Centrum Handlowe
Centrum handlowe, fot. Shutterstock

W przypadku każdego projektu handlowego jednym z najistotniejszych aspektów jego funkcjonowania jest strategia wynajmu. Oczywiście ważne są także inne czynniki takie jak wybór odpowiedniej lokalizacji, która zapewni wysoką odwiedzalność, dopasowanie wielkości projektu do lokalnego rynku, koncepcja architektoniczna,  komunikacja wewnątrz i na zewnątrz centrum oraz obszar jego oddziaływania. Ale to koncepcja i struktura wynajmu finalnie określą profil projektu, grupę docelowych odbiorców i użytkowników centrum handlowego. Dlatego kluczowym komponentem tworzenia takiego centrum jest odpowiedni dobór najemców. On to bowiem ostatecznie rozstrzyga o możliwości przyciągnięcia i zatrzymania klientów, a więc o wartości ekonomicznej przedsięwzięcia.

Według specjalistów CBRE opracowanie idealnego zestawu najemców należy rozpocząć od dokładnej analizy obszaru oddziaływania projektu oraz potencjału i siły nabywczej na tym obszarze. Pozwoli to na określenie grona najemców strategicznych, rozpoczynając od operatora spożywczego, poprzez najemców modowych i kończąc na najemcach, którzy prowadzą działalność rozrywkową taką jak restauracje, fitness klub czy kino. Nie bez znaczenia jest również przygotowanie odpowiedniej oferty usługowej.

Każdy format handlowy – park handlowy, centrum handlowe, centrum wyprzedażowe czy małe, sąsiedzkie centrum posiadać będzie odpowiednich dla swojego charakteru najemców strategicznych . Mogą nimi być : market „dom i ogród”, operator spożywczy, dedykowane sklepy sportowe, czy też grupa najemców, których oferta spełniać będzie podstawowe i codzienne potrzeby klientów.

Aby centrum wyprzedażowe osiągnęło sukces muszą znaleźć się tam marki sportowe (Nike, Adidas, Reebok, Puma) i marki modowe (głównych i największych producentów, którzy mają nadwyżki towarów). Często centra wyprzedażowe realizowane są w fazach z uwagi na spowolniony rozwój sieci handlowych. Coraz częściej obserwuje się również nowy trend na rynku centrów wyprzedażowych polegający na łączeniu oferty regularnej z rozrywką i wyprzedażą . Tak jest między innymi w obiekcie Outlet Park w Szczecinie, gdzie najemcami są również kino Helios i drogeria Rossmann.

Według CBRE najemcy, którzy zapewnią sukces parkowi handlowemu to operator supermarketu, duży sklep sportowy (GoSport, Direct Sport, Decathlon, Ski Team) oraz DIY (Castorama, Jula, OBI) . Taki wybór najemców jest dość ograniczony, stąd pojawiają się trudności z komercjalizacją bardzo dużych obiektów czy z rekomendacją dla kolejnej fazy lub rozbudowy.

W tradycyjnych centrach handlowych powinien znaleźć się operator spożywczy, wśród których pojawił się ostatnio trend zmniejszania wielkości najmowanej powierzchni. Poza tym, jest tu znaczna przewaga oferty modowej i rozrywkowej (w centrach IV generacji). Wśród najczęściej pojawiających się marek są te z grupy Inditex, LPP czy H&M, ale też nowe sieci dopiero wchodzące na polski rynek, jak ostatnio Victoria’s Secret, American Eagle Outfitters, Hollister oraz marki z wyższej półki cenowej.

W przygotowaniu odpowiedniego układu najemców może pomóc analiza obecnych powierzchni danych najemców w konkurencyjnych centrach handlowych lub też przeprowadzenie indywidualnych wywiadów z najemcami strategicznymi, w których określą wielkość swoich powierzchni oraz ich wstępną lokalizację. Rekomendowane jest również określenie procentowego udziału poszczególnych branż w centrum. Taka analiza będzie pomocna w przygotowaniu odpowiedniego profilu i pozycjonowania projektu. Dobrze opracowany i zrealizowany zestaw najemców pozwoli na osiągnięcie odpowiedniej liczby klientów odwiedzających centrum, co zostanie odzwierciedlone w obrotach generowanych w projekcie. Coraz ważniejsze jest poszukiwanie nowych rozwiązań i pomysłów nie powtórzonych w żadnym innym centrum handlowym. Atrakcyjność oferty handlowej oraz dobre rozplanowanie najemców (w tym odpowiedni układ architektoniczny obiektu), mogą spowodować wzrost zainteresowania centrum nawet wśród klientów spoza całkowitego obszaru oddziaływania. Już po zbudowaniu centrum, analiza profilu klienta i reakcja na jego potrzeby, będzie nieodzownym elementem pracy zarządcy, związanej z uatrakcyjnianiem oferty obiektu handlowego – mówi Joanna Mroczek, dyrektor działu doradztwa i badań rynku w CBRE.