– Obecnie prowadzimy prace budowlane na prawie 40 dworcach kolejowych w kraju, zarówno w dużych miastach jak Wrocław, Gdynia czy Kraków, ale i w mniejszych miejscowościach. Do roku 2012 planujemy radykalną zmianę oblicza 77 obiektów – zapewnia Jacek Prześluga, członek zarządu PKP S.A., odpowiedzialny za rewitalizację dworców kolejowych w Polsce. Niektórzy mówią o nim wizjoner, inni krytykują za zbyt odważne pomysły. Teraz w jego rękach leży przyszłość polskich dworców.

Dworcowa rewolucja
To największa akcja modernizacyjna w PKP od kilkudziesięciu lat. Wkrótce nie do poznania zmienią się Wrocław Główny, Gdynia Główna, Kraków Główny. Prace remontowe odbywają się też w mniejszych miastach, między innymi w: Malborku, Tarnowie, Działdowie, Kole, Lesznie, Piotrkowie Trybunalskim, Radomsku, Bochni, Łańcucie, Terespolu. PKP S.A. współpracują też z dużymi firmami developerskimi przy projektach przebudowy dworców w: Katowicach, czy Poznaniu. Wartość przygotowywanych wspólnie inwestycji z developerami wynosi ponad 1,5 mld złotych. Koszt prac, które prowadzi PKP to z kolei kolejny 1 mld zł. Są to środki budżetu państwa, Unii Europejskiej oraz środki własne PKP S.A.
2,5 mld zł – pochłonie modernizacja polskich dworców PKP
Cel gigantycznych remontów – PKP chce aby zmodernizowane i budowane nowe dworce były przyjazne pasażerom, bardziej funkcjonalne, bezpieczne i przystosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych. Charakter zmodernizowanych obiektów ma być związany nie tylko z podróżą. To będą także miejsca spotkań i spędzania wolnego czasu. Koleje chcą też, aby były nowoczesnymi węzłami komunikacyjnymi łączącymi różne środki transportu z dużymi parkingami, wzbogaconymi o usługi handlowe, rozrywkowe, biurowe, hotelowe i restauracyjne.
– Dworce to często budynki położone w centrach miast, ze znaczną powierzchnią do zagospodarowania komercyjnego. Chcemy żeby zmieniał się ich standard oraz standard oferowanych tam usług. Współpracujemy z firmami zewnętrznymi nad odpowiednim doborem najemców. Powierzchnie, które im przekażemy mają ogromny potencjał handlowy, dzisiaj jeszcze w dużej mierze niewykorzystany – uważa Jacek Prześluga. – Przez dworce każdego dnia przechodzą tysiące ludzi. Nieprzypadkowo w Europie tak dużym zainteresowaniem cieszą się projekty łączące dworce z centrami handlowymi, jak ma to dzisiaj miejsce w Katowicach, Poznaniu, czy Krakowie.

Dworzec Polski
Wrocław Główny czy Dworzec Wschodni w Warszawie to inwestycje PKP. Po ukończeniu prac w zarząd przejmie je nowa, organizowana właśnie, spółka kolei – Dworzec Polski. Będzie ona wynajmowała powierzchnie bądź oddawała je w wieloletnią dzierżawę (dla tych przedsiębiorców, którzy włożą swój własny wkład np. w remont powierzchni). Ceny wynajmu mają być porównywalne do rynkowych stawek. Np. we Wrocławiu ok. 40 euro za mkw – jak w centrum miasta.
– Jeśli będziemy mieli nowoczesne obiekty to nie widzę powodów, dla których mielibyśmy decydować się np. na zaniżanie cen obowiązujących na rynku – komentuje Łukasz Kurpiewski, rzecznik prasowy Grupy PKP.
Koleje są dopiero na początku szacowania zysków jakie otrzymają z tytuły wynajmu powierzchni handlowych. Bez wątpienia będą to środki, które pozwolą niektórym dworcom zbilansować się, czy też, mówiąc dosadnie – po prostu odbić od dna. Dziś bowiem na utrzymanie dworców brakuje kolei ok. 135 mln zł rocznie.

Pożądane oryginalne rozwiązania
PKP chce, aby wbrew stereotypowemu myśleniu, polskie dworce były też miejscem, gdzie mogą być ulokowane tak niepopularne i niedochodowe rozwiązania jak galerie sztuki czy teatry offowe. Godziny oczekiwania na pociąg będzie też można wypełnić sensem w kinie. – Na przykład w świeżo wyremontowanym dworcu w Tarnowie znajduje się biuro wystaw artystycznych – mówi Łukasz Kurpiewski.
PKP ma nadzieję, że np. we Wrocławiu uda się ulokować dość oryginalne pomysły jak np. salon Harleya-Davidsona czy obiekt Hard Rock Cafe. Na warszawskim Dworcu Centralnym, który przechodzi obecnie ostry face lifting, ma się pojawić poczekalnia z kawiarnią (wstęp tylko dla pasażerów z biletami). – Myślimy też np. o zlokalizowaniu sali kursów tańca albo miejsca do gry w squasha – mówi Łukasz Kurpiewski.
PKP zastanawia się wciąż nad sposobem zagospodarowania przestrzeni Dworca Wschodniego uznawanego do tej pory za jeden z najbrzydszych dworców Polski. Najpierw były plany tworzenia Galerii Handlowej, ale spółka szybko od nich odeszła. Potem pojawił się pomysł wykorzystania podziemi na pasaż handlowy, ale dzisiaj PKP zapewnia, że jeszcze analizuje różne możliwości. Remont dworca wciąż trwa.

Katowicka rewolucja
Inne, obecnie sztandarowe inwestycja PKP – dworce w Katowicach oraz Poznaniu prowadzą zewnętrzne firmy.
W Katowicach inwestycją zajmuje się firma deweloperska Neinver, na co dzień specjalizująca się w budowie centrów handlowych. Trzeba przyznać, że początki pracy nad rewolucją na katowickim polu bitwy były dość trudne. Dworzec nazywany najdoskonalszym przykładem „architektury brutalistycznej” (ciężka, betonowa konstrukcja), w Polsce miał spore rzesze zwolenników. Odbywały się nawet protesty obywatelskie przeciwko zburzeniu obiektu. Była też swoista akcja obronna na Facebooku. Ostatecznie rozbiórka rozpoczęła się w grudniu ubiegłego roku.
Teraz Neinver prowadzi prace etapami. Najpierw do maja 2012 ma zostać oddany do użytku dworzec kolejowy, a później Galeria Katowicka oraz budynek biurowy.
– Choć do oddania obiektu mamy jeszcze sporo czasu w tej chwili już ponad 50 proc. powierzchni handlowej zostało wynajęte. Dworzec znajduje się w samym centrum miasta, a więc lokalizacja jest niezwykle atrakcyjna – mówi Patrycja Siekierska z Ciszewski Financial Comunication sp. z.o.o., który zajmuje się obsługą PR Neinvera.
W ramach projektu powstanie łącznie niemal 200 000 mkw. nowej powierzchni użytkowej, z czego 53 000 mkw. to powierzchnia handlowa – 250 punktów handlowych i usługowych w Galerii Katowickiej, biurowcu oraz na terenie hali dworca.
Wśród najemców jest już m. in. Grupa Inditex, właściciel takich marek jak m.in. ZARA, Pull and Bear, Bershka, Stradivarius , a także LPP S.A. reprezentującą markę RESERVED. Pod koniec zeszłego roku została również sfinalizowana umowa z Multikinem. Wśród najemców katowickiej galerii handlowej znajdą się także: RTV Euro AGD, czy operatorzy komórkowi – wylicza Agata Brzezińska, Leasing Director NEINVER Polska.
Inwestor liczy również, że wśród zainteresowanych wynajmem powierzchni handlowej lub usługowej na terenie inwestycji znajdą się lokalni przedsiębiorcy. – Ciekawie przedstawia się oferta najmu na nowym placu Szewczyka, który docelowo będzie pełnił funkcję miejskiego deptaka, z licznymi kawiarniami i punktami usługowymi – mówi Brzezińska.
Inwestor nie chce na razie zdradzać cen wynajmu swoich powierzchni.

Ambitne plany
W remont innego strategicznego polskiego dworca, w Poznaniu, określanego jako "PRL-owski modernizm dla ubogich", zaangażowany jest węgierski TriGranit specjalizujący się również w realizacji centrów handlowych. Plany zakładają powstanie Zintegrowanego Centrum Komunikacyjnego z m. in.: centrum handlowym, budynkiem dworca położonym nad torami, terminalami autobusowymi, parkingami na prawie tysiąc samochodów i siecią nowych dróg.
ZCK powstaje na obszarze 9 ha. Jego poszczególne elementy zlokalizowane zostaną na trzech poziomach. Centralnym punktem będzie dworzec kolejowy (7 tys. m2), który ma stanowić funkcjonalne przedłużenie Centrum Handlowego.
– Jasno będzie jednak oddzielona strefa wpływów. Teren dworca i jego infrastruktury od obiektów centrum handlowego – mówi Aleksander Kowalski, Leasing Director TriGranit.
Dworcowa specyfika handlowa
Przy pracy nad tą koncepcją węgierski deweloper korzysta z doświadczenia, zaczerpniętego z podobnych projektów zrealizowanych w innych częściach Europy: West End City Center w Budapeszcie oraz Emonika City Center w Ljubljanie. Tam z sukcesem wkomponowano przekształcone dworce kolejowe w centra miast.
Marek Noetzel, z działu powierzchni handlowych firmy Cushman & Wakefield, doradzającej PKP w kwestii zagospodarowania dworców, wylicza z kolei gałęzie handlu, które w poznańskiej, przydworcowej galerii na pewno się znajdą: supermarket, drogeria (codzienne zakupy), szybka gastronomia (kanapki, kawa na wynos), restauracje, kawiarnie, prasa, książka itp. Jak widać, w galeriach dworcowych handlowcy liczą głównie na klientów dokonujących zakupy impulsywne, a więc te w stylu: kawa przed podróżą, czy książka do pociągu.
Ceny wynajmu w Poznaniu? TriGranit nie chce zdradzać szczegółów. Oficjalna informacje jest tylko taka, że za metr kwadratowy trzeba będzie płacić od 7 do 80 euro. Do wynajęcia będą lokale o powierzchni od kilkunastu do kilkuset metrów kwadratowych. Do dziś wynajęto już 40 proc. powierzchni.
Firmie TriRanit zależy na ściągnięciu sklepów marek, których nie ma w ofercie innych galerii poznańskich galerii handlowych bądź nawet tych, których nie ma jeszcze w centrach handlowych. Finał budowy kompleksu poznańskiego zaplanowany jest dopiero na 2016 rok

Dworcowa specyfika handlowa 
Plany PKP dotyczące rewolucji dworcowej coraz częściej obejmują też małe miejscowości jak: Malbork, Leszno, Piotrków Trybunalski, Radomsko, Bochnia, czy Terespol.
– Z posiadanych przez C&W informacji wynika jednak, że nie planuje się budowy galerii handlowych w sąsiedztwie dworców w małych miastach, a jedynie zagospodarowanie powierzchni budynków dworcowych w taki sposób aby przynosiły przychody z tytułu najmu i zapewniały dobrej jakości ofertę handlowo-usługowo-gastronomiczną o profilu "zakupy przed/po podróży" – wyjaśnia Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk, Dział Wycen i Doradztwa Cushman & Wakefield.

Jak złapać cudzoziemca?
Handlowcy doceniają korzyści związane z umiejscowieniem handlu w okolicach dworców PKP. – To niezwykle konkurencyjne lokalizacje. Doskonały punkt komunikacyjny, przesiadkowy, gwarancja stałego przepływu klientów, choćby tych przypadkowych – mówi Patrycja Dzikowska, Assiociate Direcor w Jones Lang LaSalle, firmie zajmującej się doradztwem ds. nieruchomości komercyjnych. – Poza tym jest większa szansa na pozyskanie również klientów – turystów, zamożniejszych obcokrajowców, czy choćby ludzi dojeżdżających do pracy, którzy zrobią zakupy na dworcu.
Wszyscy handlowcy, którzy już próbowali lokalizacji w takich punktach jak dworce, dobrze wiedzą, że dają one duże szanse osiągnięcia sukcesu. – Dlatego, choć w tej chwili w Polsce galerii funkcjonujących w okolicach obiektów PKP jest stosunkowo niewiele, ich liczba na pewno będzie stale rosła – przyznaje Dzikowska. I podaje jeszcze jeden argument: zmienia się podejście kolei państwowych do własnych gruntów. Do tej pory spółka, która jest właścicielem wielu atrakcyjnych terenów w całym kraju, niechętnie godziła się na inwestowanie na nich. Teraz, jak uważa Patrycja Dzikowska, wydaje się, że pojawił się pozytywny impuls, który jak twierdzą niektórzy ma szansę wzniecić inwestycyjny pożar.