Idziemy słuszną drogą

Spółka PBW Polska ma nowego właściciela. Co to oznacza dla dalszej działalności firmy?
Transakcja sprzedaży przez AEW Europe Grupie BNP Paribas Real Estate firmy PBW dotyczyła nie tylko rynku polskiego. Przejęte zostały również Spółki w Czechach i na Węgrzech. Umowa weszła w życie w październiku 2010 r., należy więc pamiętać, że wciąż jesteśmy na etapie wdrażania się do funkcjonowania w ramach nowego podmiotu. Kilka dni temu została zaakceptowana nowa nazwa – PBW Polska będzie funkcjonować jako BNP Paribas Real Estate Advisory and Property Management Poland Sp. z o.o.

Nowy właściciel nie oznacza diametralnych zmian w rynkowej strategii dawnego PBW. Działając w Grupie AEW, funkcjonowaliśmy w strukturze właścicielskiej. Obecnie jesteśmy typową spółką działającą na rynku zarządzania nieruchomościami. Wszystkie nieruchomości, którymi do tej pory zarządzaliśmy, pozostają w naszym portfolio. Zmienił się jednak nieco zakres oferowanych przez nas usług. Nie zajmujemy się już bezpośrednio najmem powierzchni, ale wciąż ściśle współpracujemy z AEW w tym zakresie.
Nowy właściciel postawił przed nami również zadanie aktywnego poszukiwania projektów do zarządzania.

Rynek powoli zaczyna wychodzić z kryzysu, jednak sytuacja wciąż jest bardzo trudna. Czy to dobry moment na takie zmiany?
Triumfalne ogłoszenie zakończenia kryzysu byłoby zapewne zbyt przedwczesne, ale obserwując wyniki naszych centrów handlowych trudno powiedzieć, że jesteśmy w jakimś gigantycznym dołku. Posłużę się przykładem – w 2009 roku zobowiązałem się do tego, że w 2010 roku centrum handlowe Wola Park odwiedzi ponad 10 mln klientów – i to się udało!

Na rynek zarządzania nieruchomościami nie wchodzimy jako zupełnie nowa firma. Działalność PBW w Polsce to 14 lat doświadczenia w branży, praktyki potwierdzonej dobrymi wynikami centrów, które dodatkowo znajdują odzwierciedlenie w różnych rankingach. Wszystko zależy od filozofii prowadzenia biznesu, wiedzy na temat rynku oraz siły firmy, a ta – szczególnie po stronie firmy matki – BNP Paribas, jest niewątpliwie ogromna.

Uznanie najemców już Państwo zdobyli. Prawie wszystkie galerie handlowe, którymi zarządza PBW, znalazły się bardzo wysoko w rankingu Forum Najemców. Czy to dobra rekomendacja przy przyszłych rozmowach handlowych z właścicielami nieruchomości?
Bardzo dziękujemy najemcom, którzy nas tak wysoko ocenili. Jesteśmy z tego powodu bardzo szczęśliwi, ale jednocześnie silnie zmotywowani do kolejnych wysiłków. To wyróżnienie nie oznacza, że osiągnęliśmy szczytowy poziom świadczonych usług, ale pokazuje, że idziemy słuszną drogą. Mamy nadzieję, że tak dobra ocena będzie ważnym argumentem w negocjacjach z nowymi klientami.

Gdzie leży tajemnica sukcesu?
Oczywiście w partnerstwie. Przejawia się to na różnych polach. Od drobnych kwestii związanych z komunikacją, poprzez stworzenie strategii marketingowej, która wychodzi naprzeciw oczekiwaniom najemców. Nasze działania promują galerię, ale również ukierunkowują klientów na ofertę poszczególnych branż i sklepów. Organizując eventy bierzemy na siebie zadanie przemienienia klienta oglądającego w kupującego.

Jednak czas kryzysu to również okres wielu tarć na linii zarządcy – najemcy…
Na szczęście nie była to skala makro, ale zdarzały się takie przypadki. Każdorazowo z właścicielem obiektu szczegółowo analizowaliśmy sytuację poszczególnych najemców. Często pomagaliśmy Najemcom, którzy popadali w kłopoty. Przejawy tej pomocy były bardzo różne. Czasem były to wytężone działania marketingowe. Zdarzały się też sytuacje, kiedy decydowaliśmy się na chwilowe zmniejszenie stawek czynszów. To, że w „trudnym” roku do kieszeni właściciela centrum wpływa mniej pieniędzy od najemcy, nie oznacza, że taka sytuacja będzie miała miejsce przez cały okres trwania umowy.

W przypadku sieci wchodzących na polski rynek, ale również marek już obecnych w naszym kraju, ale decydujących się wejść do nowego miasta, rozumieliśmy trud i wysiłek związany z tym krokiem i stosowaliśmy tzw. step rent. Zdarzały się również sytuacje kiedy dochodziło do likwidacji sklepu, jednak zawsze w to miejsce udawało się nam znaleźć nowego najemcę. To najlepszy dowód na siłę polskiego rynku.

Wróćmy do bieżącej działalności. Czy firma skupiona będzie wyłącznie na zarządzaniu nieruchomościami, czy też mają Państwo pomysł na rozszerzenie wachlarza świadczonych usług?
Property management jest jedną z wielu linii działalności biznesowej BNP Paribas RE i z pewnością wraz z upływem czasu, nowe usługi będą pojawiały się w naszej ofercie. Szukamy nowych możliwości. Polska to duży rynek wciąż z istotnym niedoborem powierzchni handlowej i silną gospodarką. Nie ma zatem żadnego logicznego uzasadnienia, dla którego BNP Paribas RE nie miałby rozszerzać profilu działalności w Polsce.

Co było największym sukcesem Pana firmy w minionym roku?
Głównym celem w 2010 roku było systematyczne umacnianie pozycji zarządzanych przez nas centrów handlowych i to się udało. Wychodzimy z założenia, że jednym z głównych źródeł sukcesu centrum handlowego, jego najemców i właścicieli, jest dobrze dobrana i realizowana strategia marketingowa. Działania, które podjęliśmy zaowocowały otrzymaniem tytułu Superbrands dla marki Klif.
To pierwszy przypadek, że marka centrów handlowych uzyskuje taki status.

Czy mógłby Pan sprecyzować cele dla poszczególnych obiektów. Zacznijmy od Wola Parku…
Jak już wcześniej wspomniałem, chcieliśmy przekroczyć poziom odwiedzalności 10 mln klientów. Miniony rok to również czas daleko idących zmian aktywności marketingowych, polegających na kontynuacji rebrandingu obiektu. Między innymi zmieniona została witryna internetowa.

W stolicy działa kilka centrów o silnym oddziaływaniu, z ugruntowana pozycją oraz doskonałą ofertą handlową, jednak ta część miasta była nie do końca wyeksplorowaną przestrzenią i chcemy aby Wola Park ją zapełnił. Pragniemy aby stał się regionalnym centrum handlowym dla tej części Warszawy. To się już dzieje.

Kiedy doczekamy się rozbudowy Wola Parku?
AEW Europe prowadzi intensywne prace przygotowawcze zmierzające do powiększenia przestrzeni handlowej galerii. Aktualnie stara się o pozwolenie na budowę. Uwzględniając fakt, że będzie to powiększenie istniejącego już i funkcjonującego obiektu, nie będzie to łatwe zadanie. Mogę jedynie zdradzić, że w niedługim czasie media zostaną poinformowane o kolejnych etapach prac.

Jakiej skali rozbudowy możemy się spodziewać?
Inwestorzy są przekonani, że potencjał lokalizacji jest ogromny. Żadne warszawskie centrum handlowe położone tak blisko śródmieścia, nie ma już praktycznie miejsca na rozbudowę. Z uzyskanych warunków zabudowy wynika, że Wola Park urośnie o ok. 20 tys. mkw. GLA.

Czy wraz z rozbudową zmieni się pozycjonowanie centrum handlowego?
Do właściciela obiektu – AEW Europe rekomendujemy taki kierunek rozwoju, jakim podążał obiekt przez ostatnie trzy lata.

Przejdźmy zatem do warszawskiego Klifu…
Tu celem było utrzymanie „status quo”. Powierzchnia w galerii jest wynajęta w 100 proc. Należy jednak pamiętać, że to bardzo specyficzny produkt, który postrzegany jest przez najemców i klientów jako niszowy i luksusowy. Uwzględniając wielkość galerii to utrzymanie dobrych wyników jest jedyną słuszną strategią realizowaną dla warszawskiego Klifu.

Cały czas koncentrujemy się także na ścisłej współpracy z najemcami, aby charakter ich sklepów pasował do klimatu jaki został stworzony wokół całego centrum.

Na jakim poziomie utrzymał się poziom odwiedzalności galerii?
W tym przypadku odwiedzalność nie jest jedynym celem. Równie ważny jak poziom klientów jest poziom koszyka zakupowego. Zdarzają się drobne wahnięcia liczby osób odwiedzających Klif Warszawa, ale mimo to obrót nie maleje. Mamy stabilną rzeszę wiernych klientów, którzy wydają u nas coraz więcej.

100 proc. wynajętej powierzchni, doskonałe wyniki handlowe i uznanie wśród najemców to potencjał, który aż prosi się o większe wykorzystanie…
Na tak mocno konkurencyjnym rynku Klif Warszawa radzi sobie naprawdę dobrze. Rzeczywiście pojawił się pomysł powiększenia powierzchni handlowej. Co prawda nie mamy zbyt wielu możliwości, ale rozmowy z inwestorem w tej sprawie już trwają. Myślimy o dołożeniu ok. tysiąc mkw. powierzchni w bardzo ciekawej koncepcji. Nic więcej na tym etapie powiedzieć nie mogę.

W Polsce wciąż nie ma wielu zagranicznych marek luksusowych. Tak się dzieje bo wciąż brak odpowiednich lokalizacji. Warszawskiemu Klifowi udaje się pozyskiwać tego typu najemców, pomimo, iż centra handlowe to nie jest wymarzone miejsce na otwarcie ekskluzywnego butiku…
Rozmowy z tego typu najemcami cały czas trwają. Z reguły to same marki robią rozeznanie rynku i kiedy stwierdzają, że w Warszawie nie ma zbyt wielu ciekawych lokalizacji przy ulicach handlowych, sięgają po lokalizację alternatywną – Klif.

Bardzo często najemcy, którzy uruchomili swój sklep w Klif Warszawa i odnieśli sukces, decydują się na wprowadzenie marki również do gdyńskiego Klifu.

Klif Gdynia został rozbudowany. Co było największym wyzwaniem w minionym roku i jakie są cele strategiczne wyznaczone na 2011 rok dla tego obiektu?
Przede wszystkim kontynuacja działań wynikających z rozbudowy. Z różnych powodów nie wszystkie powierzchnie zostały wynajęte w dniu otwarcia i naszym celem było zamknięcie 2010 roku z pełna obsadą najemców. Udało się nam wprowadzić na trójmiejski rynek sieć Marks & Spencer. Doprowadziliśmy również do otwarcia Zary, co sugerowali nami nasi klienci. Zdecydowanie wyniki w zakresie odwiedzalności, osiągane przychody oraz zamknięcie komercjalizacji, pokazują, że rozbudowa była trafioną decyzją.

Dziękuję za rozmowę
Robert Posytek

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016