dr Bolesław Kołodziejczyk

Ustabilizowanie podaży wynika z kilku czynników, z których najistotniejszymi są: stale wzrastające nasycenie powierzchnią handlową, ograniczona dostępność finansowania dłużnego, niepewność najemców co do wzrostu konsumpcji i siły nabywczej ludności oraz brak odpowiednio przygotowanych terenów inwestycyjnych.

Wciąż atrakcyjne dla deweloperów pozostają duże miasta, z kilkoma wyjątkami, takimi jak np. Poznań i Wrocław, gdzie rynek jest znacznie nasycony. Niestety w większości dużych miast istniejące uregulowania planistyczne nie zapewniają szerokiej dostępności odpowiednich terenów, co stawia deweloperów posiadających takie grunty w uprzywilejowanej pozycji i powoduje niemal monopolistyczne zachowania w stosunku do potencjalnych najemców.

Z kolei w mniejszych miastach jeden lub dwa projekty są w stanie całkowicie wykorzystać istniejącą siłę nabywczą, co ogranicza deweloperom możliwości ekspansji. Taka sytuacja ma miejsce np. w Bełchatowie, Elblągu czy Piotrkowie Trybunalskim, gdzie przestrzeń pod kolejne inwestycje handlowe została wyczerpana na najbliższe kilka lub nawet kilkanaście lat.

Niepewność na rynkach finansowych powoduje również ostrożniejsze podejście najemców do ekspansji, dlatego wśród nowo budowanych centrów handlowych w mniejszych miastach obiekty wynajęte w 100 proc. w dniu otwarcia należą do rzadkości. Stąd inwestycje koncentrują się w miastach średnich.

Ważnym czynnikiem gry rynkowej jest sposób finansowania inwestycji. O ile duże spółki giełdowe, pozyskujące finansowanie bezpośrednio z rynku, są w stanie szybciej i sprawniej realizować projekty w bardziej ryzykownych lokalizacjach, o tyle małe i średnie spółki deweloperskie, które posiłkują się finansowaniem dłużnym pochodzącym z kredytów bankowych, muszą bardziej skrupulatnie wybierać odpowiednie projekty inwestycyjne. Nie oznacza to, że nie istnieją mechanizmy umożliwiające pozyskanie takiego kapitału dłużnego również dla mniej eksponowanych inwestycji, jednak tego typu działania wymagają coraz większego doświadczenia deweloperskiego, rynkowego i analitycznego.

Wzrastające nasycenie powierzchnią handlową stawia również nowe wyzwania analitykom rynku oraz osobom odpowiedzialnym za ekspansję po stronie najemców. Ich zadaniem jest oszacowanie realnej siły nabywczej dla projektowanej lokalizacji, czyli opracowania tzw. catchmentu. Przyszłością rynku analitycznego są między innymi zaawansowane modele grawitacyjne i ekonometryczne wskazujące na potencjał danej lokalizacji przez uwzględnienie szeregu czynników jakościowych decydujących o wyborze miejsca zakupów, takich jak wielkość obiektu, upozycjonowanie marketingowe, szczegółowe dane dotyczące rozkładu ruchu kołowego, itd.

Podsumowując, w średniej skali czasowej, mimo rosnących wskaźników nasycenia powierzchnią handlową, dla deweloperów komercyjnych wciąż istnieje przestrzeń do zagospodarowania. Jednak w perspektywie długoterminowej powstawanie nowych obiektów będzie wynikową wzrostu zamożności społeczeństwa w połączeniu ze wzrostem konsumpcji i zapotrzebowania na towary i usługi oferowane przez centra handlowe. Rynek zostanie zdominowany przez rozbudowy istniejących galerii lub zmianę ich pozycjonowania marketingowego.