Białe plamy na handlowej mapie Polski

Ewa Derlatka-Chilewicz, Associate Director, DTZ

Ewa Derlatka-Chilewicz, Associate Director, DTZ

Rynek nowoczesnych powierzchni handlowych w największych polskich aglomeracjach jest obecnie rynkiem najbardziej dojrzałym w skali naszego kraju. Deweloperzy powierzchni handlowych w pierwszej kolejności inwestowali w największych miastach, gdzie istniała najobszerniejsza baza konsumencka oraz najlepsze warunki ekonomiczne dla handlu (najwyższe wynagrodzenia, najniższa stopa bezrobocia, a co za tym idzie – wysoka siła nabywcza). Oprócz deweloperów także sieci handlowe w strategiach ekspansji uwzględniały przede wszystkim największe miasta i zlokalizowane w nich centra handlowe. Zainteresowanie dużymi i średnimi miastami wzrastało w latach 1999-2002, kiedy to powstawały głównie hipermarkety oraz w latach 2007-2009, kiedy w tych miastach deweloperzy zaczęli budować nowoczesne centra handlowe z rozbudowanymi galeriami sklepów.

Dobre czasy mniejszych miast
Boom na najmniejsze miasta z populacją poniżej 100 tys. mieszkańców najmocniej widoczny był w latach 2008 – 2009. Mocną ekspansję przypuściły wtedy sieci DIY (np. Castorama) i hipermarkety (Tesco, Carrefour), ale powstawały także większe obiekty, tj. Focus w Piotrkowie Trybunalskim, Cuprum Arena w Lubinie, Ferio w Koninie czy Jantar w Słupsku. Wzmożone zainteresowanie miastami spoza głównej ósemki największych aglomeracji w latach 2007-2009 oraz kryzys finansowy i spowodowane nim wstrzymanie wielu inwestycji, wpłynęło na spowolnienie w oddawaniu nowych projektów w 2010 roku.

Największe miasta i aglomeracje
W ostatnim kwartale 2010 roku największy potencjał, wynikający z porównania siły nabywczej oraz obecnego nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową, wykazują: Aglomeracja Górnośląska, Szczecin i Kraków. W tych miastach jest miejsce na nowe obiekty i nowe formaty. Także w miastach, gdzie jest wyższe niż średnie w grupie nasycenie, takich jak np. Warszawa, dostrzega się tzw. „białe plamy”, bo siła nabywcza jest tak duża, że rynek wchłonie kolejne inwestycje. W grupie największych miast są też rynki z mniejszym potencjałem, tj. Poznań czy Wrocław, gdzie niedawno oddane obiekty potrzebują czasu na „ustabilizowanie się” na lokalnych rynkach.

Do czynników przemawiających na korzyść grupy największych miast należy przede wszystkim wysoka siła nabywcza szacowana na jednego mieszkańca, znacznie przewyższająca średnią krajową. Wśród miast zaliczających się pod tym względem do ścisłej czołówki należą: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Szczecin oraz Trójmiasto. Kolejnym istotnym czynnikiem sprawiającym, że w danym mieście jest jeszcze miejsce na nowe inwestycje komercyjne, jest relatywnie niskie bezrobocie, kształtujące się w przedziale od 3 do 6 procent, a także wysoki poziom średnich wynagrodzeń w miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Katowice, Gdańsk, Szczecin oraz Poznań.

Niski poziom nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową notowany jest na przykład w Aglomeracji Górnośląskiej, Szczecinie, Krakowie, gdzie na tysiąc mieszkańców przypada od 466 do 766 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Przy nasyceniu w tej grupie należy wspomnieć, że obiekty handlowe w aglomeracji oddziałują na cały jej obszar ze względu na szeroki zasięg oddziaływania obiektów handlowych, wykraczający poza granice miasta.

Braki jakościowe w największych miastach
Poza „białymi plamami”, wynikającymi z nasycenia powierzchnią handlową w danym obszarze, istnieją także braki wynikające z niedostatecznego nasycenia danego obszaru różnorodną, nowoczesną powierzchnią handlową. Są miejsca, w których obserwuje się małe zróżnicowanie pod względem działających formatów – tylko dwa rodzaje formatów: centra handlowe oraz magazyny handlowe funkcjonują w miastach takich, jak Kraków, Łódź czy Szczecin. Natomiast Aglomeracja Górnośląska, Kraków, Łódź i Szczecin odznaczają się wysokim, przekraczającym 50 procent, odsetkiem powierzchni handlowej, zajmowanej przez wielkopowierzchniowych operatorów handlowych, takich jak hipermarkety, sklepy typu dom i ogród czy duże elektromarkety.

Duże miasta – 200 – 400 tys. mieszkańców
W tej grupie obecnie największy potencjał, wynikający z porównania siły nabywczej oraz obecnego nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową, wykazują Toruń, Radom i Kielce. W tych miastach jest miejsce na kolejne obiekty oraz zapotrzebowanie na nowe formaty. Spory potencjał mają też Lublin i Bydgoszcz, ale obiekty muszą być tam dokładnie zaplanowane i dopasowane do potrzeb na lokalnych rynkach.
W grupie dużych miast są też rynki „mniej gorące”, tj. Częstochowa czy Białystok, gdzie niedawno oddane obiekty właśnie są przez rynek wchłaniane. Ocenia się, że w dłuższej perspektywie w miastach tych istnieje potencjał na kolejne centra handlowe. Do czynników przemawiających na korzyść tej grupy miast należą m.in.: siła nabywcza na jednego mieszkańca powyżej średniej krajowej, najniższa stopa bezrobocia w grupie analizowanych miast (Bydgoszcz – 7,4 procent, Toruń – 7,4 procent), a także niski poziom nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową w wybranych miastach (w Radomiu, Toruniu i Kielcach wskaźnik nasycenia oscyluje w granicach od 444 do 540 m kw. na tysiąc mieszkańców).

Braki jakościowe w dużych miastach
W miastach takich jak Bydgoszcz, Lublin, Białystok, Częstochowa, Radom i Toruń występują tylko dwa rodzaje formatów: centra handlowe oraz magazyny handlowe. Natomiast w Radomiu, Kielcach, Toruniu i Białymstoku brakuje niektórych z najaktywniejszych sieci handlowych. Wysoki odsetek powierzchni handlowej (przekraczający 50-70 procent) stanowią w tej grupie wielkopowierzchniowi operatorzy handlowi, tj. hipermarkety, sklepy typu dom i ogród, duże elektromarkety. Czynniki te wpływają na wzrost szans nowych inwestycji w tych miastach, analogicznie jak w największych.

Średnie miasta – 100 – 200 tys. mieszkańców
Jest to grupa szeroka, obejmująca 15 miast i bardzo zróżnicowana. W jej skład wchodzą zarówno miasta charakteryzujące się niskim nasyceniem, a relatywnie wysoką siłą nabywczą, jak i te z siłą nabywczą niższą. Do pierwszej kategorii zaliczają się miasta takie jak Olsztyn i Gorzów Wielkopolski. Wśród miast natomiast o niższej sile nabywczej i bardzo niskim nasyceniu, znajdują się: Elbląg, Wałbrzych czy Włocławek. Miasta dość nasycone w tej grupie to: Opole, Zielona Góra, Rzeszów i Legnica.
W miastach takich jak Bielsko-Biała, Rzeszów, Rybnik, Płock, Elbląg, Gorzów Wielkopolski, Wałbrzych, Włocławek, Zielona Góra, Tarnów, Koszalin, Kalisz występują tylko dwa rodzaje formatów: centra handlowe oraz magazyny handlowe. Również, tak jak w grupie dużych miast, wysoki odsetek powierzchni handlowej (ok. 50 procent) zajmowany jest przez wielkopowierzchniowych operatorów handlowych. W Kaliszu, Elblągu i Wałbrzychu brakuje wielu z najaktywniejszych na polskim rynku sieci, ale obserwuje się ich mocną reprezentację w Legnicy, Bielsku-Białej, Opolu i Płocku.

Miasta poniżej 100 tys. mieszkańców
Ta grupa (z wyłączeniem miast, które wchodzą w skład aglomeracji, tj. Rumia, Czeladź czy Mysłowice) jest najbardziej zróżnicowana. Średnie nasycenie kształtuje się na poziomie 305 mkw. na tys. mieszkańców, a rozstrzał jest od 0 (Tarnobrzeg, Siedlce, Ostrołęka, Ostrów Wielkopolski) do ponad 1,100 (Lubin) mkw. przypadających na tysiąc mieszkańców. Tu nowe inwestycje muszą być bardzo przemyślane i dostosowane do możliwości i zapotrzebowań klientów, jako że w tej grupie znajdują się miasta, gdzie siła nabywcza jest relatywnie wysoka i przekracza średnią dla Polski (Lubin, Bełchatów czy Jastrzębie-Zdrój), a są i takie, gdzie jest dużo niższa (Grudziądz, Ełk, Nowy Sącz). Musi mieć to wpływ zarówno na wielkość planowanych obiektów, ale przede wszystkim na dobór najemców, począwszy od profilu operatora spożywczego, poprzez tenant mix odzieżowy, aż po proponowane elementy rozrywki (restauracje, fitness czy kino).
Przy wyborze miejsca pod nowe inwestycje należy dokładnie przeanalizować jej potencjał, strefę zasięgu, konkurencję, obecną i przyszłą. Dotyczy to wszystkich rejonów, niezależnie od wielkości. Obiekt pod każdym względem powinien być dopasowany do otoczenia, jako że nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową z roku na rok się zwiększa, a rynek jest w stanie wchłonąć coraz bardziej przemyślane formaty i koncepcje.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016