiektu.

Na rynku istnieje wiele firm i instytucji finansowych zainteresowanych współpracą z deweloperem w czasie realizacji przedsięwzięcia. Aby jednak znaleźć chętnych do sfinansowania projektu, trzeba poświęcić dużo czasu m.in. na przeanalizowanie ofert i warunków udzielania kredytów przez banki, czy sprawdzanie jaki fundusz inwestycyjny byłby zainteresowany wejściem do konkretnej inwestycji planowanej przez dewelopera. A także na składanie aplikacji i negocjowanie warunków. Można robić to we własnym zakresie, ale lepiej jest skorzystać z usług firm wyspecjalizowanych w poszukiwaniu finansowania.

Gdy Parkridge negocjował warunki współpracy przy najnowszych projektach współpracował z BOIG Investment & Finance, spółką wchodzącą w skład The Blue Ocean Investment Group. Przedstawiliśmy tej firmie swoje założenia dotyczące obiektów, które chcemy zrealizować, pożądanej przez nas formy współpracy, wysokości potrzebnego finansowania itp. BOIG Investment&Finance zorganizował road-show (spotkania z potencjalnymi partnerami), a następnie przedstawił nam rekomendacje z kim i dlaczego warto negocjować dalej. Dzięki temu oszczędziliśmy czas i pieniądze.

Parkridge Retail Development zrealizował do tej pory w ramach spółki join venture czerty galerie rozrywkowo-handlowe Focus Mall w : Rybniku, Bydgoszczy, Zielonej Górze i Piotrkowie Trybunalskim oraz park handlowy Retail Park w Świdnicy. Całość finansowania tych projektów pochodziła od naszego partnera, którym był fundusz Aviva. W spółce mieliśmy po 50 proc. Po oddaniu galerii do użytkowania, niektóre z nich, zostały refinansowane poprzez kredyt inwestycyjny.

W tej chwili realizujemy sześć kolejnych obiektów Focus Mall w: Gliwicach, Jeleniej Górze, Pile i Starogardzie Gdańskim, Ostrowie Wielkopolskim i Tomaszowie Mazowieckim. Wartość galerii rozrywkowo-handlowych Focus Mall, po zrealizowaniu, wynosi od 50 do 200 mln euro w zależności m.in. od lokalizacji, wielkości i charakteru obiektu (zrewitalizowany budynek poprzemysłowy jest droższy niż nowy budowany od fundamentów) oraz rodzaju prac budowlanych.

Finansowanie budowy nowych galerii rozrywkowo-handlowych Focus Mall zapewniliśmy sobie poprzez kredyt deweloperski. Plany nasze zakładają, że po oddaniu obiektów do użytkowania zostanie on zamieniony na kredyt inwestycyjny. Po ustabilizowaniu się funkcjonowania obiektu (czyli osiągnięciu planowanych wyników) podejmiemy dalsze decyzje: albo poszukamy sposobów wyjścia z inwestycji albo pozostaniemy w obiektach. Natomiast Focus Parki będą budowane w systemie join venture. Wartość tego typu obiektów, po zrealizowaniu, waha się od 10 do 40 mln euro w zależności od wielkości i lokalizacji.

Reklama

Galeria Jurajska