James Turner, Managing Director Balmain: Lubimy czynić dobre aktywa świetnymi

James Turner, Balmain

James Turner, Balmain

– Działalność w Polsce rozpoczęliśmy, mając doświadczenia w branży centrów handlowych na innych rynkach w Wielkiej Brytanii, a także w Australii i USA. Tu, w Polsce, szybko przekonaliśmy się, że warunki do prowadzenia biznesu i stopień rozwoju rynku są na o wiele wyższym poziomie, niż oczekiwaliśmy, a było to w 2004 roku. Pomogło nam to, że na polskim rynku byli już obecni międzynarodowi gracze, co bardzo ułatwiło wynajem powierzchni w naszych obiektach, ponieważ struktury najmu znajdowały się już na międzynarodowym poziomie – mówi w rozmowie z portalem Retailnet James Turner, Managing Director Balmain Asset Mangement

O plany inwestycyjne Balmain Asset Mangement i ocenę polskiego rynku centrów handlowych pytamy  Jamesa Turnera, Managing Director  Balmain Asset Mangement.

Czy Balmain ma także udział w sprowadzaniu do Polski nowych detalistów?

10 lat temu najważniejszym czynnikiem determinującym wejście zagranicznych firm na polski rynek był stan polskiej logistyki i dystrybucji. Główną troską detalistów było to, czy uda im się efektywnie zarządzać stockiem, czy uda się dowieźć towar do sklepów. Wątpliwości te w znacznej mierze zmalały, kiedy na rynku pojawiły się takie firmy, jak Pannatoni czy Prologis, dysponujące odpowiednim taborem i magazynami. Trzeba też zauważyć, że stan dróg w Polsce również znacznie się poprawił.

Na jakim etapie rozwoju centrów handlowych znajduje się Polska, czy bardzo odstajemy od poziomu rozwoju tego rynku np. w Wielkiej Brytanii ?

Rynek w Wielkiej Brytanii jest naturalnie mocno dojrzały, polski natomiast z całą pewnością nie . Ekscytujące jest to, że na polskim rynku jest wciąż wiele elastyczności i entuzjazmu, co być może zatraciły bardziej dojrzałe rynki. Polska gospodarka sama w sobie jest bardzo dynamiczna, co także znajduje odzwierciedlenie na rynku centrów handlowych. W Polsce jest dużo łatwiej pracować ze wszystkimi interesariuszami i wprowadzać nowe pomysły.

Czy w Polsce zmniejszanie powierzchni handlowych przez detalistów będzie znaczącym trendem, czy jest to dla Państwa niepokojące zjawisko?

Zmniejszanie powierzchni centrów handlowych czy samych funkcjonujących w nich sklepów jest m.in. efektem wspominanej już zwiększonej efektywności logistyki. Widać to szczególnie w przypadku wielkopowierzchniowych operatorów spożywczych – nie muszą oni mieć teraz takiej masy towarów na stocku. Mimo zmniejszania powierzchni handlowej anchorzy generują te same obroty. Jest to dowodem na zwiększoną wydajność tych firm.

Nie traktowałbym tego jako problem, lecz raczej jako pewną szansę – dobrze zrównoważona oferta handlowa w mniejszych miejscowościach generuje stałą sprzedaż i pozwala równocześnie na wprowadzenie nowych najemców i oferty rozrywkowej. Handel detaliczny jest środowiskiem dynamicznym, dlatego właśnie mamy takie bezpośrednie podejście do biznesu na zasadzie trzymania ręki na pulsie – jest to po prostu konieczność.

Czy można nazwać Państwa specjalistami od remodelingu lub wręcz shopping centers doctors?

Sposób, w jaki opisujemy to, co robimy, jest prosty. Poprawa jakości i ilości dochodów. Są to dwa najważniejsze czynniki wartości dla naszych inwestorów. Oznacza to często, że jakaś „operacja” jest wymagana. To prawda, że zazwyczaj szukamy aktywów, których wartość wzrośnie dzięki remodelingowi, zmianie wiodących najemców i rozbudowie. Jednak to nie znaczy,  że pacjent musi być chory, aby zacząć ten proces. Lubimy czynić dobre aktywa świetnymi.

Chodzi bardziej o tunning, znajdowanie w projekcie czegoś, co nie jest oczywiste – to może być nawet drobna rzecz. To właśnie jest asset management. Remodeling przeprowadza się m.in. po to, żeby wykreować właściwą powierzchnię dla najemców, którzy są dla nas istotni. Czasami to jest jak puzzle – trzeba przesunąć nawet do czterech innych najemców, żeby zrobić powierzchnię dla jednego nowego. Niekiedy z tego powodu trzeba ponieść koszty inwestycyjne, które nie zwracają się natychmiast, ale warto dokonywać takich zmian, bo tworzą one tę masę krytyczną oferty atrakcyjnej dla klientów.

Co dla Państwa tworzy rynek?  Dlaczego jest popyt na Wasze usługi?

Rynek jest dynamiczny i wymusza remodelingi. To jest rynek dla specjalistów. To nie jest wiedza, którą można zdobyć szybko i np. z developera na rynku hotelowym stać się graczem na rynku centrów handlowych. Jest naprawdę ograniczona liczba podmiotów, które można nazwać specjalistami w tej branży. My skoncentrowaliśmy się na Polsce i na rynku centrów handlowych.

Jakie są wymierne efekty podejmowanych przez Panów działań? Jak kształtuje się Państwa stopa kapitalizacji na tle średnich wartości rynkowych? Ostatnio mówi się o 6 proc. stopie kapitalizacji dla najlepszych aktywów w branży nieruchomości handlowych.

Trudno o tym mówić, ponieważ mamy do czynienia z wielką różnorodnością na rynku. Jak już mówiłem, koncentrujemy się na jakości i ilości przychodów. Nie podpisuję się pod panującą obsesją dotyczącą nominalnej stopy zwrotu z inwestycji – jest to dość przydatne, ale ogólnie leniwe podejście do oceny rynku. Inwestycja może być porównywana pod względem wydajności tylko w czasie. Nieruchomość, w której występuje zjawisko nadmiernego najmu powierzchni, inwestycyjnie wypadnie pewniej gorzej niż ta, która podczas zakupu nie jest w pełni skomercjalizowana  w momencie, gdy obie zostały nabyte na tej samej stopie kapitalizacji.

Staramy się patrzeć na to długoterminowo. Nasza filozofia jest taka: nawet jeśli stopa kapitalizacji spadła, my w dalszym ciągu chcemy kreować wartość projektów. W 2004 roku kupiliśmy centrum handlowe ze stopą kapitalizacji na poziomie 10 proc. Podczas kryzysu nieruchomość została sprzedana z niemal taką samą stopą zwrotu, ale za 12 mlneuro więcej, bo byliśmy w stanie dodać wiele do nieruchomości w tym czasie. Zarówno w 2004, jak  i 2008 roku nominalna stopa zwrotu  była znacznie poniżej długoterminowych średnich, ale na szczęście dzięki dobremu zarządzaniu została wytworzona wysoka wartość.

Czy powstające obecnie w Starachowicach Centrum Handlowe Galardia to nowy rozdział w Waszej historii? Czy teraz chcą Państwo dynamiczniej zaistnieć jako deweloper nowych projektów?

To pierwszy projekt, który realizujemy od samego początku. Są już gotowe fundamenty. Komercjalizacja osiągnęła poziom 60 proc. Centrum pomieści 38 sklepów, hipermarket Tesco Extra i 4-salowe kino Helios. Otwarcie planowane jest na jesień 2014 roku.

Czy mają Państwo w planie następne takie projekty?

Śledzimy sytuację na rynku. Rozważyliśmy jeden projekt na południu Polski, ale nie będziemy go realizować. Tak naprawdę realizacja nowych projektów nie będzie naszym core businessem w krótkim okresie. Byliśmy już w Czechach i badaliśmy Węgry. Jednak w rzeczywistości w Europie Środkowej i Wschodniej jesteśmy bardzo skoncentrowani na Polsce w dającej się przewidzieć przyszłości, choć Czechy nadal zostają w kręgu naszych zainteresowań.

Więcej o projektach Balmain w najnowszym wydaniu Shopping Center Poland.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016