Jak ograniczać koszty eksploatacji w centrum handlowym

Centrum Handlowe

Realia budowy i wynajmu centrów handlowych oraz odnawiania umów najmu uległy znacznej zmianie na przestrzeni ostatnich 5-ciu lat. Co więcej obserwowane tendencje stale ewoluują w sposób niekorzystny dla deweloperów, właścicieli centrów handlowych  i samych najemców.

O optymalizacji zarządzania kosztami operacyjnymi w ramach modernizacji centrum handlowego opowie podczas Shopping Center Forum Jacek Bielecki, prezes zarządu, Geo-Kat sp. z o.o.

– Najemcy, narzekający na spadki obrotu, starają się niwelować malejące zyski niższymi czynszami i opłatami eksploatacyjnymi za wynajmowane powierzchnie. Normą wśród dużych najemców stało się ograniczanie kosztów eksploatacyjnych ich powierzchni najmu poprzez wpisanie do umowy maksymalnej stawki eksploatacyjnej, tak zwanego “Cape Rate”, zazwyczaj w wysokości od 4 do 12 zł za mkw. – twierdzą przedstawiciele Geo Kat.

– Alternatywnym rozwiązaniem, również często sugerowanym przez najemców jest proponowanie rozliczenia na podstawie kwoty czynszu całkowitego np. 13 Euro/mkw. Kwota ta ma uwzględniać wszystkie opłaty, a wynajmujący może dowolnie ją podzielić pomiędzy czynsz najmu oraz opłatę eksploatacyjną (np. 12 Euro/mkw. czynszu i 1 Euro/mkw. opłaty eksploatacyjnej lub 8 Euro/mkw. czynszu i 5 Euro /mkw. opłaty eksploatacyjnej).

Biorąc pod uwagę dzisiejsze rzeczywiste koszty eksploatacyjne w centrach handlowych, kształtujące się zazwyczaj na poziomie 20-30 zł/mkw., od razu można zauważyć, że wynajmujący będzie musiał ze swojej kieszeni pokryć część kosztów.

– Tak naprawdę dzisiaj, kluczową kwestią jest nie to czy wynajmujący będzie musiał dopłacić, ale to jak wysokie będą to koszty. Wynika to z faktu, iż w praktyce bez znaczenia jest formuła w jakiej dokonywane będzie rozliczenie między wynajmującym i najemcą, gdyż wynajmujący nie jest w stanie przenieść całości kosztów eksploatacyjnych na najemcę. W konsekwencji zwiększeniu ulega tzw. wskaźnik kosztów nierefundowanych (ang. Non Recoverable Costs – NRC), który optymalnie powinien wynosić 0 lub nie więcej niż 5 proc.

Wskaźnik NRC ma dla wynajmującego wartość ujemną, względem wartości całego centrum handlowego, gdyż kwotę tą musi odjąć od zysku z najmu. W przeliczeniu na wartość budynku jest to  nierzadko kwota w granicach 10-20 proc. wartości obiektu.

Z punktu widzenia najemcy, wśród kosztów operacyjnych wynajmowanego lokalu znajdują się nie tylko koszty samego czynszu czy opłat eksploatacyjnych uiszczanych na rzecz centrum handlowego ale również koszty bieżącej działalności samego lokalu, znacząco przekraczające kwoty opłat za najem.

Zarówno z perspektywy właścicieli i zarządców centów handlowych jak i najemców pojawia się pytanie „jak przeciwdziałać rosnącym kosztom operacyjnym?”.

– Z punktu widzenia centrum handlowego, najlepszym rozwiązaniem byłoby podniesienie czynszów lub stawek eksploatacyjnych. Jednak realia dzisiejszego rynku, jak wskazano wcześniej, właściwie to uniemożliwiają. Z punktu widzenia najemcy możliwym rozwiązaniem jest ograniczanie kosztów, które bezpośrednio mogą wpłynąć na obniżenie poziomu obsługi klientów. Jest to jednak trudne do zaakceptowania, z oczywistych powodów –mówi Jacek Bielecki, prezes zarządu, Geo-Kat sp. z o.o.

Pozostaje więc poszukiwanie oszczędności w strukturze kosztów eksploatacyjnych. Co ciekawe największą oszczędność, w zależności od obiektu, może przynieść spory, jeśli nie najbardziej znaczący w niektórych przypadkach koszt operacyjny – zużycie energii. Realizacja przedsięwzięć mających na celu organicznie zużycia energii i mediów energetycznych, może doprowadzić do stałego obniżenia ich kosztów, nierzadko nawet o 20  – 35 proc. Jednocześnie, podjęcie takich działań, z punktu widzenia beneficjenta, nie musi wymagać zaangażowania środków inwestycyjnych, gdyż na rynku dostępne są rozwiązania oparte o finansowanie przez stronę trzecią, z jednoczesną gwarancją uzyskanego efektu – twierdzą eksperci.

Geo-Kat sp. z o.o. jest firmą o charakterze eksperckim z wysoce wyspecjalizowaną kadrą inżynierską. Oferta firmy obejmuje kompleksowe usługi w obrębie: niskoprądowych systemów teletechnicznych, projektowania i wdrażania rozwiązań efektywności energetycznej, inteligentnych systemów transportu, elektronicznych systemów przeciwkradzieżowych oraz ochrony środowiska.

W zakresie efektywności energetycznej Geo-Kat oferuje zintegrowane rozwiązania, pozwalające na ograniczenie kosztów operacyjnych przedsiębiorstw. Kompleksowa usługa obejmuje swoim zakresem realizację Audytu a następnie Wdrożenia mającego na celu obniżenie kosztów energii oraz zwiększenie wydajności infrastruktury. Projekty realizowane przez Geo-Kat opierają się na formule ESCO (Energy Saving Company), w ramach której jako Wykonawca finansuje ona bądź współfinansuje przedsięwzięcie, zapewniając jednocześnie gwarancję efektu, a następnie rozlicza koszty realizacji z wygenerowanych oszczędności.

Przedstawiciele spółki Geo Kat będą uczestnikami Shopping Center Forum. Forum odbędzie się 18-19 września 2013 roku w Warszawie.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016