Edyta Potera, dyrektor w Dziale Najmu Nieruchomości Handlowych, JLLS
Edyta Potera, dyrektor w Dziale Najmu Nieruchomości Handlowych, JLLS

Jedna trzecia działających w Polsce centrów handlowych przeszła różnego rodzaju modernizację, a trend ten nasili się w przyszłości w związku ze starzeniem się nieruchomości i zmianami w ich otoczeniu – wynika z opublikowanego przez Jones Lang LaSalle nowego raportu: Odnowa, przebudowa, rozbudowa. Kierunki rozwoju polskich centrów handlowych.

Raport jest poświęcony mechanizmom strategicznego zarządzania centrami handlowymi w Polsce i będzie zaprezentowany uczestnikom Shopping Center Forum & Trade Fair 2012.

Więcej informacji o najciekawszych wydarzeniech Forum odbywajacego się 12 i 13 września 2012, można znaleźć na stronie http://scf2012.retailnet.pl/program/

– Spośród istniejących na terenie kraju nieruchomości handlowych, aż 50 proc. powstało przed rokiem 2002, a więc ma dzisiaj ponad 10 lat. Blisko połowa z tych obiektów przeszła już różnego rodzaju modernizację, w tym rozbudowę, mającą na celu dostosowanie obiektu do zmian w jego otoczeniu oraz w samym centrum handlowym- podkreśla Edyta Potera, dyrektor w Dziale Najmu Nieruchomości Handlowych, Jones Lang LaSalle.

-Zmianami tymi są na przykład wzrost konkurencji rynkowej, popyt na jedynie wysokiej jakości powierzchnię ze strony wchodzących do Polski sieci handlowych czy inne zwyczaje zakupowe klientów, w tym rosnąca rola e-commerce jako kanału sprzedaży – podsumowuje Edyta Potera.

Zmienia się również funkcja centrów handlowych: ich atrakcyjność związana jest przede wszystkich z szeroką ofertą galerii handlowej, a nie sklepu spożywczego – jeszcze w 2000 r. udział obiektów, w których głównym magnesem była galeria handlowa, wynosił 50 proc., dziś jest to już 74 proc., a w 2014 r. wzrośnie do 78 proc.

Według szacunków Jones Lang LaSalle, jedna trzecia centrów handlowych istniejących na polskim rynku poddana została procesowi modernizacji, a kolejne obiekty czekają na przebudowę czy rozbudowę; do końca 2014 r. zmodernizowanych będzie około 100 nieruchomości handlowych.

– Trend ten jest szczególnie widoczny biorąc pod uwagę ostatnio obserwowany wzrost liczby inwestorów starających się kupić centra handlowe okazyjnie lub z pomysłem na powiększenie ich wartości poprzez stworzenie nowych źródeł dochodu. Ponadto, wielu inwestorów zainteresowanych do tej pory wyłącznie najlepiej prosperującymi obiektami, zmienia strategię wyboru produktów inwestycyjnych na korzyść nieruchomości oferujących potencjał do kreacji dodatkowego dochodu. Obecnie, w odniesieniu do wielu projektów handlowych, zyski generowane są przede wszystkim właśnie poprzez kreację dodatkowego dochodu z nieruchomości dzięki strategicznemu zarządzaniu obiektem, a w dalszej kolejności dzięki kompresji stóp kapitalizacji. Z drugiej strony, niektóre nieruchomości handlowe mogą wymagać zbyt wielu nakładów związanych z ich strategicznym zarządzaniem jedynie w celu podtrzymania status quo, nie wspominając o zwiększaniu wartości. Dlatego kluczem do sukcesu jest nabycie centrum handlowego we właściwym punkcie cyklu jego życia, czyli w takim, w którym oferuje ono wiele możliwości podniesienia wartości obiektu, a co istotne, zakup powinien opierać się na szczegółowym biznes planie, który zostanie wdrożony po przejęciu danego projektu – komentuje Agata Sekuła, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle.

W raporcie omówione zostały na podstawie studiów przypadków takie strategie przeciwdziałania przestarzałości technologicznej i funkcjonalnej obiektów handlowych, jak przebudowa, powiększenie, odnowienie czy re-komercjalizacja.

Virginie de-Baere, dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle mówi, że proces przebudowy poprzez wygospodarowanie dodatkowej powierzchni i uatrakcyjnienie zestawienia najemców oraz oferty handlowej obiektu, ma za zadanie powiększenie udziału danej nieruchomości w rynku i, co się z tym wiąże, kreację dodatkowego dochodu. W odniesieniu do starszych obiektów, których głównym magnesem jest operator spożywczy, przebudowa często skutkuje wzmocnieniem wielkości i oferty galerii handlowej oraz stworzeniem dodatkowej przestrzeni handlowej dla strategicznych najemców odzieżowych i mniejszych, ważnych sieci handlowych. W porównaniu z budową nowego obiektu, przebudowa istniejącej tkanki obiektu jest obarczona mniejszym ryzykiem administracyjnym i mniej kosztowna. – W obecnych warunkach rynkowych, łatwiej jest przyciągnąć uwagę najemców do istniejących centrów handlowych, które obecne są już w świadomości sieci handlowych oraz, co ważne, klientów – podsumowuje Virginie de-Baere.

Przykładami zrealizowanej modernizacji w postaci przebudowy obiektu i przearanżowania zestawienia najemców są m.in. Blue City i Klif w Warszawie, Galeria Pomorska w Bydgoszczy, Molo w Szczecinie, Pasaż Łódzki w Łodzi czy Galeria Gniezno w Gnieźnie.

– Biorąc pod uwagę ostatnie dwa lata, a także prognozy na rok 2013 i 2014, możemy stwierdzić, że spora liczba centrów handlowych w Polsce jest rozbudowywana – średnio można przyjąć, iż rozbudowy działających już obiektów stanowią co roku jedną piątą nowej podaży wchodzącej na rynek. Wśród ostatnich przykładów znajdują się Galeria Echo w Kielcach, Silesia City Center w Katowicach, Jantar w Słupsku, Magnolia Park we Wrocławiu, a także warszawskie obiekty takie jak Galeria Mokotów czy Promenada. Taka forma strategicznego zarządzania centrum handlowym dotyczy przede wszystkim projektów stosunkowo młodych, o ugruntowanej pozycji rynkowej i niskim wskaźniku powierzchni niewynajętej, których właściciele oczekują zwiększenia udziału w rynku poprzez dobudowanie dodatkowej powierzchni z przeznaczeniem na nowe, silne marki – wyjaśnia Beatrice Mouton.