Aleksander Walczak, prezes spółki Dekada Realty

Na początku 2012 roku polski rynek centrów handlowych nadal rozwija się dynamicznie, choć przy obecnym poziomie nasycenia możliwości rozwoju nowych projektów deweloperskich są bardziej selektywne. Przy całkowitej wielkości nowoczesnej powierzchni w centrach handlowych wynoszącej 8.7 miliona mkw. (nie licząc dopełniającej oferty nowoczesnej powierzchni handlowej w magazynach handlowych) nasycenie powierzchnią handlową sięga obecnie 230 mkw / 1,000 mieszkańców.

W 2012 planowane jest otwarcie 28 nowych obiektów oraz 8 powiększeń, które łącznie dodadzą około 640 tys. – 650 tys. mkw. powierzchni najmu, uzyskując wynik podobny do tego zarejestrowanego w 2011 roku, który ostatecznie wyniósł około 640 tys. mkw. Podaż powierzchni handlowej, utrzymująca się powyżej średniej z minionej dekady (w latach 2000 – 2010 nowoczesna powierzchnia handlowa rosła przeciętnie o około 550 tys. mkw. rocznie) wskazuje na zwiększoną aktywność deweloperów.  Na początku 2012 roku szczególnie czytelne  trendy to:

– Wzrost jakości nowopowstającej powierzchni handlowej. Zarówno nowe projekty, jak i powstające kolejne fazy (które w 2011 roku stanowiły już 20 proc. nowej podaży) są coraz lepszej jakości. Dojrzewający rynek i zmieniające się oczekiwania klientów wymuszają na deweloperach inwestycje coraz bardziej ukierunkowane na przedłużony pobyt klientów, oferujących komplementarne usługi i rozrywkę. Praktycznie nie powstają już projekty I generacji, czyli hipermarkety z galeriami usługowymi a wiele z tego typu starszych obiektów przekształca się w galerie handlowe (zwykle poprzez powiększenie projektu i dodanie galerii modowej) lub centra III generacji. W efekcie całkowita podaż centrów I generacji w 2011 roku zmalała o około 100 tys. mkw. do obecnych 3,4 miliona. Choć nadal stanowią one większość w podaży nowoczesnej powierzchni handlowej to należy oczekiwać, że ich udział w rynku będzie dalej stopniowo malał.

– Przesunięcie się aktywności deweloperskiej do miast małych (poniżej 200 mieszkańców). Już od 2009 roku około 1/3 nowej powierzchni handlowej w Polsce powstaje w miastach małych (poniżej 200 tys. mieszkańców) a nowoczesne galerie handlowe powstają już nawet w miastach 50 tys. – 60 tys. takich jak Kędzierzyn-Koźle. W efekcie nasycenie w małych ośrodkach wzrasta szybko, ale rywalizacja pomiędzy deweloperami o bycie pierwszym lub największym tłumaczy się na stałe zwiększone zainteresowanie małymi rynkami, pomimo wyraźnych oznak przegrzania przynajmniej niektórych z nich. Należy spodziewać się, że po okresie wzmożonej aktywności (oczekujemy, że 2012 nawet 35 proc. nowododanej powierzchni przybędzie w miastach małych) w kolejnym okresie nastąpi powrót deweloperów do miast dużych, gdzie niższe wskaźniki nasycenia oraz starzejąca się oferta handlowa tworzą możliwości budowy nowych bądź przebudowy istniejących projektów.

– Wzrastająca aktywność krajowych deweloperów. Nowobudowane centra, szczególnie te budowane w miastach średnich i małych, są coraz częściej tworzone przez polskich deweloperów. Wielu z nich to nowi gracze na rynku centrów handlowych, ale są wśród nich też firmy o ugruntowanej pozycji i port folio realizacji pozytywnie zweryfikowanych przez rynek, tacy jak Echo Investment, Rank Progress, czy Dekada. Wielu z nich, jak Czerwona Torebka czy  Hosso  wyspecjalizowało się w budowaniu portfeli złożonych z małych obiektów handlowych.  Instytucjonalną jakość tych projektów potwierdza zainteresowanie kupujących. Wraz z dalszym rozwojem rynku oraz wzrastającą wiedzą lokalnych deweloperów, którzy specyfikę sektora centrów handlowych z powodzeniem dostosowują do lokalnych warunków jak na przykład Budizol we włocławskim projekcie Wzorcowni, a szczególnie wraz z ich wzrastającymi możliwościami  finansowego i komercyjnego złożenia projektów, należy spodziewać się dalszego wzrostu udziału w rynku centrów handlowych krajowych firm deweloperskich.

Polski rynek centrów handlowych czekają dalsze zmiany. Właśnie przeszliśmy próg rozwojowy z hipermarketów do galerii handlowych a kolejne duże zmiany już zarysowują się na horyzoncie. Internet, którego powszechność umożliwia dostęp do informacji w każdym miejscu, bardzo gruntownie zmienia zwyczaje zakupowe klientów, co niewątpliwie już wkrótce znajdzie swoje czytelne odzwierciedlenie w centrach. Przekształcanie się sklepów w show-roomy (czyli miejsca wystawiania, a niekoniecznie sprzedaży produktów) oraz coraz większy nacisk na wygodę i dostępność oraz rolę powierzchni wspólnych jako odróżnika doświadczenia zakupowego w centrum od zakupów w sieci przyczynią się do dalszego rozwoju formatów. Handel to zmiana a centra handlowe będą zmieniały się tak długo jak długo będą zmieniały się potrzeby ich użytkowników.