Opodatkowanie VAT od usług najmu wzrośnie do 23 proc.

Punktem odniesienia do obliczenia stawek VAT jest moment wykonania usług, co oznacza, że podlegają one opodatkowaniu stawkami obowiązującymi w chwili ich realizacji. Dla usług o charakterze ciągłym (w tym najmu) przyjmuje się, że zostają one wykonane wraz z upływem każdego okresu rozliczeniowego. Jeśli zatem umowy przewidują, że okresy rozliczeniowe kończą się z upływem miesiąca kalendarzowego, nie powinno być większych problemów. Zakładając, że nowe regulacje będą obowiązywać od 1 stycznia 2011 roku, najem za grudniowy okres rozliczeniowy opodatkowujemy starą, a za styczeń – nową stawką VAT.

Niedogodnością pozostanie wystawianie faktur „z góry”. Trudno bowiem zafakturować najem z wykazaniem nowej stawki, która jeszcze nie obowiązuje w momencie wystawiania faktury. Wynajmujący będą musieli zatem wystawiać faktury ze stawką 22 proc., a następnie korygować rozliczenie. Projekt przewiduje, że korekta dla dostawy mediów będzie mogła nastąpić w pierwszej fakturze wystawianej po dniu zmiany stawki podatku, nie później jednak niż w ciągu sześciu miesięcy od dnia zmiany stawki podatku. Co zrobić w przypadku usług najmu? W tym zakresie projekt milczy.

Większe problemy będą mieli ci, którzy w umowach przewidzieli okresy rozliczeniowe niepokrywające się z miesiącami kalendarzowymi. Przepisy przejściowe przewidują bowiem obowiązek podziału takiej usługi na część opodatkowaną starą i nową stawką VAT. W przypadku, gdy nie jest możliwe określenie faktycznego wykonania części czynności w tych okresach, uznaje się, że czynność wykonywana jest proporcjonalnie.

Gorzej, jeśli umowy przewidują roczne okresy rozliczeniowe, kończące się już w okresie obowiązywania nowej stawki VAT. Wówczas całość świadczenia opodatkowana będzie nową stawką VAT, jako że upływ okresu następujący w nowym roku będzie oznaczał wykonanie usługi w tym okresie.

Wyjściem z tej sytuacji mogą być 100-procentowe zaliczki, o ile oczywiście najemcy zgodzą się na takie rozwiązanie. Otrzymanie zaliczki podczas obowiązywania starej stawki nie powoduje bowiem zmiany wysokości jej opodatkowania po wejściu noweli. Istotne jest, że zaliczka taka musi zostać wpłacona, co nie do końca leży w interesie najemców.