Mayland: Na przekór kryzysowi

Maciej Kiełbicki, dyrektor zarządzający i członek zarządu Mayland Real Estate Sp. z o.o.

– Mimo spowolnienia gospodarczego, mamy do zaoferowania dobrze skomercjalizowane centrum z atrakcyjnym tenant mixem – powiedział w rozmowie z retailnet.pl  Maciej Kiełbicki, dyrektor zarządzający i członek zarządu Mayland Real Estate Sp. z o.o. – firmy, która 24 października uruchomiła w Gdyni Centrum Riviera.

Rozbudowa i prawie równoczesna komercjalizacja tego pomorskiego centrum zgodnie z planem zajęły Maylandowi dwa lata. Zatem finis coronat opus. Co składa się na sukces takiego projektu w niełatwych realiach rynkowych?

Przede wszystkim ogromny wysiłek całego zespołu. Teraz jesteśmy jak maratończyk na ostatniej prostej – wiemy, że meta już blisko i damy radę. Gdy koncept zmienia się w konkretny obiekt, zawsze towarzyszy temu wyczekiwanie, czy wcześniejsze założenia będą zgodne z dzisiejszymi warunkami rynkowymi i oczekiwaniami klientów. Mam już jednak doświadczenie w tej branży i jestem przekonany, że ryzyko niepowodzenia jest niewielkie. Oddaliśmy obiekt doskonale skrojony pod trójmiejskie realia. Mimo spowolnienia gospodarczego mamy do zaoferowania dobrze skomercjalizowane centrum z atrakcyjnym tenant mixem. Cieszy nas, że skończyliśmy projekt zgodnie z zapowiedziami i że udało się do niego przyciągnąć marki nieobecne dotąd na Pomorzu. Teraz chwila odpoczynku, ale dosłownie chwila, bo przed nami nowe wyzwania: zaczynamy prace budowlane przy krakowskiej Serenadzie.

Czasy są niełatwe, sieci handlowe znacząco wyhamowały, niechętnie otwierają kolejne placówki. Mamy do czynienia z klasycznym rynkiem najemcy. Czy, żeby ich przekonać do zaistnienia w Rivierze, konieczne były jakieś niestandardowe warunki?

Stawki najmu są rynkowe. Nie musieliśmy stosować żadnych preferencji w tym zakresie. Po prostu projekt od początku był dobrze oceniany przez rynek. Umowy najmu z najważniejszymi sieciami podpisaliśmy szybko. Co więcej, na późniejszym etapie to właśnie najwięksi najemcy zwrócili się o dalsze zwiększenie zarezerwowanych powierzchni. Tak zrobiła np. Zara, która w Rivierze otworzy swój najnowocześniejszy sklep w Europie. Tym samym tropem podążyły H&M z H&M Home, sklepy z grupy LPP, a ostatnio zwiększony został Nike, który będzie największym sklepem nie tylko w Polsce, ale w całej Środkowej Europie.

 A miejsca dla „spóźnialskich”? Czy w Rivierze są jeszcze wolne powierzchnie dla najemców, z którymi z różnych względów nie udało się podpisać umów?

Otworzyliśmy Centrum z komercjalizacją na poziomie 96 proc. Chętni cały czas się zgłaszają. 4 proc. to jednak bardzo mało, a ponadto część wolnych powierzchni jest już zarezerwowana. Do wynajęcia pozostały co prawda nieliczne, małe lokale, ale i na nie są już chętni. Ostatnie umowy są w trakcie negocjacji. Wielki nieobecny to Alshaya. Mieliśmy z tą grupą podpisane umowy, od kiedy tylko projekt zaistniał na rynku. Zostały ona jednak rozwiązane, ponieważ zmieniła się polityka firmy i z tego, co wiem, Alshaya wycofała się także z innych projektów gdyż nie podpisuje nowych umów najmu.

Jak Riviera wykorzystała stosowany przez wiele sieci handlowych model rozwoju oparty o franczyzę? Czy ułatwił on komercjalizację galerii?

Na rynku działa coraz więcej firm oferujących franczyzę i coraz więcej osób decyduje się na otwarcie biznesu w takiej formie. W większości działają tak sieci z branży odzieżowej (bielizna, odzież dżinsowa) oraz sportowej. Z punktu widzenia dewelopera podpisanie umowy z franczyzobiorcą jest dobrym sposobem na pozyskanie atrakcyjnego najemcy. Bez wątpienia ma na to wpływ poluzowanie przez franczyzodawców warunków umowy. W Rivierze mamy ok. 10 proc. sklepów franczyzowych. To stosunkowo niewiele, ale w dużych projektach, takich jak nasz, firmy otwierają swoje własne, flagowe sklepy. Podaż franczyzobiorców jest więc, siłą rzeczy, mniejsza. Niemniej na potrzeby Riviery organizowaliśmy w Gdyni specjalne, edukacyjne warsztaty franczyzowe dla potencjalnych franczyzobiorców. Spotkało się to z tak dużym zainteresowaniem lokalnych przedsiębiorców, że edycję powtarzaliśmy czterokrotnie. Zauważyliśmy też  inne zjawisko. Część firm oddaje swoje sklepy w podnajem. Oczywiście odbywa się to za naszą zgodą i wiedzą. Stroną umowy pozostaje bowiem firma, która podnajmuje sklep lokalnemu przedsiębiorcy.

Czy Mayland zamierza monitorować proces najmu? Co np. będzie z najemcami, którzy popadną w kłopoty?

Mogę powiedzieć, że „zarządzanie to nasza specjalność”. Mamy w tym względzie wieloletnie doświadczenie. Mayland prowadzi projekt od początku, ale nie kończy nad nim pracy w momencie otwarcia. Nadal pozostajemy zarządcą we wszystkich naszych projektach i wykorzystujemy swoje wcześniejsze doświadczenia w tym względzie. Wiemy, że zawsze, znajdą się firmy, które sobie nie poradzą. Z różnych powodów. Jesteśmy właśnie od tego, aby im pomóc w rozwiązaniu przejściowych kłopotów lub w ostateczności wymienić na innego najemcę.

Ściągnięcie, a potem utrzymanie klientów, to zapewne ogromne przedsięwzięcie marketingowe. Zaangażowaliście jakiś specjalny arsenał reklamowy?

Skupiliśmy się na informowaniu klientów o otwarciu i samym inauguracyjnym weekendzie. Ale już zaplanowaliśmy działania marketingowe do końca 2014 roku. Kampania marketingowa Riviery prowadzona jest pod hasłem „Bliżej”. Chcemy jak najlepiej poznać mieszkańców, ich  potrzeby. Kampania jest bardzo widoczna na bilboardach, citylightach oraz innych nośnikach. Wykorzystaliśmy również różnorodne możliwości ambientowe. W najbardziej charakterystycznych punktach Gdyni stanęły wielkoformatowe instalacje. Trwa również ofensywa socjalmediowa. W weekend otwarcia zaoferowaliśmy klientom wiele atrakcji. Każdy dzień przebiegał pod innym hasłem przewodnim. Chcemy utrzymać dużą dynamikę tych działań przez cały czas i szybko uzyskać pozycję lidera rynku.

Na przebudowę i rozbudowę obiektu uzyskali Państwo od Pekao SA oraz BZ WBK SA 137 mln euro kredytu. Czy budżet nie wymagał korekty?

Kredyt był adekwatny do skali przedsięwzięcia. Dzięki zaangażowaniu zespołu
i dyscyplinie finansowej budżet został utrzymany. Jest to przecież przedsięwzięcie komercyjne i skończył się właśnie jego pierwszy etap.

To wielkie otwarcie, po gruntownym przeobrażeniu, następuje 12 lat po pierwszej inauguracji. Na ile wystarczy obecna rozbudowa i modernizacja?

Pod względem architektonicznym to prawdziwa perełka i wystarczy na długo. Teraz jednak jest czas nowinek technologicznych, które uatrakcyjnią i ułatwią robienie zakupów, ale też przyciągną coraz bardziej wymagającego klienta. Dochodzą do tego coraz bardziej wyśrubowane oczekiwania proekologiczne, formułowane przecież poza obszarem relacji inwestor – najemca. Sytuacja w tym zakresie jest bardzo dynamiczna i nie można osiąść na laurach. Proces tego technologicznego face liftingu zaczyna się zatem już w momencie oddania obiektu do użytku.

Deklarujecie, że nowy brand ma przyciągać klientów nie tylko z Polski, ale i zza granicy, głównie z rosyjskiego Obwodu Kaliningradzkiego oraz ze Skandynawii. Czym Riviera chce przyciągnąć klientów z tego obszaru?

Od początku naszym zamiarem było wybudowanie centrum wielofunkcyjnego. Centrum jako miejsca zakupów ale też aktywnego wypoczynku i relaksu dla całych rodzin. Ta oferta kierowana jest  też do klienta z zagranicy. Będzie tu można spędzić cały dzień  na zakupach i w międzyczasie odpocząć. Mam przekonanie, że klient, który raz odwiedzi nasze Centrum, będzie chciał tu wracać.

 Wkrótce ruszą prace nad projektem Serenada w Krakowie. Doświadczenie z Riviery będzie pomocne?

Zawsze czerpiemy z naszych doświadczeń. Myślę, że opanowaliśmy to całkiem dobrze. Mimo że krakowski projekt jest wieloetapowy i…spotkamy się po jego zakończeniu. Oczywiście w planowanym terminie.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016