Michał Muc, dyr. zarządzający, Property and Asset Management, DTZ

Plany Rank Progressu na lata 2011-2012 przewidują realizację inwestycji o łącznej powierzchni 165 tys. mkw. i wartości 375 mln zł. Czy te projekty mają już zagwarantowane finansowanie?
Tak, o to już się nie martwimy. Część środków pochodzi z emisji akcji przeprowadzonej w czerwcu 2010 roku i lipcowego debiutu na GPW – w sumie ok. 50 mln zł. W grudniu 2010 roku serii C o wartości 100 mln zł. Obligacje te będą przedmiotem obrotu na rynku Catalyst już w I kwartale tego roku.
 
W pierwszej kolejności zostanie oddana do użytku Galeria Twierdza w Zamościu. A kolejne?
W ostatnim kwartale roku oddajemy Galerię Tęcza, czyli śródmiejską galerię w centrum Kalisza. Na przełomie 2011/2012 gotowa powinna być Galeria Świdnicka. Pod koniec roku ruszy również pierwsza część parku handlowego w Krośnie. W listopadzie br. zaczynamy budowę galerii handlowej w Skarżysku-Kamiennej. Grafik inwestycji jest więc bardzo napięty.

Jakie lokalizacje wchodzą w grę w dalszej perspektywie?
Przygotowujemy centra w Jarosławiu i Chojnicach, zaś rozważamy kolejne lokalizacje w Nowym Targu, Dąbrowie Górniczej, Grudziądzu, Tomaszowie Mazowieckim, Nowym Dworze Mazowieckim, Kielcach, Olsztynie, Warszawie i Opolu. Posiadany przez nas bank ziemi daje nam możliwości rozwoju na następne dziesięć lat.

Czyli deweloperzy wciąż mają gdzie budować kolejne galerie handlowe?
Owszem, bardziej liczy się to, kto pierwszy zagospodaruje najlepsze lokalizacje i ilu dużych najemców jest w stanie do nich przekonać.

Jak wygląda poziom komercjalizacji realizowanych przez Rank Progress inwestycji?
W Zamościu do pełnego zagospodarowania brakuje nam już kilku najemców. W Kaliszu komercjalizacja jest aktualnie na poziomie ponad 85 proc, a w Świdnicy – ponad 60 proc. Mówimy oczywiście o już podpisanych umowach. Kolejne negocjujemy. Naszym sukcesem jest właśnie możliwość finansowania projektów bez większego ryzyka, że zostaniemy z pustymi obiektami.

Strategia spółki zakłada budowanie centrów handlowych w małych i średnich miastach, czyli lokalizacjach, które najwięcej straciły w czasie kryzysu. Na ile ta koncepcja sprawdza się obecnie?
Rank Progress miał tą przewagę rynkową, że inwestycje w małych i średnich miastach rozpoczęliśmy na długo przed kryzysem, kiedy inni deweloperzy koncentrowali się prawie wyłącznie na największych ośrodkach. Regionalne centrum handlowe Galeria Twierdza Kłodzko, które funkcjonuje w mieście liczącym ponad 30 tys. mieszkańców i regionie zamieszkałym przez 170 tysięcy osób, jest odwiedzane miesięcznie przez ćwierć miliona klientów. Centrum ma wynajęte powierzchnie w 100 procentach, natomiast nasz dział komercjalizacji otrzymuje kolejne zapytania o lokale do wynajęcia w tej galerii. Sukces tej lokalizacji pokazuje także znakomicie działające tam od połowy stycznia trzysalowe nowoczesne kino Cinema3D. W ciągu pierwszych 10 dni, kino sprzedało ponad 10 tysięcy biletów, na trzy sale liczące łącznie 720 foteli.
Duży projekt realizowany jest przez cztery-pięć lat. Zakup terenu to tylko początek drogi, dopiero później rozpoczynają się długotrwałe procedury planistyczne, pozyskanie finansowana czy poszukiwanie wykonawców.

Pozwoliło to przejść przez kryzys bez uszczerbku?
Trochę tak, bo był to dla nas czas na zabezpieczenie planowanych inwestycji i pozyskanie dla nich najemców. To zasługa bardzo dużej konsekwencji w działaniu, której niejednokrotnie pomógł też łut szczęścia. Dzisiaj widzę, że przyjęliśmy bardzo słuszny kierunek rozwoju. Owszem, konkurencja wkracza już do mniejszych miast, ale fizycznie nie jest w stanie wyprzedzić nas w zaawansowaniu prac, które zajmują zwykle kilka lat.

Czy w takich lokalizacjach jest w ogóle miejsce na konkurencję?
W mojej opinii nie. Nasz sukces polega na tym, że jako pierwsi zagospodarowujemy te lokalizacje. Realizując obiekt handlowy w mieście o zaludnieniu 50-60 tys. mieszkańców, ściągamy do niego dużych najemców, ale to są za małe tereny, by te same marki mogły otwierać tu po kilka sklepów. A w końcu największym gwarantem sukcesu są właśnie najemcy.

Czy okres niedawnej stagnacji gospodarczej nie odstraszał sieci od wchodzenia na małe rynki?
Wręcz odwrotnie. W małych i średnich miastach też są klienci, do których warto wyjść z nową ofertą. To nie mały rynek odstraszał sieci, tylko brak dobrych projektów deweloperskich. Jedyne co się zmieniło w związku z kryzysem, to parametry stawek najmu i konieczność partycypacji finansowej dewelopera w wyposażeniu sklepów i podnoszeniu standardu oddawanych lokali. Wcześniej można było oddać powierzchnię praktycznie w surowym stanie. Teraz wiele sieci, zwłaszcza tych dużych, oczekuje wsparcia ze strony inwestora.

Wymagania podbijały także banki i fundusze inwestycyjne. Coś już się zmieniło?
W kontekście prowadzonych przez Rank Progress rozmów mogę powiedzieć, instytucje finansujące stały się znacznie bardziej otwarte na deweloperów centrów handlowych. Sytuacja jest już o wiele lepsza niż przed rokiem, ale wiele z nich zaufało nam dopiero po debiucie na GPW. Zmniejszyły się narzucane przez banki marże a zwiększył zainteresowanie współpracą z nami.
Jest to dla nas ważne, chociażby w kontekście kolejnej inwestycji – Galerii Świdnickiej – dla której aktualnie pozyskujemy finansowanie. Oferty otrzymaliśmy już od trzech banków, ale kredyty chcemy zaciągnąć dopiero kiedy osiągniemy zaawansowany etap prac wykonawczych. Nie odczuwamy w tej kwestii pospiechu.
Warunki finansowania, jakie dzisiaj oferują banki, pozwalają nam planować dalsze projekty, a to już bardzo dużo.
Dziękuję za rozmowę
Anna Bełcik