Aktualne tendencje w zakresie zabezpieczeń umów najmu

Anna Czajkowska

Anna Czajkowska

Na rynku najmu komercyjnego obserwuje się postępującą ewolucję modeli i rodzajów zabezpieczeń stosowanych w związku z zawieranymi umowami najmu. Zmiany te są niewątpliwie pokrewną sytuacji w otoczeniu gospodarczym, która uwidoczniła trudną sytuację finansową niejednego najemcy – komentuje dla portalu Retailnet Anna Czajkowska, radca prawny CREAM.

– W efekcie wynajmujący zostali zmuszeni do częstszego niż w latach wcześniejszej prosperity sięgania po ustanowione przez najemców zabezpieczenia umów najmu w celu zaspokojenia własnych roszczeń. Próby wyegzekwowania należności przy wykorzystaniu poszczególnych zabezpieczeń pokazały ich praktyczną przydatność dla wynajmujących. Okazało się, że podczas gdy jedne z zabezpieczeń dają możliwość pełnego i szybkiego zaspokojenia (np. gwarancja bankowa), inne (np. weksle) zasadniczo nie polepszają sytuacji wynajmujących, co stało się przyczyną ich stopniowej dewaluacji.

– Nie bez znaczenia dla popularności niektórych form zabezpieczeń pozostają też koszty ich ustanowienia – promujące rozwiązania z jednej strony tańsze dla najemcy z drugiej gwarantujące odpowiednie bezpieczeństwo dla wynajmującego. Dość wyraźną tendencją jest więc wypracowanie w fazie negocjacji umowy najmu takiego rodzaju zabezpieczeń, które pogodzą interesy obydwu stron. Nie bez przyczyny zabezpieczenia, które są „tańsze” w ustanowieniu oraz nie wiążą się ze spełnieniem dodatkowych formalności stają się coraz bardziej popularne.

– Mimo zmieniających się uwarunkowań oraz wzmocnienia pozycji negocjacyjnej najemców, przedstawienie zabezpieczeń przy zawieraniu umowy lub też ich uzupełnienie w razie przedłużenia trwającego stosunku najmu w dalszym ciągu stanowi dla wynajmujących bezwarunkowy wymóg. Wynika to zarówno z polityki banków, które zapewniają finansowanie inwestycji i żądają ustanowienia zabezpieczeń umożliwiających zwrot zaangażowanego przez nie kapitału, jak i z potrzeby ochrony własnego dobrze pojętego interesu gospodarczego wynajmujących.

– Zabezpieczeniami powszechnie wykorzystywanymi w obrocie komercyjnym są aktualnie: gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, kaucja, akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie zapłaty należności wynikających ze stosunku najmu, a także w zakresie obowiązku wydania wynajmowanych powierzchni po rozwiązaniu stosunku najmu, złożone na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 kodeksu postępowania cywilnego. Poza tymi podstawowymi zabezpieczeniami wykorzystywane są także inne konstrukcje cywilistyczne takie jak: poręczenie, przystąpienie do długu oraz tzw. „gwarancja spółki matki”.

– Popularność części ze stosowanych zabezpieczeń wynika z faktu, iż wynajmujący ma możliwość stosunkowo szybkiego zaspokojenia swoich roszczeń finansowych bez konieczności prowadzenia postępowania sądowego albo jego prowadzenia w bardzo ograniczonym zakresie. Przykładowo, w razie wniesienia kaucji przez najemcę, zaspokojenie roszczeń następuje poprzez pobranie przez wynajmującego odpowiednich sum bezpośrednio z rachunku bankowego, na którym kaucja jest zdeponowana. Z kolei akt notarialny, w którym dłużnik dobrowolnie poddał się egzekucji stanowi tytuł egzekucyjny, który zaopatrzony w klauzulę wykonalności daje podstawę do wszczęcia egzekucji w stosunku do dłużnika.

– Wspólnym elementem łączącym gwarancję bankową, gwarancję ubezpieczeniową, gwarancję spółki matki, poręczenie i przystąpienie do długu jest możliwość skierowania żądania zapłaty wobec osoby trzeciej: banku lub ubezpieczyciela, spółki matki, poręczyciela, podmiotu, który przystąpił do długu. Oczywiście o ile, co do zasady, zabezpieczenia tego typu rozszerzają krąg podmiotów odpowiedzialnych za wykonanie umowy, to ich skuteczność zależy od kondycji finansowej zobowiązanych. Jeśli zabezpieczenie następuje ze strony profesjonalnej instytucji finansowej, takiej jak bank lub zakład ubezpieczeń, pozycja wierzyciela ulega radykalnemu wzmocnieniu. W pozostałych przypadkach niezbędne jest zweryfikowanie kondycji finansowej podmiotu trzeciego udzielającego zabezpieczenia w celu zminimalizowania ryzyka.

– Zabezpieczeniem stosowanym w obrocie najmu profesjonalnego, które stopniowo traci na znaczeniu jest weksel. Jego rola sprowadza się w głównej mierze do przyspieszenia postępowania sądowego. Wierzytelności zabezpieczone wekslowo korzystają z udogodnień powodujących tańszy i zazwyczaj szybszy proces dochodzenia na drodze sądowej. Roszczenia wynajmującego jako wierzyciela wekslowego mogą być dochodzone w postępowaniu nakazowym. W jego ramach sąd orzeka na posiedzeniu niejawnym bez udziału stron, w oparciu o przedłożone dokumenty. Preferencje postępowania nakazowego nie wykluczają jednak konieczności prowadzenia sporu sądowego jako takiego. Jeśli pozwany dłużnik skorzysta z przysługujących mu środków obrony w procesie, zazwyczaj dochodzi do wydłużenia postępowania od kilku do kilkunastu miesięcy, a niekiedy nawet dłużej. Nie bez znaczenia jest również aspekt finansowy związany z prowadzeniem sporu sądowego przez wynajmującego – szczególnie w przypadku najemców znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej, gdzie sam fakt długotrwałego prowadzenia sporu nie dość, że zmniejsza możliwości realnego odzyskania należności to generuje dodatkowe koszty (np. opłaty  sądowej, koszty profesjonalnego zastępstwa prawnego).

Komentarz Anny Czajkowskiej, radcy prawnego CREAM, jest pierwszym z cyklu omawiającym problematykę aktualnych tendencji dotyczących zabezpieczeń umów najmu. Kolejne publikacje ukażą się wkrótce na łamach Shopping Center Poland oraz Retailnet.

Tagi:

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016