Robert Szczepanek, radca prawny, Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm

Kancelaria Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm, specjalizująca się w prawie nieruchomości oraz kompleksowej obsłudze procesów inwestycyjnych, została partnerem merytorycznym Shopping Center Forum 2014 Fall Edition. Przedstawiciele kancelarii poruszą podczas Forum najważniejsze zagadnienia dotyczące uwarunkowań prawnych, w jakich przychodzi funkcjonować deweloperom, najemcom i zarządcom centrów handlowych.

– Shopping Center Forum to najważniejsza tego typu impreza na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Stwarza niepowtarzalną okazję do spotkań z ważnymi w branży osobami oraz możliwość bycia na bieżąco z aktualnie realizowanymi projektami. Umożliwia również wsłuchanie się w problemy deweloperów centrów handlowych w Polsce, i to zarówno podczas paneli eksperckich, jak i nieformalnych rozmów przy kawie – mówi w rozmowie z portalem Retailnet Robert Szczepanek, radca prawny i założyciel Kancelarii Causa Finita.

– Chcielibyśmy wprowadzić do Shopping Center Forum element merytorycznej dyskusji o uwarunkowaniach prawnych, w jakich przychodzi funkcjonować naszym klientom. Jako kancelaria obsługująca przede wszystkim deweloperów nieruchomości komercyjnych na co dzień analizujemy często absurdalne konstrukcje prawne, które niczemu nie służą, a jedynie komplikują proces inwestycyjny. Weźmy na przykład problem ekoterrorystów, o którym pisaliśmy w jednej z ostatnich publikacji. Zgodnie z obowiązującym w naszym kraju prawem, pobieranie przez nich „haraczy” za odstąpienie od blokowania budowy obiektu handlowego jest legalne. Nie grozi za to bowiem żadna sankcja – karnoprawna, publicznoprawna, ani nawet odpowiedzialność o charakterze cywilnoprawnym. Z procederu blokowania budowy centrum handlowego można sobie zatem uczynić stosunkowo niedużym kosztem niezłe źródło zarobkowania! – podkreśla Robert Szczepanek.

Innymi zagadnieniem budzącym nasz zdecydowany sprzeciw są przepisy narzucające deweloperom obiektów handlowych obowiązek urządzania na dachach i tarasach ich inwestycji powierzchni biologicznie czynnych, a więc rozmaitych ogrodów, trawników etc.

Pytamy, po co tego typu kurioza?

Poza zagadnieniami z zakresu pozyskiwania gruntów pod budowę oraz formalnoprawnego przygotowania inwestycji sporo uwagi poświęcamy zagadnieniom związanym z najmem lokali w centrach handlowych. To teraz bardzo skomplikowane zagadnienie, zwłaszcza w realiach „rynku najemcy”.

Istotną częścią naszej działalności są również procesy sądowe z najemcami niepłacącymi pod różnym pozorem czynszu. Wydaje się, że rynek robi się coraz bardziej dojrzały i na światło dzienne wychodzą problemy, zamiatane kiedyś przez deweloperów pod dywan, a przecież niezmiernie dla nich istotne. Przepis art. 685 [1] K.c. jest na przykład sformułowany niezwykle lakonicznie, a jest bardzo ważny, bo dotyczy możliwości podniesienia przez wynajmującego czynszu w sytuacji, gdy najem lokalu traci dla niego gospodarcze uzasadnienie. Najemcy coraz powszechniej stosują struktury organizacyjne, w których najemca tworzy dla potrzeb najmu spółkę celową, która następnie podnajmuje lokal bogatej spółce matce w celu prowadzenia przez nią działalności handlowej. Gdy w lokalu handel „nie idzie”, spółka celowa bankrutuje, zaś wynajmujący nie może ani egzekwować z podnajemcy zaległości, ani nawet zająć towarów handlowych na poczet powstałych długów. Tego typu praktyki to faktyczne przerzucenie na dewelopera ryzyka biznesowego prowadzonej przez najemcę działalności handlowej.

Ze zrozumieniem i należytym szacunkiem podchodzimy do argumentacji naszych najemców, czasem jednak trudno jest im zrozumieć, że inwestując w ten biznes sto razy mniej niż deweloper, nie mogą mieć w umowie najmu takiej samej jak on pozycji. Wszystkie powyższe zagadnienia chcielibyśmy uczynić przedmiotem debaty, w której wzięliby udział deweloperzy, organizacje skupiające najemców centrów handlowych, a także banki i fundusze rynku nieruchomości. Chcielibyśmy następnie poprzez nasze stowarzyszenie – Unię Deweloperów Nieruchomości Komercyjnych – zainicjować procedurę zmian ustawodawczych w obszarach niekorzystnych dla deweloperów.

Bardzo liczymy na podjęcie tej dyskusji przez inne stowarzyszenia oraz organizacje w naszej branży.

Nie chodzi tu przecież o to, by z kimkolwiek walczyć, ale o to, by realizacja nieruchomości komercyjnych była łatwiejsza i bardziej przewidywalna.