Agnieszka Tarajko-Bąk, Research Analyst, Jones Lang LaSalle Poland

Chociaż początek roku nie był tak optymistyczny, jego druga połowa przyniosła ożywienie. Gospodarka wraca do formy szybciej niż się spodziewano. Tylko w ostatnim kwartale odnotowano 4,2 proc. wzrostu PKB, o 1,3 proc. więcej niż w II kwartale br., co daje najlepszy wynik od ośmiu kwartałów i umacnia nasz kraj na pozycji lidera w UE. Główną przyczyną tego stanu rzeczy jest popyt konsumpcyjny – konsumpcja prywatna zwiększyła się z 3 proc. w II kwartale do 3,5 proc. w III kwartale 2010 roku. Z kwartału na kwartał rosną zatem prognozy dynamiki wzrostu gospodarczego. Na dzień dzisiejszy, według prognoz m.in. Międzynarodowego Funduszu Walutowego (MFW), Eurostatu, czy też Banku Światowego wzrost PKB w całym 2010 roku w Polsce wyniesie ok. 3,6 proc. i między 3,8 a 4,1 proc. w 2011 roku. Dla porównania w czerwcu br. spodziewano się wzrostu 3 proc. oraz 3,6 proc. odpowiednio w 2010 i 2011 roku. Inne czynniki są równie optymistyczne – rośnie sprzedaż detaliczna a także zatrudnienie.

Obecnie obserwujemy znaczne polepszenie nastrojów na rynku handlowym w Polsce wśród wszystkich udziałowców tej branży, tj. inwestorów, deweloperów, najemców, a także klientów. Mają na to wpływ zarówno między innymi wspomniane już poprawiające się czynniki gospodarcze a także dogodniejsze warunki otrzymania kredytu, czy też rosnący popyt ze strony nowych międzynarodowych najemców.

Mniejsza podaż
Choć widoczne jest ożywienie na rynku budowlanym zarówno nowych inwestycji handlowych jak i tych wstrzymanych z 2008 i 2009 roku, tempo rozwoju w ciągu najbliższych 2 lat będzie znacznie wolniejsze niż przed rokiem. Na koniec 2010 roku polski rynek handlowy będzie oferować 7,07 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego prawie 60 proc. znajduje się w ośmiu głównych aglomeracjach kraju. W tym roku przybyło ponad 400 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, czyli o 40 proc. mniej niż w 2009 roku. Najbliższe 2 lata nie przyniosą większych zmian pod tym względem. W budowie jest obecnie około 730 tys. mkw. Biorąc pod uwagę plany inwestorów oraz aktualnie budowane projekty przewidujemy, że w 2011 jak i 2012 roku otworzy się po ok. 500 tys. mkw., przy czym pamiętać należy, że niektóre projekty mogą przesunąć się w czasie i wejść na rynek w kolejnym roku. W chwili obecnej w Polsce funkcjonuje 313 nowoczesnych centrów handlowych.

Duże miasta na celowniku
Z uwagi na większą siłę nabywczą mieszkańców dużych miast, głównym celem inwestorów i najemców będą miasta powyżej 150 tys. mieszkańców – 66 proc. aktualnie powstającej podaży znajdzie się w tych miastach, natomiast 24 proc. w ośmiu głównych aglomeracjach kraju. Jednakże, z kwartału na kwartał obserwujemy coraz większe zainteresowanie mniejszymi miastami ze strony zarówno inwestorów jak i najemców. Wynika z tego, że miasta od 50 tys. mieszkańców wzwyż znowu stają się atrakcyjne pod względem inwestycyjnym. W chwili obecnej w trakcie budowy w miastach w przedziale od 50 do 150 tys. mieszkańców jest 360 tys. mkw., co stanowi ponad 44 proc. nowej podaży planowanej na lata 2011-2012. Dla porównania w 2009 roku było to 29 proc. Pamiętać jednak należy o stopniu nasycenia powierzchnią handlową w mniejszych miastach, a także o sile nabywczej ich mieszkańców, gdzie często jeden większy lub kilka mniejszych projektów handlowych jest w stanie w pełni zaspokoić potrzeby handlowe danego miasta. Przykładem takiego rynku jest Wałbrzych (121 tys. mieszkańców), w którym niedawno otwarte zostało duże centrum handlowe Victoria o powierzchni 47 tys. mkw., w związku z czym poziom nasycenia powierzchnią handlową w tym mieście wzrósł z 290 mkw. / 1 tys. mieszkańców do 679 mkw. Rekordzistą pod względem nasycenia powierzchnią handlową jest Zgorzelec (32 tys. mieszkańców) – 1,679 mkw. / 1 tys. mieszkańców – w tym roku otworzyło się tam centrum handlowe Plaza (15 tys. mkw.). Choć jest na mapie Polski kilka ośrodków, w których liczba obiektów handlowych wydaje się być wystarczająca, wiele polskich miast charakteryzuje niedobór powierzchni handlowych. Należą do nich m.in.: Siedlce, Inowrocław, Tomaszów Mazowiecki, Wodzisław Śląski, Skierniewice, Krosno, Nysa, a także Tczew, Chełm, Sieradz, Bełchatów, Głogów czy Ostrowiec, gdzie oferta handlowa jest niewystarczająca.

Stolica czeka na nowe projekty
Poziom nasycenia nowoczesną powierzchnią handlową w Polsce na koniec roku wynosić będzie 185 mkw. / 1 tys. mieszkańców. Dla porównania w Czechach współczynnik ten wynosi 228 mkw., w Słowacji 175 mkw., a na Węgrzech 118 mkw. Biorąc pod uwagę osiem głównych aglomeracji Polski najbardziej rozwiniętymi rynkami pod względem nasycenia powierzchnią handlową są Wrocław (513 mkw./ 1 tys. mieszkańców) i Poznań (507 mkw./ 1 tys. mieszkańców) z tendencją wzrostową, gdyż w budowie są kolejne obiekty handlowe w tych miastach, m.in. Sky Tower we Wrocławiu i Galeria MM w Poznaniu. Warszawa (424 mkw. / 1 tys. mieszkańców) plasuje się na piątym miejscu, to oznacza relatywnie niskie nasycenie powierzchnią handlową. Dodatkowo po otwarciu budowanej obecnie Galerii Kaskada oraz Centrum Turzyn w Szczecinie aglomeracja warszawska przesunie się na szóste miejsce. Jedyne projekty aktualnie budowane w stolicy to Wolf Bracka oraz Plac Unii.

Moda na rozbudowy
Sporą część powstającej powierzchni handlowej stanowią rozbudowy istniejących już centrów handlowych. W ciągu ostatnich dwóch lat zauważalny był znaczny wzrost w liczbie rozbudowywanych obiektów. W latach 2005-2008 tylko 5-8 proc. nowopowstającej powierzchni stanowiły rozbudowy, w 2009 było ich już 14,5 proc., zaś w 2010 aż 23 proc. Tendencja ta utrzyma się przez najbliższy rok, natomiast w 2012 zmniejszy się do 12 proc. W 2010 roku znacznie rozbudowany został m.in. Port Łódź (o 71 tys. mkw.), a także Galeria Twierdza w Kłodzku (o 8,5 tys. mkw.), Tesco w Jeleniej Górze (o 5 tys. mkw.) oraz Galeria Molo (dawny Piast) w Szczecinie (o 3,5 tys. mkw.). Natomiast w przyszłym roku powiększą się między innymi następujące obiekty: Galeria Echo w Kielcach (o 40 tys. mkw.), Jantar w Słupsku (o 20 tys. mkw.) czy Silesia City Centre w Katowicach (o 19 tys. mkw.).

Popyt na centra typu „prime”
Stopniowo rośnie popyt na nowe lokale zarówno ze strony nowych międzynarodowych najemców jak i tych już istniejących. Przy czym, podczas gdy istniejące już sieci skłonne są otwierać nowe sklepy w nowopowstających centrach handlowych, nowe marki biorą pod uwagę głównie istniejące, sprawdzone obiekty handlowe z ugruntowaną pozycją na rynku. W 2010 roku na polskim rynku pojawiło się kilka nowych marek, m.in. New Look i Phenome w Złotych Tarasach, Muji i LTB Jeans w Arkadii, Napapijri, Petit Bateau, G-star, i Okaidi w Galerii Mokotów, Peacocks w Tesco Gocław (Warszawa), Max Azria i Rubbabu w Bonarce (Kraków), Dune w Starym Browarze (Poznań), Strellson w Galerii Krakowskiej, Pompo w Mazovi (Płock), czy też Oodji w Magnolia Park (Wrocław), w tym również wiele luksusowych: Red Valentino, IBlues i Massimo Rebecchi w stołecznym Klifie, a także Amy Gee i Carolina Herrera na warszawskich ulicach handlowych. W tym roku pojawiły się również trzy salony luksusowych samochodów: Aston Martin, Ferrari, oraz Bentley – wszystkie w stolicy. Natomiast marki BHS, Caractere, Halfords, Avanti, Hemtex, Sela, Cortefiel czy Sprider, z których większość weszła na polski rynek w 2008 roku, czyli w czasach największej ekspansji i rosnących czynszów, wycofały się z rynku i pozamykały swoje sklepy.

Chociaż w 2009 najwyższe stawki czynszowe za dobrze zlokalizowany 100 mkw. lokal handlowy w wiodących centrach handlowych w Warszawie nieznacznie spadły z 90 do 85 euro / mkw. / miesiąc, w tym roku utrzymują się na stabilnym poziomie z perspektywą ponownego wzrostu w 2012 roku. W pozostałych miastach regionalnych czynsze w najlepszych obiektach kształtują się obecnie od 38-40 euro/mkw./ miesiąc w Szczecinie do 52-55 euro/mkw./ miesiąc w Łodzi i Katowicach.

Najemcy są ostrożni i wnikliwie analizują każdą nową lokalizację pod nowe sklepy, dlatego popularne i sprawdzone centra handlowe typu „prime” będą cieszyć się największym popytem wśród najemców. Z uwagi na ograniczoną liczbę tego typu obiektów na rynku, a także w obliczu obniżonej podaży, będzie to skutkować niskim współczynnikiem wolnych powierzchni handlowych w tego typu obiektach, a co za tym idzie możliwością podwyżki czynszów.

Inaczej będzie wyglądać sytuacja w mniej popularnych centrach handlowych. W obliczu dużo mniejszego zainteresowania ze strony najemców oraz rosnącego współczynnika pustostanów właściciele takich obiektów będą zmuszeni do udzielania lepszych warunków najmu, w szczególności najemcom kluczowym, którzy przyciągają zarówno klientów jak i innych mniejszych najemców.

Trendy rozwojowe
W ciągu najbliższych kilku lat rozwój rynku handlowego w Polsce będzie wielopłaszczyznowy. Budowa nowych obiektów handlowych, zarówno dużych regionalnych jak i tych mniejszych, osiedlowych będzie kontynuowana. Jednak tempo realizacji i ilość będzie mniejsza w porównaniu do lat ubiegłych.
Zwiększonym zainteresowaniem ze strony najemców cieszą się również ulice handlowe. Wiąże się to m.in. z rewitalizacją tych ulic (m.in. Chmielna w Warszawie, Stawowa w Katowicach, czy Grodzka w Krakowie) i polepszeniem ich wizerunku i jakości lokali, a także z mniejszą podażą nowoczesnej powierzchni handlowej w centrach handlowych, co zmusza najemców nastawionych na ekspansję do szukania alternatywnych lokalizacji. Równie silna jest chęć posiadania sklepu flagowego lub tzw. „showroomu” (salonu pokazowego) w samym centrum miasta. W przypadku Warszawy, niektóre sieci już otworzyły lub szukają tu lokalizacji pod swoje sklepy flagowe, jak np. TK Maxx i Marks & Spencer przy Marszałkowskiej, czy też niedawno otwarty, 3-piętrowy salon H&M przy ul. Nowy Świat.

Czas na remodeling
Aby w pełni konkurować z bardziej nowoczesnymi centrami handlowymi starsze obiekty wymagają odświeżenia, a w niektórych przypadkach przebudowy a nawet rozbudowy. Wśród centrów, które podążają tą drogą odświeżając swoje obiekty znajdują się m.in. Galeria Mokotów czy Promenada w Warszawie, Piast w Szczecinie, Galeria Echo w Kielcach, Galeria Gniezno, czy Silesia City Centre w Katowicach. Podobne plany mają również Wola Park i Tesco Kabaty w Warszawie, Wzgórze w Gdyni, Auchan Bielany Wrocławskie, Galeria Pomorska w Bydgoszczy, czy też Galeria nad Jeziorem w Koninie. Deweloperzy, inwestorzy i najemcy muszą pamiętać o tym, że centrum handlowe musi być wielofunkcyjne. Od dawna już klientom nie wystarczają tylko zakupy. Bogata i różnorodna, a jednocześnie unikatowa oferta sklepowa, rozrywkowo-wypoczynkowa, gastronomiczna, edukacyjna oraz usługowa, z uwzględnieniem potrzeb każdej grupy wiekowej, a także lokalizacja i wystrój stanowią o popularności danego obiektu. Dlatego wzrośnie rola zarządców obiektów, ale również agentów wynajmujących mających za zadanie „odświeżenie” oferty danego centrum.

Atrakcyjne lokalizacje
Jednym z trendów jest budowanie nowych obiektów handlowych przy istniejących jak i nowo powstających węzłach komunikacyjnych – drogowych i kolejowych, na obrzeżach miast jak i w ich centrach. Jednym z pierwszych tego typu obiektów było Centrum Handlowe Carrefour Wileńska przy dworcu kolejowym Wileńska w Warszawie otwarte w 2002 roku, które powstało przy współpracy inwestorów prywatnych i PKP. W 2006 otworzyła się natomiast Galeria Krakowska w bezpośrednim sąsiedztwie głównego dworca kolejowego w Krakowie, a rok później Złote Tarasy w Warszawie. W Katowicach, również na zasadach współpracy inwestora prywatnego i PKP trwa przebudowa dworca kolejowego w Katowicach i planowana jest budowa Galerii Katowickiej. Podobne plany ma PKP we Wrocławiu i Poznaniu oraz wielu innych mniejszych miastach.

Z uwagi na przygotowania do Euro 2012 wzrosła liczba inwestycji drogowych w całym kraju tworząc węzły komunikacyjne (skrzyżowania dróg ekspresowych, obwodnic miast, autostrad), dzięki czemu powstają nowe tereny między innymi pod potencjalne obiekty handlowe. Przykładem tego typu projektu jest Park Handlowy Europa Centralna firmy Helical Poland, który powstanie przy skrzyżowaniu autostrad A1 i A4 koło Gliwic. W dalszej przyszłości inwestor planuje również budowę w tej okolicy Europa Office Park. Innym przykładem może być teren przy planowanym węźle drogowym pod Warszawą w gminie Wiązowna. Ma tam powstać skrzyżowanie autostrady A2 i trasy ekspresowej Warszawa-Lublin, a władze gminy już pracują nad planem zagospodarowania tych gruntów.

Rok 2010 został ochrzczony rokiem pokryzysowym. Biorąc pod uwagę zaskakująco pozytywne wyniki ekonomiczne (PKB w szczególności), a także obserwowane, w szybkim tempie rosnące zainteresowanie ze strony inwestorów i najemców (tych istniejących już na naszym rynku jak i nowych, poszukujących odpowiednich lokali), możemy powiedzieć, że kryzys ma się ku końcowi a najbliższe lata wydają się bardzo obiecujące.