Prowadzenie sklepu wiąże się z ponoszeniem kosztów najmu, kosztów adaptacji lokalu na potrzeby prowadzonej działalności, a w przypadku zamknięcia sklepu pojawia się najczęściej pytanie – co zrobić z nierozliczonymi nakładami inwestycyjnymi.

Według Katarzyny Klimkiewicz-Deplano, partnera w Advicero Tax, zgodnie z ustawami podatkowymi nakłady ponoszone w związku z adaptacją lokalu sklepowego nie stanowią bezpośrednio kosztu podatkowego, a wliczone w koszty mogą być dopiero poprzez odpisy amortyzacyjne. Standardowy czas amortyzacji takich nakładów to okres dziesięciu lat.

Co zatem zrobić, jeśli umowa najmu wygasa lub sklep zostaje zamknięty przez upływem dziesięciu lat od daty poniesienia takich wydatków?

O ile najemca nie zdąży zamortyzować całości wydatków inwestycyjnych w czasie trwania umowy najmu, na dzień zakończenia takiej umowy pozostanie pewna wartość ulepszeń w obcym środku trwałym, która nie jest rozpoznana dla celów podatkowych – informuje Katarzyna Klimkiewicz-Deplano. Do niedawna możliwość zaliczenia do kosztów podatkowych niezamortyzowanej części wydatków bez ich fizycznej likwidacji budziła wiele kontrowersji – organy podatkowe często kwestionowały prawidłowość uznania takiej kwoty za koszt podatkowy, ponieważ argumentowały, że tylko fizycznie zlikwidowane pozostałości inwestycji mogą być odpisane dla celów podatkowych. W ostatnim czasie nastąpiła jednakże zmiana linii interpretacyjnej – zarówno sądy administracyjne, jak i organy podatkowe przyznały rację podatnikom, iż tego typu wydatki stanowią koszty podatkowe nawet wówczas, gdy nie dochodzi do fizycznej likwidacji inwestycji.

Jak twierdzi Katarzyna Klimkiewicz-Deplano rodzi się także pytanie, co należy zrobić z nakładami dokonanymi w strukturze lokalu, które zwykle nie mają realnej ekonomicznej wartości dla właściciela budynku, a których fizyczna likwidacja może kosztować najemcę więcej, niż to wynika z wartości księgowej nakładów. Jeżeli nie istnieją inne postanowienia umowne, przepisy cywilnoprawne w kontekście takiej sytuacji wskazują na dwa możliwe rozwiązania – albo żądanie przez wynajmującego przywrócenia stanu poprzedniego, albo zatrzymanie przez wynajmującego ulepszeń przy jednoczesnej wypłacie najemcy wynagrodzenia odpowiadającego wartości tych ulepszeń w chwili zwrotu. Najczęściej spotykaną praktyką jest zawarcie w umowie najmu przepisu stwierdzającego, iż najemca pozostawia nakłady w lokalu, rezygnując przy tym z roszczeń w stosunku do wynajmującego. Obie strony muszą być jednak świadome, iż taka czynność w opinii organów podatkowych może być potraktowana jako dostawa towarów świadczona przez najemcę na rzecz wynajmującego, a tym samym powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Co więcej, u właściciela lokalu organ podatkowy może stwierdzić powstanie przychodu z tytułu tzw. nieodpłatnych świadczeń. Należy jednak podkreślić, iż w praktyce ryzyko wystąpienia realnych zagrożeń podatkowych w związku z taką sytuacją może być – dzięki odpowiednim ustaleniom umownym – ograniczone.