Cushman&Wakefield: dobre prognozy dla rynku nieruchomości komercyjnych

Łukasz Lorencki

Łukasz Lorencki

Łukasz Lorencki, konsultant z grupy rynków kapitałowych Cushman & Wakefield, podkreśla, że w Polsce wartość transakcji zawartych w drugim kwartale 2012 r. wyniosła 127.8 mln euro i była o ponad 200 mln euro niższa w porównaniu z ubiegłym rokiem.

-Główną przyczyną tak wyraźnego spadku nie była jednak liczba transakcji, ale ich przeciętna wielkość. Podczas gdy w ubiegłym roku byliśmy świadkami zakupu CH Promenada za ponad 170 mln euro, to największą umową ubiegłego kwartału była sprzedaż warszawskiego parku biurowego Harmony Office Center za 54 mln euro. W skali całego pierwszego półrocza 2012 r. dzięki tak dużym transakcjom jak sprzedaż CH Złote Tarasy w Warszawie czy CH Alfa w Olsztynie wartość transakcji zawartych na polskim rynku inwestycyjnym wyniosła ok. 946 mln euro wobec 950 mln euro w pierwszych sześciu miesiącach 2011 r. Perspektywy na drugą połowę roku zakładają utrzymanie się obecnej aktywności inwestycyjnej, o czym może świadczyć spodziewana finalizacja podpisanych już przedwstępnych umów sprzedaży takich znaczących projektów jak Platinium Business Park w Warszawie czy CH Manufaktura w Łodzi- mówi Łukasz Lorencki.

W drugim kwartale 2012 roku – jak informuje doradcza Cushman & Wakefield- wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie wyniósł 29,2 mld euro i był wyższy w porównaniu z pierwszym kwartałem o 7,9 proc. Za wzrost wolumenu inwestycji odpowiadają głównie inwestorzy zagraniczni, których aktywność w porównaniu z pierwszym kwartałem wzrosła o 48,3 proc. 

W ten sposób ich udział w rynku zwiększył się z poziomu 35 proc. w 2011 r. do 48 proc. Wartość inwestycji podmiotów krajowych, które wykazują coraz większą ostrożność na rynkach inwestycyjnych, zmniejszyła się w porównaniu z pierwszym kwartałem o 13,7 proc.

Wartość inwestycji w skali rocznej wzrosła nieznacznie, o 0,6 proc. osiągając poziom 124,6 mld euro. Oznacza to jednak spadek inwestycji o 19,4 proc. w porównaniu ze średnią z poprzednich 5 lat. Ponadto wolumen obrotów w pierwszym półroczu bieżącego roku był niższy o 17,7 proc. niż w drugiej połowie 2011 roku.

Michael Rhydderch, dyrektor zespołu ds. rynków kapitałowych w krajach EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka) firmy Cushman & Wakefield, powiedział, że obroty na europejskim rynku inwestycyjnym w nieruchomości w drugim kwartale były wyższe od oczekiwań, ale cieniem na rynkach wyraźnie kładzie się kryzys zadłużenia w strefie euro.

-Nawet inwestorzy, którzy wcześniej byli aktywni, czekają na rozwój wydarzeń. Na aktywność inwestycyjną wpływa nie tylko kryzys zadłużenia państw, ale również kłopoty znacznej części sektora bankowego i niepewność w gospodarce i na rynkach pracy. Jednak wzrost ostrożności inwestorów w mniejszym stopniu dotyczy najlepszych aktywów. Zamożni inwestorzy indywidualni oraz instytucje finansowe zarządzające majątkami rodzinnymi, a także międzynarodowe fundusze i instytucje są nadal zainteresowane najlepszymi i najbezpieczniejszymi aktywami. W niektórych obszarach popyt wzrasta, ponieważ inwestorzy podchodzą bardziej realistycznie do wycen i preferują stabilność nieruchomości i generowanych przez nie przychodów od niestabilnych rynków akcji lub mało rentownych obligacji- ocenia Michael Rhydderch.

 Wolumen obrotów w europejskim sektorze nieruchomości handlowych zmniejszył się o 5,9 proc., wskutek czego jego udział w rynku w drugim kwartale zmalał z ponad 40 proc. w pierwszym kwartale 2011 r. do zaledwie 19,9 proc.

Spadek aktywności inwestycyjnej w tym sektorze wynika głównie z większej ostrożności inwestorów oraz ograniczonego dostępu do źródeł finansowania większych inwestycji i zainteresowania wyłącznie najlepszymi aktywami.

Poziom popytu w poszczególnych sektorach był bardzo zróżnicowany w zależności od rynku. W Niemczech, Szwecji i we Francji odnotowano wzrost zainteresowania nieruchomościami handlowymi, natomiast w Wielkiej Brytanii, Rosji, Danii, Szwajcarii i we Francji największym zainteresowaniem cieszyły się obiekty biurowe.

David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, zwraca uwagę na informace w mediach z których wynika, że kryzys zadłużenia w strefie euro dotyka państwa Europy Południowej, ale podział na kraje przyciągające najwięcej i najmniej inwestycji w nieruchomości nie jest tak wyraźny.

-Rynki Południa z pewnością nie cieszą się już tak dużą popularnością, jak kiedyś, ale ich udział w łącznym wolumenie obrotów nieznacznie wzrósł w drugim kwartale z 4,3 proc. do 5 proc – dzięki wzrostowi aktywności inwestycyjnej w tym regionie o 26 proc., głównie we Włoszech (zwłaszcza w sektorze nieruchomości hotelowych). Wzrost ten jednak wynika raczej ze sfinalizowania kilku dużych transakcji. Udział krajów Europy Południowej w rynku inwestycyjnym jest nadal znacznie poniżej średniej z ostatnich pięciu lat wynoszącej 8,3 proc., ale mimo to jest wyższy niż innych regionów takich jak Europa Środkowa i kraje Beneluksu, które w drugim kwartale bieżącego roku odnotowały spadek udziału w rynku- mówi David Hutchings.

Największym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszą się najważniejsze rynki, tj. Wielka Brytania, Francja i Niemcy, na które przypadło 60 proc. wszystkich inwestycji w pierwszym półroczu, czyli nieznacznie mniej niż w 2011 r. (62 proc.). Jednak pomimo wzrostu wolumenu obrotów w tych trzech krajach, a zwłaszcza we Francji, o 12,3 proc., najwięcej zyskały kraje skandynawskie, które zwiększyły swój udział w rynku inwestycyjnym do 18 proc. i pod tym względem wyprzedziły Niemcy po raz pierwszy od 2008 r. Duży wzrost aktywności inwestycyjnej odnotowano również w krajach Europy Wschodniej, na które przypadło prawie 7 proc. wszystkich inwestycji, głównie dzięki Rosji.

David Hutchings zwraca uwagę na prognozy wzrostu inwestycji w Europie do końca bieżącego roku, które  obniżono, mimo iż stopy kapitalizacji w przypadku nieruchomości są wyższe od rentowności obligacji.

-Jednak fakt, że przynajmniej niektórzy inwestorzy przezwyciężają impas wynikający z niewystarczającej podaży aktywów i źródeł finansowania oraz powolnego procesu decyzyjnego, pozwala przypuszczać, że wolumen transakcji utrzyma się co najmniej na dotychczasowym poziomie- ocenia David Hutchings dodajac, że aktualne kłopoty Europy mogą okazać się problemem krótkotrwałym, a nawet szansą.

-Nie istnieje żadne cudowne panaceum na problemy Europy, ale naszym zdaniem strefa euro nie rozpadnie się, ponieważ koszty ekonomiczne, społeczne i polityczne byłyby po prostu zbyt wysokie. Trzeci kwartał bieżącego roku na rynkach inwestycyjnych będzie raczej spokojny ze względu na zarówno okres wakacyjny, jak i utrzymujący się kryzys zadłużenia, ale w czwartym kwartale wolumen transakcji może znacząco wzrosnąć i wartość inwestycji za cały rok może wynieść ok. 112 mld euro, czyli 11 proc. mniej niż w 2011 r.

David Hutchings zwraca uwagę, że w Europie może wkrótce również stopniowo poprawiać się podaż aktywów wprowadzanych na rynek przez banki i inne podmioty.

-Proces ten prawdopodobnie rozpocznie się w Hiszpanii, gdy plan ratowania hiszpańskiego sektora bankowego zacznie przynosić efekty. Nie oznacza to oczywiście nagłego napływu na rynek dużej ilości aktywów, ale może przynajmniej utorować drogę do poprawy podaży w 2013 r. 
 

Reklama

Galeria Jurajska