Artur Michalski, partner DLA Piper

Użytkowanie wieczyste to prawnorzeczowy tytuł do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Zakres tego prawa jest zbliżony do prawa własności, to znaczy użytkownik wieczysty może, podobnie jak właściciel, korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz rozporządzać swoim prawem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, jednakże, w odróżnieniu od właściciela, jest ograniczony także postanowieniami umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Umowa taka określa sposób korzystania z gruntu, a także – jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w celu wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń: termin rozpoczęcia i zakończenia robót; rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie; warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego; wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez użytkownika wieczystego stają się jego własnością. Należy pamiętać, że w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dotychczasowego użytkownika wieczystego, jest zatem związany zarówno określonym w umowie sposobem zagospodarowania nieruchomości, jak też terminami zabudowy.

Czas trwania użytkowania wieczystego
Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje w drodze umowy zawieranej w formie aktu notarialnego (lub w szczególnych wypadkach, w drodze decyzji administracyjnej) na okres do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej na czterdzieści lat. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem końcowego terminu, użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Użytkowanie wieczyste może być rozwiązane przed upływem ustalonego okresu, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

Sposób zagospodarowania nieruchomości
Często w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste przeznaczenie nieruchomości wskazane jest poprzez odesłanie do przeznaczenia gruntu wynikającego z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czasem jednak zdarza się, że zasady zagospodarowania gruntu są szczegółowo zapisane w umowie, w szczególności w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty został wyłoniony w drodze przetargu, a jednym z kryteriów wyboru była koncepcja zagospodarowania terenu zaproponowana przez oferenta. Postanowienia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego wiążą inwestora, a zmiana ustalonego w niej sposobu zagospodarowania wymaga również zmiany umowy, a więc de facto zgody właściciela gruntu.

Taka zmiana umowy może wiązać się z dodatkowymi kosztami. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Warszawie, na której terenie obowiązuje uchwała Nr XXVIII/534/2004 Rady Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 15 kwietnia 2004 roku w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości m.st. Warszawy oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż trzy lata (Dz.U. Woj. Maz. z 2004 roku, Nr 119, poz. 2927 z późn. zm.). W Rozdziale IIa załącznika do tejże uchwały (dodanym uchwałą XIX/634/2007 z dnia 22 listopada 2007 r.) znajduje się postanowienie, iż zmiana umowy użytkowania wieczystego nieruchomości może nastąpić m.in. po dokonaniu wpłaty przez użytkownika wieczystego na rzecz m. st. Warszawy kwoty odpowiadającej 12,5 proc. różnicy pomiędzy aktualną wartością nieruchomości określoną dla dotychczasowego sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości a aktualną wartością nieruchomości określoną dla nowego sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości. Kwota ta nie może być jednak niższa niż 12,5 proc. aktualnej wartości nieruchomości lub tej jej części, której dotyczy zmiana, określonej dla nowego sposobu użytkowania i zagospodarowania. W takiej sytuacji zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości łączy się z koniecznością poniesienia znacznych kosztów, które przy cenach nieruchomości warszawskich, nierzadko mogą być liczone w milionach złotych.
Podobnych problemów nie ma właściciel nieruchomości, którego w zakresie zagospodarowania terenu wiążą jedynie ustawy i plan miejscowy. Właściciel może więc dokonywać wszelkich zmian koncepcji zagospodarowania terenu, o ile mieszczą się w one w granicach prawa.

Terminy zabudowy
O ile żadne przepisy nie obligują właściciela nieruchomości do jej zabudowy w określonym terminie, to inwestowanie na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste jest poddane rygorom czasowym. Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustala się termin rozpoczęcia i termin zakończenia zabudowy.
Za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy – wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Terminy zabudowy mogą być przedłużone na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mogły być dotrzymane z przyczyn niezależnych od użytkownika. W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej właściwy organ reprezentujący właściciela może wyznaczyć termin dodatkowy.
Sankcją za niedotrzymanie terminów zabudowy może być nałożenie na użytkownika wieczystego dodatkowych opłat rocznych lub nawet przedterminowe rozwiązanie umowy. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej za niedotrzymanie terminów zabudowy wynosi 10 proc. wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 proc. tej wartości.

Dodatkowe ograniczenia umowne
Zdarza się, że w umowach o ustanowieniu użytkowania wieczystego właściciel zawiera dodatkowe zapisy, które ograniczają możliwość zbycia prawa użytkowania wieczystego, na przykład wskazując preferencyjne warunki prawa pierwokupu. Zgodnie z obowiązującymi przepisami gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę (o ile nie zachodzą przesłanki wyłączające prawo pierwokupu, np. prawo to nie zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utraconą nieruchomość).
W umowach użytkowania wieczystego można czasem znaleźć dodatkowe zastrzeżenie, że prawo pierwokupu będzie zrealizowane np. za kilkadziesiąt procent ceny rynkowej lub za równowartość pierwszej opłaty wniesionej przez użytkownika wieczystego. Istnieją wprawdzie wątpliwości, czy takie zapisy są zgodne z prawem, jeśli jednak znalazły się w umowie, to podmiot uprawniony z pewnością zechce z nich skorzystać, dopóki ważność takiego zapisu umownego nie zostanie zakwestionowana w postępowaniu sądowym.
Tego typu postanowienia umowne ograniczają obrót gruntami oddanymi w użytkowanie wieczyste i stanowią poważne ryzyko dla użytkowników wieczystych w sytuacji, gdy zdecydują się oni na zbycie nieruchomości przed jej zabudowaniem.

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego
Wieczysty użytkownik przy ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego wnosi pierwszą opłatę w wysokości od 15 do 25 proc. ceny nieruchomości gruntowej, a następnie uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną, której wysokość zależy od przeznaczenia i wartości nieruchomości. Dla gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe stawka opłaty rocznej wynosi 1 proc. wartości nieruchomości, dla nieruchomości przeznaczonych na cele usługowe lub przemysłowe – 3 proc. Opłaty te mogą być aktualizowane nie częściej niż raz w roku, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrosła poprzez wypowiedzenie opłaty dokonywane przez organ reprezentujący właściciela. Jeśli opłata od dłuższego czasu nie była aktualizowana, zdarza się, że podwyżki takich opłat sięgają kilkuset procent.

Różne tytuły prawne do terenu inwestycji
Poważnym problemem może się okazać sytuacja, gdy inwestor posiada różne tytuły prawne do działek położonych na terenie objętym zamierzeniem inwestycyjnym (częściowo użytkowanie wieczyste a częściowo własność). Jeśli inwestycja (na przykład osiedle) zostanie wybudowana w taki sposób, że poszczególne budynki lub związana z nimi infrastruktura będą zlokalizowane na nieruchomościach o różnym statusie prawnym, znacznie utrudnione będzie wydzielenie odrębnej własności lokali w takich budynkach. Podobny problem może pojawić się w sytuacji, gdy inwestycja będzie zrealizowana na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, ale należących częściowo do gminy a częściowo do Skarbu Państwa.
Pomimo licznych ograniczeń związanych z prawem użytkowania wieczystego, ceny gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste nie odbiegają znacząco od cen nieruchomości będących przedmiotem prawa własności. Inwestorzy, podejmując decyzję o nabyciu gruntu, biorą przede wszystkim pod uwagę lokalizację nieruchomości i potencjalne możliwości jej zabudowy, zaś charakter prawa do terenu ma drugorzędne znaczenie. Przede wszystkim liczy się atrakcyjność inwestycyjna. Poza tym w niektórych miastach, np. w Warszawie, praktycznie nie istnieje obrót dużymi nieruchomościami przeznaczonymi na cele komercyjne, które byłyby przedmiotem własności, co jest konsekwencją nacjonalizacji gruntów wprowadzonej dekretem z 1944 r. Także w innych dużych miastach łatwiej jest nabyć atrakcyjną nieruchomość będącą w użytkowaniu wieczystym niż grunt na prawach własności.