Colliers: współczynnik pustostanów w centrach handlowych

Drugi Instytut Ireny Eris we Wrocławiu

Drugi Instytut Ireny Eris we Wrocławiu

– Obecnie współczynnik powierzchni niewynajętej (centrów handlowych) w największych polskich aglomeracjach kształtuje się na poziomie poniżej 5 proc., co jest dobrym wynikiem. Bardziej zróżnicowane wartości odnotowują rynki w miastach regionalnych (między 200-400 tys. mieszkańców), gdzie pustostany kształtują się w przedziale od 1 proc. do blisko 8 proc. – powiedziała portalowi Retailnet.pl Agnieszka Winkler, starszy analityk, Dział Doradztwa i Badań Rynku, Colliers International.

– Wśród analizowanych rynków handlowych, niezmiennie od kilku lat najniższą wartość współczynnika odnotowują Lublin, Częstochowa oraz Szczecin (poniżej 2 proc.). Z drugiej strony, najwięcej dostępnej powierzchni znajduje się w Radomiu, Toruniu oraz w Kielcach (powyżej 5 proc.), co jest głównie wynikiem tego, że wspomniane rynki borykają się z wchłonięciem nowej podaży, która w ostatnich latach pojawiła się w nowych centrach handlowych, nie w pełni skomercjalizowanych.

– Należy jednak pamiętać, że na każdym z rynków, współczynnik pustostanów bardzo różni się w poszczególnych centrach handlowych. Najlepsze obiekty na danym rynku praktycznie nie dysponują wolną powierzchnią dostępną do wynajęcia od zaraz, a bardzo często najemcy ustawiają się w kolejce, w oczekiwaniu na odpowiedni lokal. Natomiast zaobserwować można coraz wyższy poziom pustostanów w mniej popularnych centrach handlowych, starszej generacji czy mniej atrakcyjnie zlokalizowanych – dodała Agnieszka Winkler

– Dwa główne czynniki, które powodują opisany wyżej stan rzeczy, to spadająca siła nabywcza polskich gospodarstw domowych, oraz rosnąca podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce – powiedział Przemysław Błaszkiewicz, MRICS, Associate Director, Dział Doradztwa i Wycen Nieruchomości, Colliers International.

– Pierwszy z tych czynników przekłada się na ograniczenia, które napotykają w działaniu najemcy centrów handlowych. Polacy ze względu na zwalniającą gospodarkę po raz pierwszy ograniczyli wydatki, co dla najemców oznacza spadki obrotów, które są dotkliwe i powodują zmniejszenie rentowności prowadzonych sklepów. Naturalną reakcją najemców jest ograniczenie ekspansji, a nawet ograniczanie zajmowanej już powierzchni. To drugie jest realizowane, przez zmniejszanie ilości sklepów, albo poprzez zmniejszanie średniej powierzchni sklepu. Obie strategie powodują oczywiście  zwiększenie ilości wolnej powierzchni w centrach handlowych.

– Drugi z tych czynników, to rosnąca podaż nowoczesnej powierzchni handlowej. Coraz trudniej znaleźć lokalizację, która pozwala działać w warunkach braku konkurencji, co na polskim rynku jest poważną zmianą. Pojawiają się pierwsze przykłady miast z nadpodażą i efekt w takich przypadkach jest zawsze taki sam – duża ilość powierzchni wolnej i spadające czynsze.

– Właściciele centrów handlowych oczywiście obserwują rosnące wskaźniki i reagują na zmiany rynkowe. Najbardziej oczywistą strategią jest obniżenie kosztów najmu. Przekłada się ona na obniżenie stawek czynszowych, oraz przejmowanie na swoje barki części kosztów utrzymania obiektu. Na przykład coraz częstsze jest ponoszenie opłaty za użytkowanie wieczyste przez właściciela. Obniżenie kosztów najmu pozwala ulżyć przeżywającym kłopoty finansowe najemcom, oraz przyciągnąć do swojego centrum nowe marki. Ale oczywiście kosztem obniżenia przychodu właściciela.

– Alternatywą, a przynajmniej działaniami towarzyszącymi, są bardziej zaawansowane strategie. Wśród nich można wymienić na przykład staranny wybór lokalizacji poparty pogłębionymi badaniami odnośnie catchment area i profilu kupujących na danym rynku lokalnym. Dzięki temu można dla swojego produktu znaleźć niszę i spozycjonować go w niej poprzez umiejętne dostosowanie oferty do profilu kupujących. Właściciele obserwują również obroty swoich najemców, żeby szybciej reagować na ewentualne zagrożenie wyjściem. Wolą ograniczyć w odpowiednim momencie przychód z danego sklepu o kilkanaście procent, niż kilka miesięcy nie mieć przychodu z pustego lokalu. Coraz częstsze są też działania marketingowe zmierzające do wykreowania marki centrum handlowego zbudowanej na ofercie, logo, hasłach reklamowych skierowanych do konkretnej grupy docelowej kupujących.

– Poza dwoma głównymi, opisanymi powyżej czynnikami, warto również zwrócić uwagę na rozwój sektora e-commerce. Branża ta rozwija się w Polsce bardzo dynamicznie notując wzrosty kilkudziesięcioprocentowe rok do roku. Co prawda, to imponujące tempo wzrostu jest efektem tego, że obecnie udział zakupów dokonywanych przez Internet w Polsce nadal jest stosunkowo mały, ale liczby przemawiają już do wyobraźni i toczy się dyskusja, jak rozwój e-commerce wpłynie na kształt centrów handlowych. Na razie daleko w niej od jakichkolwiek wniosków i tak naprawdę nikt nie jest w stanie przewidzieć przyszłości. Wszyscy jednak zgadzają się co do tego, że e-commerce zmieni centra handlowe. Najbardziej intuicyjnym efektem istnienia sklepów internetowych jest zmniejszenie powierzchni wynajmowanej na sklepy tradycyjne i istnieje możliwość, że w niedalekiej przyszłości to handel elektroniczny może stać się główną przyczyną wzrostów wskaźnika powierzchni wolnej.

Reklama

Galeria Jurajska