Klepierre: centralizacja finansowania, pożyczki wewnątrzgrupowe

Paweł Jakubowski, dyrektor finansowy Klepierre Management Polska

Paweł Jakubowski, dyrektor finansowy Klepierre Management Polska

Obecnie działy finansowe biorą coraz większy udział w sporządzaniu planów operacyjno-finansowych i analiz rynkowych. Dostarczają także danych do wycen nieruchomości. O finansowych aspektach zarządzania centrum handlowym rozmawiamy z Pawłem Jakubowskim, dyrektorem finansowym w Klepierre Management polska sp. z. o.o.

Klepierre jest właścicielem i zarządcą 7 centrów handlowych w Polsce.  Czy z Pana doświadczenia zarządzanie finansami takiej liczby obiektów handlowych jest skomplikowane?

– Finanse nieruchomości należą do dość specyficznych, jesli porówna się je do innych branż. Wynika to głównie z liczby spółek, skomplikowanych rozliczeń wewnątrzgrupowych, systemu zarządzania i rozliczania opłat wspólnych i prywatnych.

7  centrów handlowych może wydawać się niewielką liczbą w porównaniu do ponad 300 nieruchomości zarządzanych przez Klepierre w różnych krajach Europy. Jednak każde centrum handlowe i jednostka prawna podlegają całemu szeregowi procesów raportowania finansowego i konsolidacyjnego, operacyjnego, podatkowego, zarządczego oraz budżetowania. Grupa Klepierre w tych obszarach posiada wieloletnie doświadczenie. Dlatego wspomniane procesy są dobrze zaplanowane i zwykle przebiegają bez zakłóceń. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że procesy te nie są niezmienne. Ewoluują wraz z rosnącym skomplikowaniem prawa podatkowego, wymagań giełdy wobec Klepierre oraz rosnących oczekiwań wewnętrznych odbiorców informacji. Pociąga to za sobą również coraz większą złożoność systemów IT.

Jakie elementy są najbardziej problematyczne przy przepływach finansowych związanych z zarządzaniem centrami handlowymi?

– Nieruchomości zawsze wymagają dużych nakładów kapitałowych ze strony inwestora. Jeżeli rola zarządzającego pokrywa się z rolą inwestora, może się okazać, że zarządzający jest odpowiedzialny za poszukiwanie finansowania dla inwestycji, negocjacje z bankami i innymi instytucjami kredytowymi. To może stanowić duże wyzwanie, szczególnie w okresach mniejszej dostępności kapitału na rynku.

W przypadku Klepierre finansowanie inwestycji jest w pełni scentralizowane, a środki pieniężne są dystrybuowane w grupie poprzez pożyczki wewnątrzgrupowe. Pozwala to z jednej strony obniżyć koszty finansowania, a z drugiej – odciążyć dyrektorów finansowych w poszczególnych krajach, ograniczając konieczność poszukiwania finansowania na lokalnym rynku. Takie rozwiązanie pozwala również na bardzo dużą elastyczność pożyczkodawcy, jakim jest centrala, wobec spółki centrum handlowego, czyli pożyczkobiorcy. To znacznie ułatwia zarządzanie przepływami finansowymi.

To oczywiście nie znaczy, że poszukiwanie finansowania jest jedynym potencjalnym wyzwaniem w obszarze przepływów finansowych. Czasami przy różnego rodzaju reorganizacjach prawnych pojawią się specyficzne potrzeby. Mogą to być różnego rodzaju instrumenty finansowe, jak swapy walutowe, kilkudniowe lokaty, finansowanie intraday. Wtedy wchodzą w grę dziesiątki lub setki milionów złotych. Właśnie takie tematy uznałbym za najbardziej problematyczne. Nie wynika to raczej z ich skomplikowania, a raczej z dużych kwot, co do których nawet duże polskie banki podchodzą bardzo ostrożnie.

Nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową w niektórych miastach jest dosyć duże. Galerie zaczynają walczyć o najemców. Czy obserwuje Pan już takie działania w przypadku projektów Plaza?

– Takie działania są obecne szczególnie w przypadku nowych projektów. Proces komercjalizacji planowanego lub budowanego centrum handlowego wymaga elastycznego podejścia inwestora. Szczególnie dzisiaj, kiedy rynek jest rynkiem najemcy.  Jednak nasycenie rynku wywiera nacisk na istniejące galerie, również nasze. Ze względu na mocno zdywersyfikowane portfolio odczuwamy walkę o najemcę z różnym nasileniem w zależności od lokalizacji. Centrum handlowe w dobrej lokalizacji jest zwykle w małym stopniu zagrożone negatywnym wpływem konkurencji.

Kwestią nienależącą do najłatwiejszych są koszty wspólne i ich rozliczanie. Dotyczy to zarówno najemców małych, jak i dużych, często spółek giełdowych. Dla małego najemcy dopłata po zakończeniu roku może stanowić nieprzewidziane uszczuplenie zysków. Z kolei dla dużego najemcy nieprzewidziana dopłata powoduje odchylenia budżetowe lub konieczność ujęcia dodatkowych kosztów w roku bieżącym, a odnoszących się do roku poprzedniego, na co nie zawiązano rezerw kosztowych.

Stosujemy zasadę pełnej transparentności ponoszonych kosztów wspólnych oraz metod rozliczania. Oznacza to, że najemcy mają pełne prawo wglądu we wszystkie wydatki poniesione w trakcie roku w centrum handlowym oraz w kalkulację podziału tych kosztów pomiędzy najemców. Po zakończeniu każdego roku kalendarzowego koszty wspólne podlegają badaniu przez niezależną firmę audytorską. Koszty audytu pokrywa właściciel nieruchomości, a wszyscy najemcy mają wgląd do raportu. Niektórzy nasi najemcy, mimo dostępności raportu audytora, weryfikują koszty wspólne na własną rękę lub zlecają audyt podmiotowi zewnętrznemu.

W celu zminimalizowania różnicy pomiędzy zaliczkami a rzeczywistymi kosztami przypadającymi na najemców, staramy się jak najlepiej kalkulować stawki zaliczek. Jako zarządzający czynimy również starania w kierunku zmniejszenia kosztów usług bez negatywnego wpływu na jakość. Takie działania przynoszą dobre rezultaty w dłuższej perspektywie. Przewidywalność kosztów ponoszonych przez najemców się poprawia, a wysokość opłat wspólnych utrzymywana jest na konkurencyjnym poziomie.

Większość deweloperów i inwestorów buduje centra handlowe, a po pewnym czasie je sprzedaje. Kiedy dla inwestora jest najlepszy czas, żeby sprzedać obiekt?

Tutaj nie ma jednej reguły. To zależy głównie od celów dewelopera lub inwestora. Niektórzy deweloperzy właściwie budują na sprzedaż i niemal od razu po otwarciu centrum je sprzedają. Są inwestorzy, tak jak Klepierre, którzy rozwijają się poprzez zakupy centrów. Inni budują i sprzedają dopiero po latach. Wszystko zależy od szeregu czynników – modelu biznesowego, dostępu do finansowania, kondycji centrum handlowego, konkurencji itp. Finalnym aspektem będzie oczywiście cena i jej stosunek do wyceny nieruchomości, a trzeba pamiętać, że cena możliwa do uzyskania przez właściciela może znacznie się różnić od wyceny nieruchomości.

Więcej o finansowych aspektach zarządzania centrum handlowym w najnowszym wydaniu magazynu Shopping Center Poland.

Reklama

Galeria Jurajska