Michał Muc, Savills
Michał Muc, Savills

– Nie aspirujemy do bycia największym graczem na rynku, tylko najlepszym w ocenie naszych klientów. Średniej wielkości firmy, nie wpadając w pułapkę bycia korporacyjnym dinozaurem, potrafią działać dużo sprawniej, będąc bliżej rynku i rozumiejąc ściślej potrzeby właściciela. Uważam, że na rynku mało jest firm, które mogą zaoferować takie podejście do klienta – mówi Michał Muc, dyrektor Działu Kompleksowych Usług dla Nieruchomości Savills. Firma ta została jednym z partnerów merytorycznych wrześniowego Shopping Center Forum. Podczas towarzyszącej targom konferencji Savills będzie gospodarzem 45-minutowego bloku, w ramach którego przedstawi, głównie właścicielom centrów handlowych, swoją ofertę wsparcia ich projektów.

Od końca ubiegłego roku zespół zarządzania nieruchomościami Savills znacznie się wzmocnił. Powiększa się grono klientów w segmencie centrów handlowych. W jaki sposób Savills będzie zdobywał rynek?

Michał Muc:– Wychodzimy z założenia, że oprócz stojącej za nami silnej światowej marki firmy doradczej, która gwarantuje właścicielowi pewność i bezpieczeństwo, przede wszystkim liczy się doświadczony i zaangażowany zespół. W skład nowoczesnego działu zarządzającego nieruchomościami powinny wchodzić dedykowane zespoły praktyków – od zarządzania operacyjnego, wynajmu powierzchni, rekomercjalizacji, finansistów, windykatorów czy inżynierów. Struktura zespołu Savills pozwala zaoferować kompleksowe i rzetelne usługi, zarówno dla planowanych, istniejących, jak również dla rozbudowywanych nieruchomości. Z kolei wieloletnie doświadczenie członków naszego zespołu, zdobyte podczas pracy przy dziesiątkach nieruchomości, daje właścicielowi gwarancję, że jego inwestycja jest w bezpiecznych rękach. Tworzymy jeden zespół i świetnie się znamy, co pozwala na efektywną współpracę i szybkie działanie na korzyść właściciela. Nie aspirujemy do bycia największym graczem na rynku, tylko najlepszym w ocenie naszych klientów. Średniej wielkości firmy, nie wpadając w pułapkę bycia korporacyjnym dinozaurem, potrafią działać dużo sprawniej, będąc bliżej rynku i rozumiejąc ściślej potrzeby właściciela. Uważam, że na rynku mało jest firm, które mogą zaoferować takie podejście do klienta.

W czasach tak dynamicznych zmian na rynku nieruchomości i ciągle niepewnej sytuacji makroekonomicznej, jak według Pana powinny wyglądać nowoczesne usługi zarządzania nieruchomościami?

Michał Muc: Firma zarządzająca powinna kompleksowo spojrzeć na nieruchomość i zidentyfikować potrzeby i oczekiwania właściciela, jeśli chce świadczyć profesjonalne usługi. W każdym nowoczesnym dziale PM powinien działać zespół ds. rozwoju, którego zadaniem jest zarówno analizowanie trendów na rynku komercyjnym (np. e-commerce, nowe media, zachowania młodzieży), jak i opracowywanie nowych, efektywniejszych i tańszych metod dostarczania usług dla właścicieli (np. technologie usprawniające przepływ dokumentów i proces decyzyjny, nowe rozwiązania energetyczne czy łączenie pewnych usług dostarczanych obecnie przez różne podmioty na wykonywane w jednym miejscu).

Nowoczesne usługi zarządzania nieruchomościami powinny dostarczać odpowiednie rozwiązania na wszystkich etapach cyklu życia projektu. Zarządca powinien być włączony już na etapie planowania nieruchomości, i tego typu współpracę coraz częściej nawiązujemy z klientami. To rozwiązanie pozwala właścicielowi uniknąć wielu błędów, zarówno dotyczących projektu technicznego oraz jego wdrożenia, zapisów w umowach najmu, jak i modeli finansowych nieruchomości. Proces komercjalizacji nowego budynku również powinien być przeprowadzany w ścisłej współpracy z zarządcami nieruchomości, czy wręcz prowadzony przez specjalistów pracujących w tym dziale. Kolejnym elementem który zmienia rynek zarządzania, jest stopień skomplikowania umów najmu. W czasach, kiedy praktycznie każda umowa różni się od pozostałych, kiedy są one pełne ograniczeń, wyłączeń i innych specyficznych dla konkretnego najemcy zapisów, tylko firma zarządcza, korzystająca z nowoczesnych systemów komputerowych będących w stanie przetworzyć te wszystkie zapisy i dane, jest w stanie szybko i bezbłędnie przeprowadzić proces fakturowania, sprawnie ściągać należności, zapewnić kompletność zabezpieczeń czy generować niezbędne raporty. W Savills zapewniamy klientom całodobowy wgląd w nieruchomość dzięki dostępnym platformom i narzędziom IT. Epokę excela i „żółtych karteczek” mamy za sobą.

Jakie korzyści dla właścicieli może przynieść koordynowanie różnych początkowych procesów, w tym komercjalizacji przez zarządcę?

Michał Muc: Jeśli proces komercjalizacji koordynowany jest przez przyszłego zarządcę, który związany będzie z nieruchomością przez kolejne lata, właściciel ma pewność, że nowi najemcy zostaną w centrum na dłużej, że zostali sprawdzeni pod względem stabilności, wreszcie, że zapisy w ich umowach nie będą dramatycznie ograniczały wszelkich działań operacyjnych w przyszłości. Odpowiednie pozycjonowanie centrum już na początkowym etapie, sięgnięcie do lokalnych najemców czy właściwe wykorzystanie możliwości franczyzy, wpływają na sukces procesu komercjalizacji i długofalową działalność centrum. Na tym etapie życia nieruchomości niezwykle ważna jest także umiejętność właściwego zaprojektowania budżetu kosztów wspólnych. To pozwala zastosować odpowiednią politykę wynajmu oraz umożliwia zbudowanie dobrego modelu finansowego nieruchomości. Nikt nie zrobi tego trafniej niż zespół praktyków, który zetknął się w swoim zawodowym życiu z dziesiątkami projektów.