Centr-ofensywa handlowa

O ile w 2010 do użytku oddano pół miliona metrów kwadratowych powierzchni handlowej, to już na koniec obecnego roku ma się pojawić prawie 800 tys. mkw. nowych podłóg w centrach handlowych. A – jak wynika z symulacji międzynarodowej firmy doradzającej na rynku nieruchomości DTZ – w kolejnych latach te liczby mają dalej rosnąć, by w 2013 roku przekroczyć magiczny poziom miliona metrów kwadratowych nowych powierzchni oddanych do użytku.
Jednak nie znaczy to, że powracają złote czasy handlu wielkopowierzchniowego. Do 2007 roku rozwój tego sektora przebiegał w sposób właściwie niczym nieograniczony. Zatrzymał to dopiero kryzys finansowy. Dużą część rozpoczętych inwestycji wstrzymano, te, które dokończono, miały problemy ze znalezieniem najemców. Teraz, jak pokazują przytoczone powyżej liczby, ta branża znów odżywa. Ale już na innych zasadach. – Inwestorzy, pamiętając kryzys z 2008 roku, teraz dużo bardziej szczegółowo analizują każdą nieruchomość, zanim zdecydują się zainwestować w nią swój kapitał. W przypadku nowo budowanych centrów handlowych przestała się liczyć ilość nowych projektów, wagi nabrała jakość. Sukces na rynku odniosą tylko ci, którzy będą umieli zaproponować produkt inny niż konkurencja – uważa Anita Rajchelt, ekspert z Cushman & Wakefield, firmy zajmującej się doradzaniem przy inwestycjach w nieruchomości.

Szukając luki na pełnym rynku
Najlepiej uczyć się na cudzych błędach. Ci, którzy chcieliby się uczyć na błędach popełnianych przez firmy inwestujące w centra handlowe, powinny odwiedzić Płock. Tuż przy wjeździe do miasta od strony Warszawy zauważą dwa ogromne – jak na skalę krajową, oczywiście – malle: galerię Mazovia o wielkości 55 tys. mkw. i mniejszą o tysiąc metrów kwadratowych galerię Wisła. Ale to nie koniec. W mieście jest jeszcze galeria Mosty (niewielka, bo mająca tylko 12 tys mkw. – ale nie uruchomiono jednego piętra), a do tego dwie galerie pierwszej generacji, czyli supermarkety spożywcze z galeryjkami mieszczącymi kilkanaście sklepów, oraz tradycyjna ulica handlowa w centrum. Imponująca lista – zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę, że Płock liczy niecałe 130 tys. mieszkańców.
Sytuacja w Płocku jest nietypowa. To miasto znajduje się w czołówce krajowej pod względem siły nabywczej jej mieszkańców – pokłosie zbudowania w mieście jedynej rafinerii w Polsce. Siłą rzeczy więc stało się ulubionym celem działań inwestorów i deweloperów. Podobne sytuacje miały także miejsce w innych miastach. Do momentu wybuchu kryzysu finansowego wielu inwestorów działało w sposób mało racjonalny, nie badając uważnie miejsc, gdzie zamierzają inwestować. – Doprowadziło to do sytuacji, że w jednym, często niedużym mieście, wyrastały dwa-trzy niemal identyczne centra handlowe, które później rozpoczynały między sobą walkę o klienta – podkreśla Edyta Potera, dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych w firmie Jones Lang LaSalle.
Obecnie w kraju działa 368 centrów handlowych, ich łączna powierzchnia to ponad 7 mln metrów kwadratowych. Centra handlowe wyrastały niemal wszędzie, nawet 40-50-tysięczne miasta wydawały się inwestorom atrakcyjnymi lokalizacjami. – W efekcie rynek tak się już nasycił, że trudno znaleźć na nim miejsca pod inwestycje – twierdzi Magdalena Zimna, szefowa działu Trade Research & Consulting w agencji badawczej GfK Polonia.

Polski rynek bez Polaków
Mimo że polski rynek centrów handlowych wydaje się być nasycony, cały czas generuje duże obroty. Jednak przepływające przez niego pieniądze nie oznaczają inwestycji w nowe budynki. Na miliard euro, jaki ten rynek wygenerował w ubiegłym roku, złożyły się w dużej mierze pieniądze płacone za sprzedaż malli już stojących. Gross całej sumy to koszt transakcji między firmami Uniball-Rodamco i Simon Ivanhoe. Pierwsza odkupiła od drugiej – za 700 mln euro – jej wszystkie centra zlokalizowane w naszym kraju, w tym tak popularne obiekty jak Arkadia i Centrum Wileńska w Warszawie. Dużymi transakcjami zawartymi w ubiegłym roku były także kupno przez amerykański fundusz Heitman Galerii Malta w Poznaniu oraz zakup centrum handlowego Jantar w Słupsku przez fundusz AEW.
Analizując zawarte w ubiegłym roku transakcje uderza jedna prawidłowość: zdecydowaną większość z nich zawierają koncerny zagraniczne. Zaledwie w 7,4 proc. przypadków ubiegłorocznych transakcji zaangażowane były firmy polskie. Czemu? Jak wynika z analiz Cushman&Wakefield, w dużej mierze to efekt ogólnej słabości krajowych przedsiębiorstw w tej branży. Na rynku aktywne w ubiegłym roku były zaledwie dwa fundusze działające w tym obszarze: BPH TFI FIZ Nieruchomości oraz PZU FIZ Nieruchomości. Próbował na niego wejść fundusz BZ WBK Arka z subskrypcją swego drugiego funduszu dedykowanego nieruchomościom, ale nie znalazł chętnych gotowych włożyć do niego pieniądze.
Naturalnym inwestorem w centra handlowe powinny być fundusze emerytalne. Malle, zwłaszcza te usytuowane w dobrych lokalizacjach, to gwarancja stałego zysku przez wiele lat. Jednak w Polsce ten argument nie przekonuje prezesów funduszy zarządzających składkami emerytalnymi Polaków. Ale OFE nie chcą inwestować w centra handlowe, gdyż uznają takie inwestycje za zbyt ryzykowne i nie dające gwarancji zysku w krótkim terminie.
Siłą rzeczy na polskim rynku nieruchomości handlowych króluje kapitał obcy, największych transakcji dokonują takie firmy jak Uniball-Rodamco, IVG, Union Investment. – Choć w centra handlowe chętnie wkładają pieniądze także instytucje finansowe: banki, fundusze inwestycyjne – zaznacza Anna Szmeja-Kroplewska, menedżer generalny Polskiej Rady Centrów Handlowych. Wg szacunków JLLS, instytucje finansowe są właścicielem 38 proc centrów handlowych w Polsce.

Jak zapełnić nisze
Wszystko wskazuje na to, że w tym roku liczby opisujące rynek nieruchomości komercyjnych będą wyższe niż te z roku 2010. Już wiadomo, że fundusz Atrium European Real Estate kupuje portfel z centrami firmy Carpathian (m.in. warszawską Promenadę) za 169,5 mln euro. Już powstają i w najbliższym czasie zostaną oddane do użytku nowe obiekty, m.in.: Galeria Echo faza II, Millennium Hall w Rzeszowie, Galeria Słoneczna w Radomiu. Według danych Cushman&Wakefield, obecnie buduje się w kraju 850 tys. m. kw. nowych centrów handlowych – właśnie na podstawie tych zestawień można się spodziewać kolejnych rekordów.
Jednak nie należy dać się uwieść rozmachowi takich zestawień. Wiele z inwestycji, które mają być oddane do użytku, zostało rozpoczętych jeszcze przed wybuchem kryzysu. Deweloperzy je zamrozili obawiając się konsekwencji załamania gospodarczego. Ich przewidywania okazały się zresztą słusznie, bowiem w ostatnim roku zmalały stawki za wynajem, trudniej było także znaleźć najemców. Teraz jednak inwestorzy – widząc, że nad polską gospodarką niebo coraz bardziej niebieskie – zdecydowali się dokończyć rozpoczęte wcześniej budowy. Tak dzieje się zarówno w przypadku dużych miast (wznowiono prace nad galerią Tesco Kabaty w Warszawie, czy Felicity w Lublinie), jak i małych (kończone są prace przy budowie Nova Park w Gorzowie Wielkopolskim, galerią Alfa w Grudziądzu).
Zmienił się wyraźnie charakter prowadzonych prac. – Dziś kluczem do sukcesu jest dostosowanie oferty do lokalnych potrzeb, znalezienie nisz biznesowych – uważa Edyta Potera z Jones Lang LaSalle. I podaje przykład galerii Gniezno, która zdecydowała się na kompleksowy remont mający dostosować ją do coraz szybciej rosnących wymogów klientów. Podobnie zresztą postępuje Silesia City Center w Katowicach. Jeszcze do była to niedawna jedna z najbardziej popularnych galerii na Śląsku. Jednak teraz dosłownie pod bokiem wyrasta jej silna konkurencja – ogromne centrum handlowe na miejscu obecnego dworca PKP. By wyjść z tego wyścigu o klienta zwycięsko, Silesia także zdecydowała się na rozbudowę i unowocześnienie swego wnętrza.
Anita Rajchelt z Cushman&Wakefield podaje inny przykład racjonalizacji działań inwestorów. – W Polsce powoli rodzi się moda na parki handlowe. Ich specyfika pasuje zwłaszcza do mniejszych aglomeracji miejskich, i stają się ciekawą alternatywą dla inwestycji w centra handlowe- zaznacza. Parki handlowe są mniejsze, nie mają wspólnych przestrzeni – to raczej zbiór kilku dużych sklepów połączonych dachem. Jednak według ekspertów taki model świetnie się sprawdza w średniej wielkości ośrodkach.
Emil Zola w XIX wieku nazywał domy towarowe „maszynami do sprzedawania”. Dzisiejsze prawnuki tamtych domów, czyli współczesne malle, to raczej maszyny, których zadaniem jest dostarczanie przyjemności. Pod tym względem polskim centrom handlowych cały czas daleko do wzorców zachodnich, gdzie do ich projektowania zatrudnia się najwybitniejszych architektów (Daniel Libeskind, Frank Gehry), a wewnątzrz umieszcza najbardziej wyszukane rozrywki (na przykład w centrum Xanadu w Madrycie usytuowano stok do jazdy na nartach). W tym właśnie kierunku będzie szedł rozwój przestrzeni handlowych w Polsce. Do tej pory wystarczyło zbudować u nas mall, by przyciągnąć klienta. Teraz będzie trzeba mieć jeszcze pomysł, by wybrał on akurat nasze centrum, a nie konkurencyjne.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016