Centrum handlowe

W przeciwieństwie do poprzedniego roku, wiele centrów handlowych planowanych na 2013 rok to duże obiekty o powierzchni najmu przekraczającej 50 tys. mkw. Z drugiej strony odnotowuje się wzrost zainteresowania małymi centrami osiedlowymi, tzw. wygodnych i szybkich zakupów, o lokalnym zasięgu – informuje spółka Colliers International w raporcie o prognozach rynku handlowego na 2013 rok i podsumowań 2012.

Obecnie w budowie znajduje się blisko 800 tys. mkw. powierzchni handlowej. W związku z wysoką aktywnością deweloperów przyrost podaży w 2013 roku będzie wyższy od poziomu odnotowanego w roku 2012 i szacuje się, że wyniesie ok. 600 tys. mkw. Deweloperzy ponownie zwracają się w stronę większych miast, szukając w nich luk do zagospodarowania, czy to pod względem lokalizacji, czy uzupełnienia oferty lub zróżnicowania formatu handlowego.

Do największych otwarć planowanych na 2013 rok należą Europa Centralna w Gliwicach (67 tys. mkw.), Galeria Bronowice w Krakowie (ok. 60 tys. mkw.), Poznań City Center w Poznaniu (58 tys. mkw.), Galeria Katowicka w Katowicach (50,5 tys. mkw.) oraz rozbudowywane centrum handlowe Wzgórze w Gdyni.

Część najemców zapowiada otwarcia kolejnych sklepów w nowych lokalizacjach, m.in. intensywny rozwój ma w planach Grupa LPP, która w marcu 2013 roku wprowadziła na rynek nową markę Sinsay. Najemcy różnicują również sposoby dotarcia do klientów, m.in. poprzez rozwój sprzedaży internetowej oraz szukają możliwości urozmaicenia oferty poprzez wprowadzanie nowych konceptów swoich sklepów (np. nowy koncept sieci Douglas – otwierane w formie wyspy Douglas Beauty Studio).

W 2013 roku czynsze typu prime w najlepszych lokalizacjach handlowych powinny być relatywnie stabilne. Spadek stawek czynszowych spodziewany jest w centrach mniej popularnych, starszej generacji oraz mniej korzystnie zlokalizowanych. Obecnie rynek handlowy w Polsce jest rynkiem najemców, którzy korzystając z tego faktu rewidują czynsze sprzed kilku lat.
Presje na czynsze oraz przedłużony okres komercjalizacji nowych obiektów mogą przełożyć się na wzrost współczynnika pustostanów na wybranych rynkach.

W 2012 roku deweloperzy ukończyli 485, 6 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi spadek o ok. 22 proc. w porównaniu do roku poprzedniego. Nowa podaż zdominowana była przez mniejsze obiekty handlowe o powierzchni najmu nieprzekraczającej 35 tys. mkw. Jedynym większym centrum handlowym oddanym do użytku była ukończona w listopadzie 2012 roku Galeria Rzeszów (42 tys. mkw. najmu).

Ponad 30 proc. nowej podaży dostarczono w 8 największych polskich aglomeracjach, a blisko 60 proc w miastach małej i średniej wielkości (poniżej 200 tys. mieszkańców).
Na polskim rynku handlowym pojawili się nowi deweloperzy centrów wyprzedażowych. Pierwsze centra tego formatu zostały ukończone w Szczecinie (Outlet Park Szczecin, Echo Investment) oraz w Rzgowie pod Łodzią (Ptak Outlet, Centrum Targowe Ptak SA).

Na koniec roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce osiągnęła 9,17 milionów mkw.

Polski rynek handlowy w 2012 roku wzbogacił się o nowe międzynarodowe marki, m.in. amerykańskie sieci Victoria’s Secret, Bath&Body Works i American Eagle Outfitters czy skandynawską markę COS (Collection of Style), należącą do sieci H&M.

W centrach handlowych pojawiły się tzw. pop-up shops, czyli sklepy tymczasowe, otwarte w danym miejscu przez określony czas. Taka forma pozwala na rozpoznanie rynku i jest przeważnie wybierana przez nowe marki oraz młodych projektantów (np. Pop-Up Shop Bohoboco i Loft37.pl oraz Pop-Up Store Blessus w Starym Browarze, czy butik Łukasza Jemioła w Manufakturze).
Współczynnik powierzchni niewynajętej w największych aglomeracjach miejskich nie przekroczył 5 proc. Najmniej dostępnej powierzchni znajduje się w Warszawie i Szczecinie.

Rynek handlowy w największych miastach Polski.

Warszawa – całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Warszawie wynosi ponad 1,35 mln mkw., co czyni ten rynek największym w Polsce. Specjalistyczne CH stanowią 25 kw. całkowitej podaży (blisko 278 tys. mkw.). W 2012 roku zostało oddane do użytku jedno centrum handlowe – pierwsza faza Auchan Łomianki (18 tys. mkw.). Aktualnie w budowie znajduje się łącznie 59 tys. mkw., w tym trzy nowe projekty (Galeria Miejska Plac Unii, Galeria Podkowa oraz Factory Annopol) oraz dwie rozbudowy (Galeria Mokotów i II faza Auchan Łomianki). Wskaźnik powierzchni niewynajętej jest niski i kształtuje się na poziomie 1,6 proc. Na warszawskim rynku handlowym odnotowuje się najwyższe stawki czynszów w Polsce. Czynsze typu prime, za powierzchnie ok. 100 mkw. zlokalizowane w najlepszych centrach handlowych, sięgają ponad 90 euro/mkw.

Kraków – krakowski rynek handlowy dysponuje 490 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni zlokalizowanej w 13 centrach handlowych. Grupę specjalistycznych CH reprezentuje jeden kompleks handlowy – Futura Park wraz z centrum wyprzedażowym Factory. W trakcie budowy znajduje się jeden projekt – Galeria Bronowice (60 tys. mkw.) – realizowany przez Immochan. W Krakowie odnotowano najwyższy wskaźnik powierzchni niewynajętej, który kształtował się na poziomie 4,5 proc. Warto jednak zwrócić uwagę, że pod względem dostępnej powierzchni występują istotne różnice pomiędzy poszczególnymi centrami handlowymi.

Poznań – na koniec 2012 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosła 520 tys. mkw., z czego blisko 15 proc. stanowią specjalistyczne CH. Aktualnie w fazie budowy znajdują się dwa tradycyjne centra handlowe – galeria handlowa Poznań City Center (58 tys. mkw.) połączona z dworcem kolejowym oraz mały wielofunkcyjny obiekt Galeria MM (ok. 5 tys. mkw. powierzchni handlowej). Rynek handlowy w Poznaniu jest stosunkowo stabilny, a współczynnik powierzchni niewynajętej kształtuje się na poziomie 2,3 proc. Czynsze typu prime wynoszą około 48 euro/mkw. powierzchni, jednak w związku z wysokim poziomem planowanej podaży stawki mogą ulec obniżeniu. Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości biurowych w centrum Warszawy w 2012 r. kształtowały się w przedziale 6.25 proc.-6.50 proc., natomiast dla obszaru CBD-Fringe 6.75 proc. Stopy kapitalizacji dla Mokotowa (drugiej największej dzielnicy biurowej w Warszawie i jednego z najbardziej aktywnych rynków w zakresie inwestycji na rynku nieruchomości w ciągu ostatnich 24-30 miesięcy) odnotowały tendencję wzrostową z poziomu lekko poniżej 7 proc. w IV kwartale 2011 r. do ok. 7.5 proc.-7.75 proc. w II kwartale 2012 r. w wyniku nasycenia rynku  oraz perspektyw rynku najmu powierzchni biurowych. Niezależnie od powyższego w dzielnicy odnotowano dwie znaczące transakcje w 2012 r. tj. nabycie Platinium Business Park przez Allianz i Marynarska Business Park przez Heitman

Wrocław – wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową kształtuje się na poziomie ok. 720 mkw./1 tys. mieszkańców, co czyni Wrocław liderem pod względem nasycenia wśród największych aglomeracji w Polsce. Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej wynosi 560 tys. mkw. Około 90 tys. mkw. stanowią specjalistyczne CH. W 2012 zostało oddane do użytku jedno centrum handlowe – Sky Tower (25 tys. mkw.). Aktualnie we Wrocławiu nie ma żadnych projektów w budowie, w związku z czym rynek ten powinien być stosunkowo stabilny w 2013 roku.
Trójmiasto – rynek ten jest trzecim co do wielkości rynkiem nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. Tradycyjne CH oferują ponad 470 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy specjalistyczne CH – 154 tys. mkw. W 2012 r. podaż wzrosła o ok. 50 tys. mkw. w związku z ukończeniem dwóch projektów – Galerii Szperk oraz Centrum Kowale, a także rozbudową trzech istniejących centrów handlowych. Obecnie 45,5 tys. mkw. powierzchni znajduje się w budowie (rozbudowa centrum handlowego Wzgórze).

Górny Śląsk jest drugim pod względem wielkości rynkiem nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. Całkowita podaż wynosi 945 tys. mkw. Dzięki stosunkowo niskiemu wskaźnikowi powierzchni niewynajętej (2 proc.) oraz współczynnikowi nasycenia na poziomie ok. 430 mkw./1 tys. mieszkańców, obszar Górnego Śląska posiada bardzo duży potencjał, który został dostrzeżony przez deweloperów. Planowana podaż nowej powierzchni wynosi aż 124,5 tys. mkw. Dwa duże centra handlowe zostaną ukończone w 2013 r. (Europa Centralna oraz Galeria Katowicka).

Łódź – całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej kształtuje się na poziomie 505,6 tys. mkw. W 2012 r. na rynku pojawiło się pierwsze centrum wyprzedażowe – Ptak Outlet (pierwsza faza 12,6 tys. mkw pow. najmu). Współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 1,9 proc.

Szczecin jest najmniejszym rynkiem handlowym w Polsce. W tradycyjnych CH znajduje się 237,6 tys. mkw. powierzchni. W 2012 r. ukończone zostało pierwsze centrum wyprzedażowe, Outlet Park Szczecin (16,5 tys. mkw.), zrealizowane przez Echo Investment. Szczeciński rynek handlowy charakteryzuje się najniższym współczynnikiem pustostanów wśród głównych polskich aglomeracji (1,1 proc.).Dla najlepszych nieruchomości handlowych w 2012 r. w Warszawie stopy kapitalizacji kształtowały się w przedziale 6 proc.-6.5 proc., a dla miast poza stolicą nieznacznie poniżej 6 proc. (wybrane nieruchomości)-8.5 proc.