Causa Finita: jak pogodzić interesy dewelopera i najemcy

Spółka Wojas odnotowała 26,7 proc. wzrost przychodów

Spółka Wojas odnotowała 26,7 proc. wzrost przychodów

Głównym problemem w relacjach deweloper-najemca jest niezrozumienie istoty procesu komercjalizacji – uważa Robert Szczepanek radca prawny, założyciel Kancelarii Prawniczej Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm.

Jego zdaniem dla dewelopera najistotniejsza w całym procesie inwestycyjnym jest umowa najmu. To ona stanowi bowiem swoisty produkt finansowy świadczący o wartości danego projektu
i umożliwiający deweloperowi jego sprzedaż lub refinansowanie. Dla dewelopera sama budowa centrum handlowego ma znaczenie o tyle, że musi je zbudować, by zrealizować podpisane
z najemcami umowy najmu. Dla najemców zaś pierwszorzędne znaczenie mają kwestie budowlane oraz stricte operacyjne.

Stąd – zdaniem mec. Szczepanka – trudno jest pogodzić interesy deweloperów i najemców w takich kwestiach jak na przykład opłaty eksploatacyjne, które z punktu widzenia dewelopera muszą się bilansować z rzeczywistymi kosztami operacyjnymi centrum handlowego i których brakującej części deweloper nie może pokrywać z czynszu najmu z powodów finansowych. „ Najemcy dążą zaś z drugiej strony do ograniczania ich wysokości oraz możliwości ich rozliczania w kolejnych latach. Podobny problem dotyczy kwestii nierozerwalności umowy najmu przez z góry określony w niej czas, zabezpieczeń roszczeń wynajmującego wobec najemców, sankcji za nieskuteczną komercjalizację centrum handlowego, etc. Zbyt duża elastyczność dewelopera w takich kwestiach może doprowadzić do uznania przez banki finansujące budowę projektu, że określona ilość umów najmu się zwyczajnie na produkt finansowy nie nadaje, co z kolei spowoduje, że deweloper nie zrealizuje celu inwestycji postawionego jej w chwili nabywania gruntu pod budowę” – mówi mec. Szczepanek.

Kancelaria Prawnicza CAUSA FINITA Commercial Real Estate Law Firm specjalizuje się w prawie nieruchomości oraz kompleksowej obsłudze procesów inwestycyjnych obejmujących przede wszystkim nieruchomości komercyjne takie jak centra handlowe oraz hotele.

Doświadczenie w branży nieruchomości komercyjnych CAUSA FINITA zdobywała pełniąc funkcję doradcy prawnego największych deweloperów nieruchomości komercyjnych w Polsce, prowadzących takie projekty inwestycyjne jak Galeria MOSTY w Płocku, Galeria Millenium Hall w Rzeszowie, Galeria Piastów w Legnicy czy Galeria Twierdza w Zamościu.

Ze względu na różnorodność wykonywanych zadań, kancelaria podzielona jest na trzy departamenty: korporacyjny, komercjalizacji oraz rynku hotelarskiego. Departament komercjalizacji zajmuje się obsługą prawną procesu najmu powierzchni użytkowej w centrach handlowych, a także obsługą prawną centrów handlowych po ich otwarciu dla ogółu Klientów. Departament hotelowy przeznaczony jest do obsługi prawnej deweloperów nieruchomości hotelowych, w szczególności tych, które mają funkcjonować w ramach międzynarodowych sieci hoteli. W ramach tego departamentu negocjowane są umowy licencyjne na prowadzenie hoteli z takimi brandami jak Hilton, Intercontinental, Wyndham, Motel One, etc. Kancelaria prowadzi również negocjacje innych umów towarzyszących umowom licencyjnym – umowy najmu, umowy gwarancyjne, umowy z osobami obsadzającymi kluczowe stanowiska w hotelu, umowy z dostawcami, etc. Departament korporacyjny uzupełnia oba wymienione departamenty zajmując się kompleksowo procesem inwestycyjnym od etapu pozyskania gruntu pod budowę poprzez przygotowanie formalno-prawne inwestycji, obsługę prawną procesu budowlanego po procedury związane z finalizacja inwestycji i oddaniem jej do użytkowania.
W zakresie kompetencji tego departamentu leżą ponadto wszystkie te kwestie, które nie są bezpośrednio obsługiwane przez inne departamenty, a dotyczą kompleksowej obsługi prawnej dewelopera nieruchomości komercyjnej – prowadzenie sporów sądowych, przygotowywanie audytów due dilligence, transakcje M&A, negocjacje innych umów handlowych, etc.

Robert Szczepanek, radca prawny, założyciel Kancelarii Prawniczej Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm, specjalizuje się w doradztwie prawnym obejmującym proces inwestycyjny nieruchomości komercyjnych.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016