Anna Czajkowska
Anna Czajkowska

Dynamika zmian gospodarczych w ostatnim okresie spowodowała, że rola poszczególnych zabezpieczeń uległa przewartościowaniu. Ta część zabezpieczeń, która gwarantuje większą stabilizację w relacjach wynajmujący-najemca uzyskała przewagę nad pozostałymi – mówi w rozmowie z portalem Retailnet Anna Czajkowska, radca prawny CREAM.

W opinii Anny Czajkowskiej, do najpopularniejszych aktualnie należą: gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa oraz oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, składane w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 kodeksu postępowania cywilnego. Im właśnie poświęcona zostanie druga część artykułu.

– Gwarancje bankowe należą do najbardziej cenionych i pożądanych instytucji zabezpieczających wykonanie zobowiązań umownych. Ich rola jako swoistego „wentylu bezpieczeństwa” tym bardziej wzrosła w czasach kryzysu ekonomicznego. Popularność gwarancji bankowych tłumaczy fakt, iż wydawane są przez profesjonalne instytucje cieszące się sporym zaufaniem oraz dysponujące poważnym kapitałem. Prawdopodobieństwo upadku banku jest niewielkie, a zatem ryzyko niezaspokojenia roszczeń beneficjenta gwarancji jest właściwie wyłączone.

– Wypłata środków w oparciu o gwarancję bankową następuje w stosunkowo prosty sposób. Bank udzielający gwarancji, realizując określone w niej zobowiązanie, spłaca własny, a nie cudzy dług. Nie może w związku z tym skutecznie powołać się – celem wyłączenia lub zmniejszenia przyjętego na siebie obowiązku zapłaty – na zarzuty wynikające ze stosunku podstawowego łączącego beneficjenta gwarancji z dłużnikiem. Bez znaczenia dla banku pozostaje to np., że pomiędzy stronami umowy najmu toczy się spór co do zasadności zapłaty.

– Z analogicznych powodów wysoko cenione są także gwarancje ubezpieczeniowe. Zakłady ubezpieczeń, podobne jak banki, traktowane są jako pewni i wypłacalni uczestnicy obrotu gospodarczego. Odpowiedzialność oparta na gwarancji ubezpieczeniowej nie jest typową odpowiedzialnością ubezpieczeniową, gdyż ubezpieczyciel-gwarant nie przyjmuje na siebie odpowiedzialności za naprawienie szkody powstałej wskutek zajścia określonego zdarzenia, lecz zobowiązuje się do zapłaty określonej sumy gwarancyjnej. Jeśli dojdzie do wypłaty z tytułu gwarancji, ubezpieczyciel może żądać od dłużnika zwrotu środków. Tym samym gwarancja ubezpieczeniowa nabiera cech upodabniających ją do gwarancji bankowej. W zakresie sposobu zaspokojenia beneficjenta gwarancji ubezpieczeniowej nie występują zasadnicze różnice w porównaniu do gwarancji bankowej.  Popularność tego instrumentu rośnie z roku na rok, szczególnie że koszt jego ustanowienia jest z reguły znacznie niższy niż koszt ustanowienia gwarancji bankowej.

– Zdobycie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej przez podmiot znajdujący się w dobrej kondycji finansowej, zazwyczaj nie nastręcza większych problemów. Co istotne, sami najemcy – niezależnie czy zaliczani do grona renomowanych na rynku czy dopiero rozpoczynających działalność – częściej wybierają gwarancję bankową lub ubezpieczeniową, rzadziej zaś kaucję. Dzięki temu nie blokują własnych środków pieniężnych, które mogą przeznaczyć na rozwój własnych przedsięwzięć gospodarczych. W istocie w długim okresie czasu, środki zdeponowane tytułem kaucji na rachunku bankowym tracą wartość albowiem na ogół nie są oprocentowane.

– Popularnymi i nietracącymi na znaczeniu pozostają oświadczenia o poddaniu się egzekucji, składane w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 kodeksu postępowania cywilnego. Oświadczenia te zazwyczaj nie bywają samodzielnymi instrumentami zabezpieczenia wierzytelności wynajmującego. Stosuje się je obok gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, jako dodatkowy i uzupełniający instrument, umożliwiający skuteczniejsze dochodzenie roszczeń. Oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji najczęściej obejmują zarówno zobowiązanie do zapłaty należności wynikających ze stosunku najmu, jak i do wydania lokalu po rozwiązaniu umowy.

Dla skuteczności takich oświadczeń niezbędna jest forma aktu notarialnego. Argument dotyczący kosztów sporządzenia aktu notarialnego jest często podnoszony przez najemców w toku negocjacji. Argument ten jest jednak nieuzasadniony, albowiem koszty notarialne są ponoszone jednorazowo w terminie zawarcia umowy, natomiast sam akt notarialny służy jako zabezpieczenie przez cały okres najmu.

– Odpowiednie zabezpieczenie wykonania umowy należy do jej warunków pozabiznesowych, co oznacza mniejszą skłonność do rezygnacji z utrzymania zabezpieczeń także w warunkach rynkowych korzystniejszych dla najemców. Oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe, ewentualnie kaucje są wciąż minimalnym standardem, jakiego oczekują zarówno wynajmujący, jak i banki finansujące inwestycje – podsumowuje Anna Czajkowska, radca prawny CREAM.

Aktualne tendencje w zakresie zabezpieczeń umów najmu to drugi komentarz z cyklu omawiającego tę problematykę. Cykl powstaje przy współpracy z zespołem prawnym CREAM.