Causa Finita: „Obrona konieczna” najemców

Magdalena Szczepanek, Causa Finita

Magdalena Szczepanek , Causa Finita

Najemcy, którzy nie dość wnikliwie ocenili ryzyko i rentowność prowadzenia działalności w galeriach handlowych, coraz częściej podejmują próby wzruszenia zawartych umów najmu. Pod ocenę sądu poddają działania wynajmującego i reprezentującego jego interesy agenta, podejmowane w toku negocjacji. Inicjatywa najemcy w takiej sytuacji koncentruje się zazwyczaj na dowodzeniu, że zawarcie umowy było wynikiem podstępnego, świadomego i celowego działania wynajmującego, który nieuczciwie – a co za tym idzie bezprawnie – informował najemcę o stopniu komercjalizacji centrum oraz o fakcie umiejscowienia w nim konkretnych marek.

Najemcy nie stosują w tym celu żadnych wyszukanych konstrukcji prawnych. Zasadniczo swoje działania prowadzą dwutorowo. Po pierwsze, przedstawiają wynajmującemu oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych zawartej umowy najmu, gdyż decyzja o jej podpisaniu podjęta została pod wpływem błędu. Próbują dowieść, że błąd ten spowodowany został mylnym wyobrażeniem o rzeczywistym stanie komercjalizacji obiektu i obecności w nim konkretnych, zazwyczaj pożądanych na rynku, marek. Po drugie, starają się działania wynajmującego zakwalifikować jako „nieuczciwe zachwalanie”, a przez to niedopuszczalne na podstawie przepisów ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji.

Próbując przeforsować swoje racje, najemcy powołują się na otrzymywaną w procesie negocjacji umowy najmu korespondencję email wynajmującego z informacjami o procentowym zaawansowaniu wynajmu oraz na otrzymane plany marketingowe galerii, ze wskazaniem lokalizacji poszczególnych marek.

Przystępując do procesu komercjalizacji centrum handlowego należy zatem wystrzegać się działań, które mogłyby stać się orężem w ręku najemcy. Żaden racjonalny inwestor nie jest przecież w stanie zobowiązać się, że w przyszłości podpisze określoną ilość umów najmu z konkretnymi podmiotami. Dlatego też potencjalny najemca musi mieć pełną świadomość takiego stanu rzeczy. Nadto pamiętać należy, iż umowa najmu ma charakter jedynie zobowiązujący i inwestor nie jest w stanie zapobiec częstej w aktualnych okolicznościach gospodarczych sytuacji, w której najemcy z różnych powodów nie otwierają wynajętych przez siebie lokali. Stąd też prezentowane najemcom plany marketingowe należy przygotowywać rzetelnie i ostrożnie. Nie może z nich wynikać zapewnienie, że umieszczeni tam najemcy otworzą swoje lokale dla ogółu klientów w dniu otwarcia galerii. Dobrze jest uzmysłowić najemcom biznesowe tło tego zagadnienia oraz zamieścić w planach marketingowych odpowiednie zastrzeżenie. Pozwoli to uniknąć rozczarowań i posądzeń o sprzeczne z zasadami uczciwości kupieckiej działania inwestora. Zarówno najemcy jak i wynajmującemu tak samo przecież zależy, by obiekt handlowy został wynajęty w możliwie dużym stopniu.

Tego rodzaju dobre praktyki, stanowiące o przestrzeganiu etyki w biznesie,  mogą  nie tylko zdecydowanie poprawić wizerunek inwestora, ale także wzmocnić pozycję wynajmującego w ewentualnym sporze sądowym z najemcą.

Autorką artykułu jest M. Zając-Dobrowolska,  Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016