Jones Lang LaSalle: rośnie rola głównych ulic handlowych w Warszawie

Ulica Marszałkowska

Ulica Marszałkowska

– Dominacja formatu centrów handlowych, zarówno w Warszawie, jak i w całym kraju, odzwierciedla zwyczaje polskich konsumentów, którzy zwykle preferują zakupy w miejscach zadaszonych, z dobrym dostępem i dużym wyborem marek. Chociaż przyzwyczajenie takie nadal przeważa, to jednak od dłuższego czasu obserwujemy wzrost popularności ulic handlowych wśród mieszkańców miasta, dodatkowo wsparty coraz większą liczbą docierających tam turystów. Nowa rosnąca generacja klientów poszukuje ciekawych sposobów spędzania czasu, odmiennych doświadczeń zakupowych oraz unikalnych miejsc, jakimi z pewnością są ulice handlowe – powiedziała Patricia Lannoije, dyrektor działu badań rynku i doradztwa, Jones Lang LaSalle.

Zainteresowanie międzynarodowych sieci, rewitalizacja centrum miasta oraz zmieniające się nawyki zakupowe konsumentów napędzają rozwój ulic handlowych w Warszawie (Nowego Światu, Marszałkowskiej, Mokotowskiej, Chmielnej oraz Placu Trzech Krzyży i okolic) – podaje Jones Lang LaSalle w raporcie prezentującym rynek nowoczesnych powierzchni handlowych w Warszawie.

W porównaniu z innymi krajami Europy (np. Wielką Brytanią, Włochami, Francją, Hiszpanią, Niemcami, a nawet Czechami i Węgrami), sektor handlu przy głównych ulicach w Polsce jest niejednolity, ale ma duży potencjał rozwoju. W ciągu ostatniej dekady uległ on znaczącej metamorfozie – kilka starszych obiektów zostało przebudowanych (Dom Dochodowy o Trzech Frontach; kilka kamienic wzdłuż Nowego Światu oraz niewielki dom handlowy Mysia3); powstały nowe budynki (Dom Handlowy vitkAc, gdzie mieszczą się światowe marki luksusowe; Holland Park; Chmielna 25 – w budowie). Projekty te znacząco wzmocniły podaż i ofertę powierzchni handlowej przy głównych ulicach i cieszą się dużym zainteresowaniem ze strony najemców. Handel śródmiejski w stolicy jest rozproszony w centralnym kwartale miasta i obejmuje takie miejsca jak: ul. Nowy Świat, ul. Marszałkowska, ul. Chmielna, Plac Trzech Krzyży i okolice oraz ul. Mokotowska.

Władze lokalne również widzą potrzebę i potencjał gospodarczy kryjący się za rewitalizacją centralnych rejonów miasta. Odświeżenie reprezentacyjnych ulic (np. Nowego Światu i Krakowskiego Przedmieścia) przyczynia się do wzrostu ich popularności, nie tylko wśród mieszkańców i turystów, ale także wśród rosnącej grupy marek, które chcą tu prowadzić swoje flagowe sklepy. Kolejny aspekt to ograniczona podaż powierzchni w centrach handlowych, która skłania najemców do szukania innych opcji rozwoju sieci. Rośnie rola głównych ulic handlowych jako alternatywy – dodatkowego kanału sprzedaży, poprawiającego rozpoznawalność i podnoszącego prestiż marki. Wszystkie te czynniki sprzyjają budowie coraz ciekawszej oferty handlowej, rozrywkowej i gastronomicznej przy głównych ulicach Warszawy oraz przykuwają uwagę inwestorów instytucjonalnych.

– W ostatnim czasie obserwujemy rosnący popyt wiodących inwestorów na najbardziej prestiżowe obiekty zlokalizowane na polskich ulicach handlowych. Ten segment rynku inwestycyjnego praktycznie nie funkcjonował do tej pory ze względu na brak odpowiedniej jakości produktów. Zainteresowanie tego typu obiektami utrzymywało się wprawdzie od początku istnienia rynku, jednak aktywność inwestorów w obrębie ulic handlowych zaczęła się rozwijać bardziej intensywnie stosunkowo niedawno, wraz z pojawianiem się wiodących marek handlowych w najlepszych lokalizacjach w Warszawie i w pozostałych największych polskich miastach. Ponadto, niektóre fundusze mają w tej chwili apetyt na inwestycje o wartości nie przekraczającej 80 mln euro. Produktów o takiej wartości nie sposób znaleźć w segmencie najlepszych centrów handlowych – powiedziała Agnieszka Kołat, dyrektor w dziale rynków kapitałowych nieruchomości handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej, Jones Lang LaSalle.

W krajobrazie głównych ulic handlowych dominują dwie kategorie handlowe: gastronomia oraz moda i akcesoria. Na każdą z nich przypada po ok. 30 proc. liczby lokali usytuowanych przy warszawskich ciągach handlowych. Ciekawym trendem jest zahamowanie wzrostu liczby lokali bankowych i instytucji finansowych. Co więcej, zwłaszcza sieci z luksusową ofertą z wyższej półki preferują otwieranie sklepów przy głównych ulicach handlowych zamiast lokali w regularnych centrach handlowych, co odzwierciedla ich strategię rozwoju na rodzimych rynkach.

Wskaźnik powierzchni niewynajętej przy głównych ulicach handlowych wynosi obecnie około 6 proc..

Stawki czynszowe za lokale z ofertą modową w najlepszych lokalizacjach wynoszą od 80 do 95 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W regionie Europy Środkowo – Wschodniej droższymi lokalizacjami są ulice handlowe w Pradze.

Otwarcie centralnego odcinka drugiej linii metra na przełomie 2014 i 2015 będzie sprzyjać rozwojowi Nowego Światu, a dodatkowo może przyczynić się do wykreowania nowego ciągu handlowego wzdłuż ul. Świętokrzyskiej. W rezultacie wzmocnieniu może ulec cały kwartał śródmiejski. Nowe pokusy dla najemców przyniesie przewidziana na najbliższe lata realizacja kilku projektów, obejmujących powstanie nowych i przebudowę istniejących budynków przy ul. Świętokrzyskiej, Nowy Świat, Chmielnej, Kruczej, Marszałkowskiej i Placu Trzech Krzyży. Potencjał rozwoju stwarza też remont kamienic wzdłuż ul. Chmielnej i Nowego Światu.

– Ulice handlowe w Warszawie stopniowo zyskują na znaczeniu i stają się obiektem zainteresowania najemców, coraz częściej także z branży mody. W ostatnim czasie swoje sklepy otworzyły takie marki jak m in. COS, Food&Joy, Gucci, Giorgio Armani, YSL, czy Lanvin. Otwarcie salonu w domu handlowym vitkAc zapowiada także Louis Vuiton. Nadal jednak najemcy planujący otworzenie swojego sklepu na jednej z warszawskich ulic handlowych stoją przed kilkoma istotnymi wyzwaniami takimi jak ograniczona dostępność powierzchni spełniającej wyśrubowane kryteria  międzynarodowych sieci, niejasna sytuacja własnościowa, konieczność poniesienia znaczących nakładów finansowych przy dostosowywaniu lokalu do wymagań najemcy, długotrwałe procedury administracyjne wynikające z zabytkowego charakteru budowli czy mała dostępność miejsc parkingowych. Jednak ograniczona podaż nowej powierzchni w galeriach oraz fakt, że sprzedaż na ulicach handlowych nie stanowi konkurencji dla istniejących sklepów, a jest uzupełnieniem ich oferty, zachęcają sieci do otwierania swoich butików w takich miejscach. Powyższe czynniki oraz zmieniające się nawyki zakupowe klienta, który poszukuje  nowych form spędzania czasu przy okazji dokonywania zakupów, będą stanowiły ważny impuls do dalszego rozwoju stołecznych ulic handlowych – dodała Anna Wysocka, dyrektor działu najmu powierzchni handlowych w Polsce, Jones Lang LaSalle,

W aglomeracji warszawskiej (Warszawa, Pruszków, Piastów, Raszyn, Nadarzyn, Brwinów, Michałowice, Piaseczno, Lesznowola, Konstancin-Jeziorna, Łomianki, Stare Babice, Ożarów Mazowiecki, Błonie, Izabelin, Milanówek, Podkowa Leśna, Grodzisk Mazowiecki, Legionowo, Jabłonna, Nieporęt, Halinów, Sulejówek, Marki, Zielonka, Kobyłka, Radzymin, Wołomin, Ząbki, Józefów, Wiązowna, Otwock) przeważa segment centrów handlowych oferujący ponad 1 mln mkw. powierzchni najmu w 34 obiektach. To największe zasoby w kraju, jednak w stolicy nadal jest niedobór nowoczesnej podaży (pustostany to tylko ok. 2 proc. wolumenu). Efektem tego stanu rzeczy są: silny popyt najemców na powierzchnię wysokiej jakości i jeden z najniższych wśród ośmiu głównych aglomeracji wskaźników nasycenia powierzchnią handlową na 1 tys. mieszkańców (428 mkw.). Powyższe czynniki w połączeniu z koniunkturą i rosnącym poziomem zamożności mieszkańców aglomeracji tworzą pole dla dalszego rozwoju. Do końca 2013 roku przybędzie 40,5 tys. mkw. powierzchni najmu. W 2014 roku zrealizowany zostać może tylko jeden projekt – Sky Fashion (17 tys. mkw.). Kilka dużych przedsięwzięć przygotowywanych jest do realizacji na lata 2015 i następne. Zalicza się do nich: Galerię Wilanów (77 tys. mkw.), Galerię Białołęka (60 tys.mkw.), Galerię Nova (rozbudowa Auchan Piaseczno o 43 tys. mkw.), rozbudowę Atrium Promenada (o 20 tys. mkw.) oraz rozbudowę Tesco Kabaty (o 30,5 tys. mkw.).

Centra handlowe w Warszawie osiągają bardzo dobre wyniki. Wiodące obiekty jak Złote Tarasy, Arkadia i Galeria Mokotów nadal są pierwszą opcją wyboru dla wielu najemców. Najbardziej znaczące marki, które pojawiły się w Warszawie w ciągu ostatnich sześciu miesięcy to m.in. Hollister i Michael Kors w Galerii Mokotów, Guess i Simone Perele w Złotych Tarasach, Camper w Arkadii, Sinsay w Atrium Reduta i NYX Cosmetics w Blue City. W 2013 r. spodziewany jest debiut kolejnych marek, zarówno zagranicznych (np. Gerard Darel), jak i krajowych (np. Mon Amie!).

Od I kw. 2012 nastąpił 5% wzrost stawek czynszowych za lokale kategorii prime (butiki ok. 100 mkw. z ofertą moda i dodatki ulokowane w najlepszych centrach handlowych), które obecnie wynoszą od 80 do 95 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W rezultacie nadchodzących procesów rekomercjalizacji wiodących obiektów, stawki te mogą  wzrosnąć do poziomu 100 euro.

 

Tagi:

Reklama

Galeria Jurajska