Causa Finita: nie należy się spodziewać powrotu do złotych czasów „rynku wynajmującego”

– Wraz z końcem kryzysu na rynku nieruchomości komercyjnych oczekiwać należy, że już w niedługiej przyszłości zmieniać się zacznie „układ sił” na linii: deweloperzy vs. najemcy centrów handlowych – mówi portalowi Retailnet.pl Magdalena Zając – Dobrowolska z Kancelarii Prawniczej Causa Finita

– Rynek będzie dążył do przywrócenia stanu równowagi i chociaż nie należy się raczej spodziewać powrotu do złotych czasów „rynku wynajmującego”, to z pewnością konkurencja o lokale w centrach handlowych będzie się nasilać. Jako, że w biznesie często nie przebiera się w środkach, opisać wypada casus dwóch konkurencyjnych najemców, którzy tak skutecznie walczyli o prestiżową lokalizację, że deweloper z oboma podpisał umowy najmu tego samego lokalu. Później bardzo tego żałował.

– Sprawa miała swój początek, kiedy najemca „A” dowiedział się, że jego konkurent, „B”, podpisał umowę najmu eksponowanego lokalu użytkowego. „A” – nie namyślając się wiele – udał się do dewelopera centrum, w którym znajdował się ten lokal i obiecał mu inne, w jego ocenie korzystniejsze warunki najmu. Udało się. Skuszony lepszymi propozycjami deweloper złożył najemcy „B” oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu i wkrótce podpisał na lepszych warunkach umowę najmu z „A”. Oświadczenie to nie miało oczywiście usprawiedliwionych podstaw prawnych i w realiach pierwszej umowy było niedopuszczalne. Deweloper zachowywał się jednak tak, jakby umowa z „B” już nie obowiązywała. Nie informował „B” o postępach prac budowlanych, ani o terminie przekazania lokalu. Lokal został za to przekazany najemcy „A”, który niedługo potem otworzył w nim swój sklep. Nie zgadzając się z takim obrotem sprawy, „B” wniósł przeciwko  najemcy „A” pozew o wydanie lokalu.

– Sprawę rozpoznawał Sąd Rejonowy w Ostrołęce oraz Sąd Okręgowy w Białymstoku. Wbrew pozorom sądy te nie miały łatwego zadania. Zgodnie z art. 659 §1 K.c., umowa najmu ma charakter zobowiązujący, a więc dochodzi do skutku przez samo zobowiązanie się wynajmującego do wydania lokalu, a najemcy do zapłaty czynszu. Kwestia, czy wynajmujący może w danych okolicznościach umowę zrealizować (a więc wydać lokal najemcy), nie ma dla samej ważności umowy najmu istotnego znaczenia. W konsekwencji w przedmiotowej sprawie zarówno najemca „A”, jak i najemca „B” byli w posiadaniu dokładnie takich samych roszczeń o wydanie tego samego lokalu. Okazało się jednak, że kodeks cywilny nie przewiduje wprost, jak rozstrzygać tego typu konkurencję. Nie wiadomo było w szczególności, dlaczego najemca „A” ma oddać lokal najemcy „B”, mając do niego teoretycznie takie samo prawo w sytuacji, kiedy „B” mógł dochodzić od swojego kontraktowego partnera – dewelopera – odszkodowania za nienależyte wykonanie „swojej” umowy najmu.

– Ciekawą interpretację powyższych zagadnień zaprezentował Sąd Okręgowy w Białymstoku. Wyrokiem z dnia 9 września 2013 r. sygn. VII Ga 115/13,  sąd podtrzymał  wyrok sądu niższej instancji nakazujący wydać lokal „B”. Odwołując się do prawniczych reguł prawa cywilnego znanych już w czasach rzymskich (tzw. paremii), sąd przyjął, że w sytuacji kiedy najemca „A” wiedział o wcześniej zawartej umowie najmu lokalu z „B”, lecz mimo to zdecydował się go po raz drugi wynająć, jego motywacja nie zasługuje na ochronę, zaś priorytet należy w takiej sytuacji przyznać „B” zgodnie z zasadą „pacta sunt servanda” („umów należy dotrzymywać”). Nadto sąd  uznał, że najemca „A” nie dysponował skutecznym tytułem prawnym do korzystania z lokalu. Powyższe rozstrzygnięcie Sądu hołduje  pradawnej regule interpretacyjnej prawa cywilnego, która zakłada, że lepszy w prawie jest ten, czyje prawo powstało wcześniej („prior tempore potior iure”). W następstwie powyższego wyroku, najemca „A” zmuszony będzie zamknąć nowo otwarty sklep, ponieść spore koszty odpraw pracowniczych, przewozu towarów, etc., nie mówiąc już kosztach, jakie „A” poniósł wcześniej na adaptację lokalu, marketing czy zatowarowanie. Wszystkie te koszty zmuszony będzie zwrócić „A” nie kto inny, jak deweloper. Jakby tego było mało, obaj najemcy z pewnością wyartykułują w najbliższym czasie wobec dewelopera roszczenia o odszkodowanie za szkodę w postaci utraconych korzyści – najemca „A” kalkuluje, ile by zarobił, gdyby prowadził w lokalu działalność handlową przez umówione 5 lat, zaś najemca „B” żądać będzie  utraconych korzyści, jakie z pewnością zanotowałby, gdyby deweloper wydał mu lokal w umówionym terminie.

– Wydaje się, że sytuacja powyższa nie miałaby miejsca, gdyby deweloper – zamiast dać się ponieść entuzjazmowi związanemu z zakończeniem kryzysu – w pełni zdawał sobie sprawę, jakie elementy umowy najmu są naprawdę istotne. Umowa najmu lokalu użytkowego na czas określony tylko wtedy spełniać  będzie swoją rolę, kiedy będzie stabilna, a więc wolna od jakichkolwiek wątpliwości natury prawnej. Tylko taka umowa jest wartościowym zabezpieczeniem dla banków oraz pełnoprawną lokatą kapitału dla funduszy inwestycyjnych – podsumowuje Magdalena Zając – Dobrowolska z Kancelarii Prawniczej Causa Finita.

Reklama

Galeria Jurajska