Panattoni: Wciąż wiele do wybudowania

Andrzej Lasocki, Retail Development Director, Panattoni Europe

Andrzej Lasocki, Retail Development Director, Panattoni Europe

Do tej pory firma Panattoni jednoznacznie kojarzyła się z magazynami. Teraz ten obraz ma się zmienić. Skąd taki pomysł?
To naturalny krok w rozwoju spółki. Po kilkuletniej obecności w segmencie powierzchni magazynowych zdobyliśmy pozycję lidera. Postanowiliśmy wykorzystać wiarygodność, doświadczenia i kontakty zdobyte na tym rynku i przenieść je na zupełnie nowy grunt – powierzchni handlowych. Mamy tu do czynienia z synergią. Liczna grupa klientów, którzy wynajmują u nas powierzchnię magazynową to sieci handlowe. Chcemy to wykorzystać i na bazie dobrych kontaktów rozwinąć nowy obszar działalności Panattoni.

Po ponad dwóch latach kryzysu gospodarczego, widać pierwsze oznaki odwilży, ale część firm deweloperskich wciąż odczuwa jego skutki. Czy chcą Państwo wykorzystać ten moment?
Sygnały które napływają do nas z rynku świadczą, że to doskonały moment. Z jednej strony mamy do czynienia z sytuacją kiedy grunty, które chcemy pozyskać pod przyszłe inwestycje, są zdecydowanie tańsze niż w okresie rynkowej hossy. Do tego dochodzą jeszcze dużo niższe koszty realizacji budowy. A z drugiej strony, najemcy którzy w czasie kryzysu spowolnili, a niektórzy wręcz zawiesili rozwój, teraz coraz aktywniej poszukują atrakcyjnych lokali do wynajęcia.

Kryzys zweryfikował pozycję i plany wielu firm i pokazał, że warto za partnera mieć firmę o ugruntowanej pozycji. Panattoni taką pozycję posiada, ale na rynku magazynowym…
O tym oczywiście zadecydują nasi klienci. Czas kryzysu nauczył wszystkich najemców ostrożności przed wchodzeniem w projekty małych firm bez doświadczenia w branży. Panattoni to marka, która gwarantuje, że inwestycja zostanie zrealizowana w terminie i będzie miała odpowiednią jakość. Czy to najemca, czy też bank, który będzie finansował projekt, z pewnością może mieć zaufanie do firmy, która w przeciągu pięciu lat wybudowała i skomercjalizowała ponad 1,2 miliona mkw. powierzchni magazynowej. Pierwsze sygnały od potencjalnych najemców już to potwierdzają.

Jakiego typu projekty chcą Państwo realizować?
Parki handlowe – jednokondygnacyjne obiekty oparte o 2-3 dużych najemców z parkingami naziemnymi. W dalszej kolejności myślimy o budowie galerii handlowych w centrach miast.
Parki handlowe nie będą obiektami typu „blaszak”, ale atrakcyjnymi architektonicznie konstrukcjami z nowoczesnymi rozwiązaniami i ciekawą elewacją. Chcemy żeby pierwsze realizacje pokazały rynkowi, że warto podjąć z nami współpracę, bo gwarantujemy najwyższą jakość i sukces projektu, w który się angażujemy.

Czy mówimy tu również o prostych obiektach wolnostojących pod konkretnego najemcę typu Biedronka czy Tesco?
Takie przedsięwzięcia nas również interesują, zresztą nie tylko dla sieci spożywczych, ale również dla sklepów typu „dom i ogród”. To bardzo bezpieczne rozwiązanie, gdyż mamy tu gwarancję wynajęcia 100 proc. wybudowanej powierzchni.
Jesteśmy firmą deweloperską i nie wykluczamy realizacji żadnego projektu. Jeśli będziemy mieli konkretne zamówienie od wolnostojącego marketu spożywczego z elektroniką czy DIY, a projekt będzie miał szanse na zbilansowanie, to na pewno go wybudujemy. Niezależnie od tego będziemy przygotowywać większe realizacje. – na kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy mkw. powierzchni wynajmowanej. Nie mamy sztywnego limitu jeśli chodzi o minimalną powierzchnię. Podążymy za najemcami i ich potrzebami.

Parki handlowe to dynamiczny format nieruchomości handlowych, jednak wielu deweloperów wskazuje na fakt, iż ich rozwój jest ściśle uzależniony od powstającej infrastruktury drogowej. Czy tu również upatrują Państwo rynkowej szansy?
Na pewno tak. Jeszcze przed kryzysem wiele firm planowało tego typu przedsięwzięcia, jednak niewiele ich powstało. Wierzymy, że nam się to uda. Najemcy widzą wiele korzyści w rozwoju tego segmentu. Głównie dzięki temu, że mają szansę na wynajęcie relatywnie taniej powierzchni w dobrze skomunikowanej lokalizacji. Odpadają koszty z tytułu utrzymania powierzchni wspólnych. Z punktu widzenia dewelopera to atrakcyjna inwestycja, którą cechuje krótki termin realizacji. To przyszłościowy produkt. Widać, że i klienci coraz bardziej przekonują się do robienia zakupów w tego typu miejscach. Na zachodzie Europy jest to niezwykle popularne. Polacy ciągle przyzwyczajają się do parków handlowych. Im więcej ich powstanie, tym szybciej to się stanie.
W galeriach bardzo często posługujemy się wskaźnikami odwiedzalności, co nie zawsze przekłada się na realną wartość zakupów. W przypadku parku handlowego prawie zawsze odwiedzający staje się kupującym. Tam nie przychodzi się pospacerować czy na kawę ze znajomymi. W parku handlowym realizuje się konkretne potrzeby zakupowe. Z punktu widzenia najemcy to idealne rozwiązanie.

Rozumiem że rynek został już zbadany?
Jesteśmy już po pierwszych rozmowach i wiemy, które sieci chcą się rozwijać. O konkretach będziemy rozmawiać po wstępnej selekcji lokalizacji. Teraz jesteśmy na etapie intensywnych analiz oraz negocjacji dotyczących możliwości nabycia gruntu lub też przejęcia projektów, które zostały wstrzymane z przyczyn finansowych. Jeżeli uda nam się pozyskać taki projekt, tym bardziej przyśpieszy to fizyczne wejście Panattoni na rynek nieruchomości handlowych, głównie dzięki możliwości skrócenia procesu inwestycyjnego. Interesują nas projekty, które są w trakcie uzyskiwania lub już z prawomocnym pozwoleniem na budowę. Nie wykluczamy też takich, gdzie jest zmieniany plan zagospodarowania umożliwiający budowę wielkopowierzchniowych obiektów handlowych.

Na rynku chyba jest sporo takich okazji?
Na rynku jest przynajmniej kilka rozpoczętych projektów deweloperskich, które mają już podpisane umowy najmu na część powierzchni. Ich skala jest jednak na tyle duża, że potencjalni nabywcy podchodzą do nich dość ostrożnie. Również banki wciąż niechętnie finansują tak duże przedsięwzięcia. My na początek chcemy zrobić coś mniejszego, tańszego i szybszego. Stąd pomysł na parki handlowe, które spełniają te warunki a na dodatek ich komercjalizacja jest dość prosta, bo lokuje się tam kilku a nie kilkudziesięciu najemców. Na większe projekty przyjdzie jeszcze czas.

Prowadzone są już rozmowy na temat przejęcia konkretnych projektów?
Z wielu lokalizacji, które do nas trafiły w ostatnich tygodniach, kilka to oferty przejęcia już rozpoczętego projektu – inwestycji, która jest na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Każda z nich ma jednak jakieś braki i wymagają one bardzo szczegółowej analizy w celu zminimalizowania ryzyka.

Na czy polegają ich mankamenty?
Zbytnie skomplikowanie projektu, brak rozwiązań drogowych, zbyt optymistyczne zaprojektowanie powierzchni handlowej względem potencjału miasta, ewentualnie nie uwzględnienie konkurencji, która pojawiła się na rynku w okresie zawieszenia danej inwestycji. W takiej sytuacji musimy zweryfikować projekt, a co za tym idzie zweryfikować oczekiwaną cenę i tu jest moment na bardzo trudne negocjacje. Takie rozmowy prowadzimy i mam nadzieję, że uda nam się w ciągu kilkunastu najbliższych miesięcy zabezpieczyć co najmniej 2-3 lokalizacje.

Panattoni będzie inwestorem i właścicielem tych projektów?
Tak. Podobnie jak w przypadku nieruchomości magazynowych będziemy nabywać grunt, przygotowywać całą inwestycję, odpowiadać za realizację budowy i wynajem. Po kilku latach działania obiekty mogą zostać sprzedane funduszom inwestycyjnym, czasem zresztą zaangażowanym w ich powstawanie od samego początku.

Komercjalizacja we własnym zakresie?
Na początek dopuszczam możliwość korzystania z firm zewnętrznych, ale w miarę kolejnych projektów stworzymy swój dział najmu.
 
A co z zarządzaniem?
Podobnie jak w przypadku komercjalizacji. Na początku jest możliwość wykorzystania firmy zewnętrznej, a później stworzymy własny dział dedykowany obiektom handlowym.

Jakie środki zamierzają Państwo zainwestować w ten sektor nieruchomości?
Nie widzę tu limitów finansowych, decydujące będzie zabezpieczenie odpowiednich nieruchomości i uzyskanie niezbędnych pozwoleń, co niestety w polskich realiach zajmuje wiele miesięcy, a w skrajnych przypadkach nawet kilka lat. Niestety deweloperzy obiektów komercyjnych, nie mogą liczyć na jakąś specustawę – w przeciwieństwie do inwestycji drogowych, kolejowych, czy przedsięwzięć związanych z Euro 2012 – musza więc brnąć przez żmudne procedury. Mimo tych utrudnień, w przyszłym roku chcemy rozpocząć realizację 1-2 inwestycji.
Nie mamy problemu ze sfinansowaniem zakupu ziemi i kosztów przygotowania terenu pod inwestycję. Jeżeli przygotujemy dobry produkt z zabezpieczonymi umowami najmu, wtedy siądziemy do rozmów z instytucjami finansowymi.

Porozmawiajmy chwilę o trochę odleglejszej przyszłości. W jakich lokalizacjach Panattoni chce budować obiekty handlowe?
Nie określamy sobie żadnych kryteriów jeżeli chodzi o wielkość aglomeracji. Na handlowej mapie Polski jest kilka miast z dużym przesytem powierzchni handlowej i te lokalizacje będziemy omijać szerokim łukiem. Jest jednak grupa miast średniej wielkości, gdzie to nasycenie wciąż nie jest duże i gdzie najemcy chcą otwierać swoje sklepy. Dotyczy to również największych miast Polski, gdzie niekoniecznie musi powstać potężny projekt. Może być to na przykład sklep pod najemcę typu „ dom i ogród”. Najważniejsza jest długoletnia umowa najmu i stabilny najemca, co gwarantuje zwrot z inwestycji, niezależnie czy jest to 3 czy 33 tys. mkw. powierzchni handlowej.

Czy nie uważa Pan, że okres największego boomu na rynku nieruchomości handlowych mamy już za sobą, czy wręcz odwrotnie?
Spowolnienie gospodarcze trochę zahamowało rozwój tego rynku, ale sygnały z większości działających w naszym kraju sieci handlowych, potwierdzają, że aktywnie poszukują lokalizacji pod nowe placówki, co daje deweloperom podstawy do dalszego inwestowania w ten segment nieruchomości.
Kiedy Panattoni wchodziło na rynek Polski z projektami magazynowymi, inne firmy miały już ugruntowaną pozycję, a mimo to zdobyliśmy pozycję lidera. Nie widzę przeszkód, żeby tak się stało również na rynku retailowym. Możliwości inwestycyjne są ogromne. Sieci mówią o uruchamianiu nawet kilkudziesięciu sklepów w perspektywie dwóch lat. Czemu to nie Panattoni miałoby dostarczyć te powierzchnie?
Klasyczny model naszej działalności będzie opierał się na supermarkecie spożywczym, sklepie DIY oraz kilku mniejszych najemcach. Widzimy też szansę na dobudowywaniu kolejnych powierzchni przy obiektach już istniejących, po to żeby uzupełnić ich ofertę. W Polsce jest wciąż wiele do wybudowania.
Dziękuję za rozmowę
Robert Posytek

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016