Wiceprezes CREAM: znamy specyfikę rynków secondary cities

Grzegorz Mroczek, Caelum Development

Grzegorz Mroczek, Caelum Development

CREAM, czyli Caelum Real Estate Asset Management, powstał z operacyjnego działu irlandzkiej Grupy Inwestycyjnej Caelum Development. Ze względu na dynamiczne zmiany rynku nieruchomości CREAM postanowił zaoferować swoje usługi szerszej grupie zainteresowanych. W marcu  ubiegłego roku oficjalnie zaistniał na rynku z nową strukturą zarządczą.  O szczegółach działalności i planach na 2014 rok rozmawiamy z Grzegorzem Mroczkiem, wiceprezesem CREAM.

Skąd pomysł na CREAM? 

– Nasze wejście na rynek poprzedził ponad rok przygotowań. Dopracowaliśmy przez ten czas sprawne procedury obsługi klienta. Pomógł nam w tym stały zespół zaangażowanych pracowników. Większość z nas pracuje razem od  9–10 lat , kiedy to zaczęła się przygoda Caelum Development na polskim rynku. Oczywiście doświadczenie, wiedzę i umiejętności zbieraliśmy u największych firm zarządczych, deweloperskich i marketingowych.

Zainwestowaliśmy również w specjalistyczne oprogramowanie, które wspomaga decyzyjny proces zarządczy – dzięki temu jesteśmy dziś w stanie rozliczać koszty eksploatacyjne już na początku stycznia, w czasie rzeczywistym dostarczać klientowi wszelkie bieżące analizy oraz sprawnie  zarządzać umowami najmu, a już dziś jest ich prawie 500. Zdawaliśmy sobie sprawę, że zarządzanie informacją na dzisiejszym rynku to prawdziwa konieczność.

Jednak rynek usług zarządzania jest w tej chwili dosyć mocno konkurencyjny – poza wyspecjalizowanymi firmami z wieloletnim doświadczeniem międzynarodowym swoich sił próbują również agencje, rozbudowując czy tworząc własne działy zarządzania. Czy myśli Pan, że CREAM ma szansę na tym rynku się przebić?

– Oczywiście, gdybyśmy nie mieli takiego przekonania, nie powoływalibyśmy CREAM do życia. Z tego, co się orientuję, różnimy się mocno w filozofii podejścia do tematu zarządzania od innych uczestników rynku. Już teraz mamy spore portfolio, którym zarządzamy, ogromna większość pracy jest realizowana w trybie „in house”. Nie jesteśmy nowicjuszami na rynku… przez lata wypracowaliśmy standardy pracy, które stanowią o naszej unikatowości.

Posiadamy rozbudowany zespół „in house”. Nie opieramy się na dorywczej współpracy z agencjami i firmami kooperującymi. Posiadamy własny dział marketingu koordynowany centralnie, ale rozplanowany na terenach, na których posiadamy zarządzane obiekty, własny 6-osobowy dział najmu powierzchni oraz rozbudowany dział zarządzania. Kompleksowość naszych usług zapewnia też wsparcie „back office”, czyli działu prawnego, działu finansowo-księgowego oraz działu windykacji. Co więcej, posiadamy – poza siedzibą główną w Warszawie – biura lokalne rozlokowane na terenie całej Polski. Na takim fundamencie zbudowaliśmy silną i sprawną organizację gotową na przyjęcie kompleksowej lub wyspecjalizowanej usługi od klientów zewnętrznych.

Naszą siłą jest również nasze doświadczenie na tzw. rynkach „secondary cities” – jako jedni z niewielu możemy śmiało nazwać się specjalistami w tym zakresie. Znamy specyfikę tych rynków – różną od wielkomiejskiej mentalność, profil klienta, zwyczaje zakupowe czy też podejście lokalnych władz. Ta wiedza i doświadczenie pozwalają nam na dobór odpowiedniego profilu obiektu, jego wizerunku, tenant mix, a przede wszystkim – pewność prawidłowego funkcjonowania zarządzanej nieruchomości.

Zdecydowanie proponujemy inny model pracy i podejścia do kwestii zarządczych. Zdajemy sobie sprawę, że nie ma dziś na rynku prostych rozwiązań i zawsze trzeba być przygotowanym na alternatywne podejście.

Według naszych doświadczeń tylko metoda wieloscenariuszowa daje możliwość osiągnięcia zamierzonego efektu. Oczywiście wielotorowość działania wiąże się z większym wysiłkiem, ale jednocześnie zwiększa prawdopodobieństwo powodzenia przedsięwzięcia. Mieliśmy ostatnio taki przypadek,  który wydawał się bardzo trudny. Operator spożywczy bez porozumienia z wynajmującym zdecydował się zamknąć z dnia na dzień swój sklep w Galerii Askana w Gorzowie. I to przed świętami Bożego Narodzenia! Natychmiast podjęliśmy intensywne negocjacje z  potencjalnymi następcami – po niedługim czasie mieliśmy akceptację lokalizacji od zarządu Jeronimo Martins. Kontrowersyjna zmiana – wydawać by się mogło – w kontekście wprowadzenia marki Biedronka do obiektu typu galeria „down town” z 114, głównie butikowymi najemcami i kinem. Jednak około roku wcześniej – myśląc o usprawnieniu i poprawieniu funkcjonowania tego typu obiektów – przeprowadziliśmy  bardzo wnikliwe badania konsumenckie, w których respondenci bardzo wysoko ocenili popularną Biedronkę. Byliśmy więc przygotowani na taką zmianę. I my, i nasz klient – właściciel obiektu. Wciągu 2 miesięcy udało nam się przeprowadzić cały proces zakończony otwarciem sklepu w ciągu 8 tygodni.

Tego typu efekty możliwe są dzięki stałemu przewidywaniu potencjalnych zagrożeń i zapobieganiu  sytuacjom negatywnym zawczasu. Potrafimy, również dzięki wieloletniej pracy dla Caelum Development, myśleć jak właściciel i traktować zarządzane obiekty jak nasze własne. Po prostu – troszczymy się bardziej. I to przynosi efekty.

Czy to podejście i filozofia działają? Czy CREAM może się już pochwalić nowymi partnerami biznesowymi?

– Tak.  Mogę się  pochwalić, iż tuż przed świętami podpisaliśmy umowę na obsługę wynajmu i doradztwo koncepcyjne dwóch centrów handlowych w Trójmieście. Jedna umowa dotyczy już istniejącego projektu, a druga – planowanego retail parku o powierzchni ok 12 tys. mkw. Także do 18 obsługiwanych już przez nas projektów dołączyły kolejne 2. Korzystamy z efektu skali na każdym etapie prowadzonej przez nas działalności.

Rozwijamy także mocno kierunek doradztwa strategicznego dotyczącego zarówno nowych projektów, jak również rewitalizacji i nowej wizji dla obiektów już istniejących. Nie wymieniając naszego klienta z nazwy, mogę powiedzieć, że podjęliśmy współpracę w zakresie doradztwa strategicznego dla kilku projektów pierwszej generacji, które ze względu na zmieniający się rynek, rosnącą konkurencję lokalną oraz coraz wyższe oczekiwania klientów, potrzebują „nowej wizji i jakości”.

Mamy również sporo zapytań dotyczących doradztwa przy akwizycjach projektów handlowych. Zatem dzieje się wiele, przez co wysoko oceniamy szanse na sukces CREAMu na rynku nieruchomości komercyjnych w naszym kraju.

Więcej o działalności CREAM w najnowszym wydaniu miesięcznika Shopping Center Poland.

Tagi:

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016