Galerie w sile wieku

Wśród centrów handlowych zarządzanych przez Apsys Management są i te starszej generacji. Jakie wyzwania stoją przed zarządcą takich obiektów?
Większość centrów handlowych, którymi zarządza Apsys Management, została wybudowana w latach 1997-2003, tak więc są to obiekty pierwszej i drugiej generacji. Zarządca centrum powinien odpowiadać na potrzeby trzech grup klientów: właścicieli, najemców i klientów obiektu handlowego. Szczególnym wyzwaniem dla zarządcy centrów starszej generacji jest utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym, co przekłada się na wzrost jej wartości.

Jakie czynniki decydują o poprawnym utrzymaniu nieruchomości?
Niezwykle ważna jest codzienna, prawidłowa eksploatacja. Kolejny czynnik to strategiczne planowanie remontów. Zarządca powinien także pamiętać o optymalizacji kosztów, tak aby koszt utrzymania obiektu w możliwie jak najmniejszy sposób obciążał najemców. Dużą zaletą zarządcy, który tak jak Apsys, zarządza szerokim portfolio centrów, jest możliwość negocjacji cen z dostawcami usług. W tym roku na przykład udało nam się obniżyć ceny energii elektrycznej dla wszystkich naszych obiektów średnio aż o 10 proc. Przez ostatnie dwa lata zmniejszyliśmy koszty serwisów, podnosząc jednocześnie ich jakość.

W jaki sposób Apsys podnosi jakość obsługi klienta w swoich centrach, czy np. planują Państwo podniesienie komfortu przestrzeni wspólnych, miejsc wypoczynku, małej architektury itp.?
Od 2006 roku realizujemy długoterminowy plan remontów centrów, na który składa się m.in. malowanie obiektów, rekultywacja zieleni, remonty toalet, części wspólnych i wymiana oświetlenia. W porozumieniu z właścicielami galerii, zlecamy rocznie wykonanie 80-90 tego typu prac o wartości 7-9 mln zł. Od 2006 roku zrealizowaliśmy łącznie 360 prac wartych około 30 mln zł. Efekty naszych działań doskonale widać np. w Centrum Handlowym Janki, gdzie między innymi przeprowadziliśmy remont toalet. Są one teraz nowoczesne, designerskie i – dzięki zamontowaniu wyposażenia ze stali nierdzewnej – w dużo większym stopniu odporne na działania wandali. Ponadto uwagę klientów zwraca ekskluzywna mała architektura – wysokiej jakości ławki, donice ze stali nierdzewnej i drewna egzotycznego o przedłużonej żywotności. Biuro architektoniczne zaprojektowało ją specjalnie na potrzeby CH Janki z wielką dbałością o detale, na które składa się np. logo centrum wycięte w inoksie.

Eksperci rynkowi są zgodni co do tego, że nie opłaca się oszczędzać na usługach podnoszących komfort i bezpieczeństwo klientów. Czy zgadza się Pani z tym, że na dłuższą metę zarządca słono zapłaci za cięcie kosztów w obszarach takich jak np. facility management?
Uważam, że każda złotówka wydana na remont jest inwestycją. Podam kilka przykładów. Dzięki zamontowaniu automatycznych przycisków wody w kranach w toaletach udało nam się ograniczyć zużycie wody o 25 proc. W Centrum Handlowym Rondo w Bydgoszczy pomalowaliśmy obiekt na jasne kolory, wymieniliśmy podwieszany sufit i zainstalowaliśmy nowy typ opraw oświetleniowych – dzięki temu zużycie energii spadło o 15 proc. W Centrum 3 Stawy w Katowicach wymieniliśmy centrale klimatyzacyjne, cała operacja kosztowała około 1 mln zł, ale dzięki temu zużycie prądu spadnie nawet o 30 proc. W jednym z obiektów zakupiliśmy prasę do zgniatania odpadów i okazało się, że koszt wywozu śmieci spadł aż o 58 proc, a fundusze wydane na nabycie urządzenia zwróciły się po 1,5 roku.

Zatrzymajmy się przez chwilę przy zagadnieniu food courtów. Na ile istotne jest ich właściwe rozplanowanie i atrakcyjna aranżacja?
Różnorodna i klimatyczna strefa kawiarniano-restauracyjna skutecznie zatrzymuje klienta w centrum handlowym na dłużej. Nie bez powodu się mówi, że przez żołądek do serca… Doskonale zdajemy sobie z tego sprawę i dlatego przeprowadzamy rearanżacje stref restauracyjnych w zarządzanych przez nas obiektach. W tym roku klienci mogą cieszyć się nowymi food-courtami w Galerii nad Jeziorem w Koninie i w CH Janki, a do końca grudnia zakończymy prace w CH Osowa w Gdańsku. Projekty architektoniczne zakładają głównie wymianę mebli (np. oprócz tradycyjnych krzeseł dodajemy wygodne kanapy czy miękkie wykończenia mebli), oświetlenia oraz podział przestrzeni food-courtów na mniejsze strefy, tak by klienci w spokoju i miłym otoczeniu mogli zjeść posiłek i porozmawiać.

Jakie są obecnie trendy w aranżacji wnętrz galerii, czy idzie się w kierunku barw stonowanych pastelowych, czy może dopuszczalna jest swoista awangarda i ekstrawagancja?
Regularne malowanie centrów handlowych, to działanie które bezpośrednio wpływa na komfort przebywania klienta w centrum i wpływa również na podnoszenie wartości nieruchomości. Odmalowany obiekt wydaje się bardziej nowoczesny i przestronny. W ostatnim czasie przeprowadziliśmy tego typu modernizacje w CH Osowa w Gdańsku, Ster w Szczecinie i Rondo w Bydgoszczy, CH Janki. Wśród barw, stosowaliśmy głównie złamane biele, beże, ecru, błękity oraz łosoś.

Duża część galerii starszej generacji jest obecnie rozbudowywana. Czy regułą było tworzenie ich przed laty w zbyt małym rozmachem, a może powierzchnie pod same lokale były standardowo inne niż teraz?
W zarządzanych przez nas centrach pierwszej i drugiej generacji, anchorami spożywczymi były hipermarkety Geant. Po przejęciu ich przez Real, okazało się, że sieć nie potrzebuje aż tak dużej przestrzeni. Dlatego w ostatnich dwóch latach w pięciu naszych obiektach pozyskaliśmy aż 15 tys. mkw. dodatkowej powierzchni najmu, na którą wprowadziliśmy 20 bardzo popularnych marek, m.in. H&M, Kapp Ahl czy Empik. Rozbudowa obiektów i związana z nią rekomercjalizacja pozwala wygrywać centrom starszej generacji z coraz silniejszą konkurencję. Doskonałym tego przykładem jest Pasaż Łódzki. Właściciel tego obiektu przyjął długofalową strategię, dzięki której sukcesywnie wzrasta wartość nieruchomości. W Pasażu pozyskaliśmy dodatkowe 4 tys. mkw. GLA (w ramach przebudowy hipermarketu) i zaprosiliśmy do współpracy jedyny w Łodzi TK Maxx. W czerwcu został dobudowany Decathlon. W najbliższych miesiącach planowana jest rozbudowa przeciwległego końca centrum, która pozwoli przyjąć 2-3 atrakcyjnych średniopowierzchniowych operatorów. Te działania bezpośrednio przekładają się na wzrost liczby klientów i obrotów.

Czy zgadza się Pani z tezą, że centra starszej generacji nie zawsze przegrywają rywalizację z tymi supernowoczesnymi?
Obserwujemy, że często, w przypadku starszej generacji obiektów handlowych, wiek jest ich siłą. Proszę pamiętać, że najczęściej były to pierwsze lub drugie centra handlowe w regionie. Teraz mają stałych klientów, którzy wysoko cenią sobie wygodę, przyjazną atmosferę i możliwość zrobienia szybkich zakupów. Klienci wybierają centra, które są im dobrze znane i dzięki profesjonalnej współpracy właściciela z zarządcą, na bieżąco zaspokajają ich potrzeby.
Dziękuję za rozmowę
Robert Posytek

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016