BNP Paribas RE: oferta bankowa dla deweloperów jest obecnie dość atrakcyjna

Małgorzata Gajuk, BNP Paribas Real Estate

Finansowanie projektów handlowych w Polsce nadal leży w zakresie zainteresowania banków. Banki zwiększyły wprawdzie wymagania co do warunków koniecznych do spełnienia przez kredytobiorcę, niemniej budowa nowych projektów handlowych nadal jest finansowana przez szereg banków. O finansowaniu projektów komercyjnych rozmawiamy z Małgorzatą Gajuk, Associate Director w Dziale Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate

Czy obecnie banki chętnie finansują inwestycje w nowe projekty obiektów handlowych?

Banki zwiększyły wymagania co do warunków koniecznych do spełnienia przez kredytobiorcę, niemniej  finansowanie projektów handlowych w Polsce nadal leży w zakresie zainteresowania banków. Deweloperzy, którzy ubiegają się o kredytowanie nowych projektów, muszą jednak spełniać pewne warunki, bez których finansowanie nowych obiektów nie jest możliwe. Banki finansują przede wszystkim inwestycje pewne – projekty z pozwoleniem na budowę, z ok. 50-60 proc. stopniem komercjalizacji, projekty, dla których planowany dochód operacyjny netto pozwoli przede wszystkim na swobodne pokrycie odsetek, które będę naliczane od kredytu deweloperskiego, a następnie na  swobodną spłatę rat kredytowych.

Analizowana jest dokładnie makroekonomiczna lokalizacja planowanego obiektu, istniejąca konkurencja na rynku lokalnym, zamożność mieszkańców oraz tzw. standing planowanych najemców, długość umów najmu, planowany poziom czynszów w odniesieniu do rynku.

Bardzo dokładnie jest także sprawdzana wartość rynkowa nieruchomości po jej realizacji, czyli cena, po której bank mógłby sprzedać nieruchomość w przypadku, gdyby kredytobiorca nie był w stanie spłacać rat kredytowych.

W obecnych czasach banki dużo dokładniej sprawdzają ryzyko, jakie podejmują, finansując nowe inwestycje. Dotyczy to szczególnie rynków z dużą podażą obiektów handlowych.

Czy oferta banków jest obecnie atrakcyjna?

Biorąc pod uwagę kilka ostatnich lat, obecna oferta banków dotycząca finansowania nieruchomości handlowych jest dość atrakcyjna. Większość banków oferuje LTC na poziomie 60-65 proc.  Marża, jaką banki pobierają, wynosi około 3,5 proc. – 4,5 proc. Dzięki obecnie niskim stopom procentowym można uznać ofertę banków za atrakcyjną dla deweloperów. Przy wykorzystaniu finansowania nowych inwestycji kredytem bankowym deweloper może zaangażować mniej kapitału własnego i ulokować go w inne projekty.

Jakiego wkładu własnego oczekują banki?

Standardowo banki wymagają wkładu kapitału własnego na poziomie 35-40 proc. przy finansowaniu nowych inwestycji handlowych w zależności od projektu i ryzyka związanego z finansowaniem jego realizacji.

Jakie inne lub nowe wymagania mają banki?

Poziom komercjalizacji jest kluczowy dla finansowania nowych projektów handlowych. Wymagany przez instytucje finansujące budowę poziom wynajmu przed uruchomieniem kredytu to minimum 50-60 proc. planowanej powierzchni, ale często banki wymagają już wynajmu  na poziomie 50-60 proc. planowanego dochodu rocznego, który ma generować dana galeria.

Obecnie mamy na rynku alternatywne źródła finansowania – np. partnerstwo w projekcie z innym deweloperem, fundusze inwestycyjne.  Czy obecnie łatwo znaleźć partnera do finansowania inwestycji?

Tak, alternatywne źródła finansowania, czyli partnerstwo z innym deweloperem oraz sprzedaż udziałów w planowanym projekcie do funduszu inwestycyjnego, to coraz bardziej spotykane i popularne źródła współfinansowania nowych projektów. Dział Capital Markets firmy BNP Paribas Real Estate prowadzi obecnie rozmowy z wieloma takimi podmiotami, które z jednej strony zainteresowane są pozyskaniem partnera strategicznego do realizacji projektu, a z drugiej – fundusze szukają mniejszościowych udziałów w projektach deweloperskich. Spodziewamy się rosnącej liczby transakcji w tym sektorze.

Jak ocenia pani nowe formy finansowania, np. emisję obligacji własnych?

Emisja obligacji własnych przez deweloperów jest również bardzo korzystnym i ciekawym instrumentem pozyskania dodatkowego kapitału na realizację projektów. Emisja obligacji własnych pozwala na pozyskanie kapitału bezpośrednio z rynku przy wykorzystaniu środków od wielu inwestorów. Obligacje można potraktować jako średnio- lub długoterminowy pozabankowy fundusz. W porównaniu z akcjami obligacje uważane są za tańsze źródło pozyskania kapitału. Oprocentowanie bazowe oparte jest na WIBORZE 6M powiększonym o marżę, co finalnie daje deweloperom niższe koszty pozyskania kapitału niż tradycyjny kredyt bankowy. Wśród firm deweloperskich nie tylko z sektora handlowego, które do tej pory skorzystały z pozyskiwania kapitału drogą emisji obligacji na GPW Catalyst, znalazły się m.in. Dom Development, Ghelamco,  GTC, LC Corp, Rank Progress, BBI Development, Warimpex, Murapol, Capital Park, Czerwona Torebka, Ronson.

Więcej o finansowaniu projektów handlowych w najbliższych wydaniach Shopping Center Poland.

Reklama

Galeria Jurajska