Cushman & Wakefield: oczekujemy wzrostu inwestycji na polskim rynku nieruchomości handlowych

Łukasz Lorencki, Cushman & Wakefield

Łukasz Lorencki, Cushman & Wakefield

Z badań firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie w pierwszym kwartale bieżącego roku zmniejszyła się do najniższego poziomu od pierwszego kwartału 2010 roku.

Spowolnienie aktywności inwestycyjnej najdotkliwiej odczuł europejski sektor nieruchomości handlowych, którego udział w rynku zmniejszył się do zaledwie 22 proc. w porównaniu ze średnim poziomem 32 proc. w 2011 r. Jednocześnie Polska należy do niewielkiej grupy państw europejskich, gdzie wartość tych inwestycji wzrosła.

Michael Rhydderch, dyrektor zespołu ds. rynków kapitałowych w krajach EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka) firmy Cushman & Wakefield, zaznacza, że mniejszy wolumen obrotów w pierwszym kwartale nie jest niczym niezwykłym.

-Od 2006 r. wartość inwestycji w pierwszych trzech miesiącach roku była niższa średnio o prawie 16 proc. w porównaniu z czwartym kwartałem. Jednak obecnie jest to nie tylko typowe sezonowe spowolnienie aktywności – wartość inwestycji zmniejszyła się także w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku, w którym i tak nie była zbyt wysoka. W pierwszym kwartale 2012 roku odnotowano na rynkach wzrost liczby nowych inwestorów, przy czym większą aktywność wykazywały podmioty zagraniczne niż krajowe. Jednak niewystarczająca podaż aktywów, trudności z pozyskiwaniem finansowania oraz spadek optymizmu powodują większe od oczekiwań spowolnienie aktywności inwestycyjnej od początku roku- mówi Michael Rhydderch.

W centrum uwagi znajduje się sektor bankowy, który z jednej strony obiecuje inwestorom wzrost podaży w miarę obniżania wskaźnika zadłużenia i zwiększania sprzedaży aktywów, a z drugiej strony praktycznie wstrzymał udzielanie nowych kredytów.

Poziom popytu i aktywności inwestycyjnej w Europie był jednak bardzo zróżnicowany, przy czym najwyższy odnotowano w krajach skandynawskich, Beneluksu i niektórych państwach Europy Wschodniej. Największym zainteresowaniem inwestorów w pierwszym kwartale cieszyły się kraje takie, jak Norwegia, Szwajcaria i Polska – także w porównaniu z ostatnim kwartałem 2011 r. Natomiast wzrost inwestycji w Hiszpanii, Szwecji i Finlandii nie był tak silny, jak w ostatnich miesiącach ubiegłego roku, ale był wyższy niż pierwszym kwartale 2011 r.

Wolumen inwestycji utrzymał się na stosunkowo stabilnym poziomie na rynkach takich, jak Belgia, Holandia, Niemcy i Rosja, natomiast wyraźnie zmniejszył się we Francji i Włoszech, w Wielkiej Brytanii, Portugalii, Czechach oraz na Węgrzech i Słowacji. W niektórych krajach Europy Środkowo-Wschodniej odnotowano spadek aktywności inwestycyjnej ze względu na brak atrakcyjnych aktywów i utrudniony dostęp do źródeł finansowania. Jednak w kolejnych miesiącach przewiduje się wzrost inwestycji, zwłaszcza w Polsce, wraz z pojawianiem się nowych możliwości inwestowania na rynkach nieruchomości handlowych.

Warto podkreślić, że pomimo rosnącego zainteresowania inwestorów najlepszymi aktywami, udział w wolumenie inwestycji trzech głównych rynków, tj. Niemiec, Francji i Wielkiej Brytanii, zmniejszył się w ostatnim kwartale z 62 proc. w ubiegłym roku do poziomu 58,6 proc. – najniższego od drugiego kwartału 2009 r. Podobny trend zaobserwowano w peryferyjnych państwach Europy – udział w rynku inwestycyjnym krajów GIIPS (Grecji, Irlandii, Włoch, Portugalii i Hiszpanii) zmniejszył się do 4,3 proc. w porównaniu z 5,3 proc. w 2011 roku i ponad 11 proc. w 2009 r.

Największym popytem inwestycyjnym spośród trzech najważniejszych rynków mogą pochwalić się Niemcy, mimo że najnowsze dane kwartalne wskazują na spadek liczby większych transakcji. Inwestorzy nadal najbardziej interesują się inwestowaniem w Monachium, Hamburgu, Berlinie, Dusseldorfie i Frankfurcie, przy czym najwyższą aktywność na rynku inwestycyjnym wykazują podmioty zagraniczne, których udział w rynku wzrósł z 31 proc. w czwartym kwartale 2011 r. do 43 proc.

W Niemczech odnotowano spadek inwestycji w nieruchomości handlowe, który wynika głównie z niewystarczającej podaży aktywów odpowiedniej jakości. W pierwszym kwartale 2012 r. głównymi rynkami inwestycji w nieruchomości handlowe były Wielka Brytania i Niemcy, na które przypadło 54 proc. obrotów w tym sektorze. Rosja z inwestycjami o wartości 942 mln euro wysunęła się na trzecie miejsce po Wielkiej Brytanii (1,1 mld euro) i Niemczech (1,5 mld euro).

David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań Cushman & Wakefield, podkreśla, że na początku 2012 roku jego firma prognozowała, że po niewielkiej aktywności inwestycyjnej w pierwszych miesiącach roku w drugim półroczu wolumen inwestycji na całym rynku nieruchomości komercyjnych wzrośnie do ok. 124 mld euro za cały 2012 r.

-Prognoza ta jest zagrożona ze względu na słabsze od oczekiwań wyniki inwestycyjne w pierwszym kwartale. Mimo wszystko nadal przewidujemy wzrost aktywności inwestycyjnej w najbliższych miesiącach i tylko nieznacznie obniżyliśmy prognozę do poziomu 120 mld euro, choć nie wykluczamy dalszej korekty- mówi David Hutchings i dodaje, że bezpieczne stopy kapitalizacji są atrakcyjne w warunkach niskich stóp procentowych i spowalniającej inflacji.

– Jednak w najbliższych miesiącach wzrost zysków będzie z pewnością wolniejszy, a nawet ujemny w niektórych przypadkach ze względu na ograniczoną podaż rentownych nieruchomości- podsumowuje David Hutchings. -Niemniej wzrost optymizmu przedsiębiorców i mniejsza liczba nowych inwestycji mogą ograniczyć ryzyko spadku czynszów i poziomu najmu, zanim gospodarka światowa powrócić na ścieżkę silniejszego wzrostu w 2013 r.

Łukasz Lorencki, konsultant z Grupy Rynków Kapitałowych Cushman & Wakefield, powiedział, że w pierwszym kwartale 2012 r. Polska odnotowała ok. 32 proc.  wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych w stosunku do tego samego okresu ubiegłego roku, osiągając jeden z najwyższych wzrostów w Europie. -Należy jednak podkreślić, że do tak dobrego wyniku przyczyniło się podpisanie opiewającej na kwotę 475 mln euro umowy sprzedaży Złotych Tarasów przez ING Real Estate Development. Stanowiła ona ok. 58 proc. wolumenu wszystkich transakcji zawartych w tym okresie w Polsce. Podobnie jak w innych krajach europejskich podejście inwestorów do ryzyka staje się coraz ostrożniejsze. Przekłada się ono na wydłużanie procesu transakcji oraz coraz większą niechęć do inwestowania w nieruchomości drugorzędne- mówi Łukasz Lorencki .
 

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016