Sławomir Zawadzki, prezes Napollo
Sławomir Zawadzki, prezes Napollo

Grupa Napollo stawia sobie ambitne cele pozyskania projektów małych i średniej wielkości, których realizacja nie przekracza 2 lat. Format Centrum Zakupów będzie rozwijany w miastach satelickich aglomeracji oraz w wielkich osiedlach. O szczegółach strategii spółki rozmawiamy ze Sławomirem Zawadzkim, od początku kwietnia 2014 roku prezesem zarządu Grupy Napollo (dawniej NAP Invest).

Które regiony Polski i miasta mają jeszcze potencjał do powstawania nowych obiektów handlowych?

– Potencjał makroregionów takich jak południowy (Śląsk, Małopolska), północny (Pomorze) oraz centrum jest niezaprzeczalny. Z perspektywy inwestora globalnego ma to znaczenie jako punkt wyjścia, jednak z perspektywy inwestora lokalnego, skoncentrowanego na centrach community i convenience, najważniejsze jest zejście do skali mikro: miasta i konkretnej lokalizacji w mieście. Jeśli oba miejsca spełniają kryteria inwestycyjne strategii dewelopera pod kątem potencjału, w tym m.in. siły nabywczej, zwyczajów zakupowych, otoczenia konkurencyjnego oraz kryteriów ekonomicznych, to jest to właściwe miejsce wyboru.

Dziś w bardzo dużym stopniu o rozwoju miast w segmencie handlu convenience decydują najemcy sieciowi, w naszym sektorze – rosnące w siłę sieci dyskontowe. Jeśli inwestor/deweloper ze swoim produktem, galerią czy parkiem wychodzi naprzeciw ich oczekiwaniom co do lokalizacji, obie strony zyskują potwierdzenie, że dane miejsce gwarantuje sukces. Napollo (wcześniej NAP Invest Group) od ponad 4 lat skupia się na centrach miast do 100 tys. mieszkańców, centrach wielkich osiedli mieszkaniowych oraz miastach satelickich do wielkich aglomeracji. W tym roku, zgodnie z prognozami analityków, ma to być tendencja dominująca dla wielu deweloperów. Zatem konkurencja się zaostrza, tak naprawdę z korzyścią dla odbiorcy końcowego – klienta, który zyska najlepsze centrum w danej lokalizacji. Dla nas ta konkurencja, którą widzimy tuż za plecami, także stanowi potwierdzenie dobrze ulokowanych decyzji inwestycyjnych.

Czy polski rynek potrzebuje więcej nowoczesnej powierzchni handlowej?

– Zdecydowanie tak. Przyszedł czas, kiedy centrum handlowe w dużym mieście staje się centrum handlowym dla osób w bezpośrednim jego zasięgu, tzw. catchmencie, a nie dla mieszkających kilkanaście czy kilkadziesiąt kilometrów dalej. Miasta małe i średnie, w których centrach kupujemy działki, oczekują zakupów i rozrywki w bezpośrednim sąsiedztwie domu. Klient chce mieć dostęp do mixu handlu tradycyjnego, znanego od pokoleń, przy Rynku, z nowoczesnym „Rynkiem” pod szklanym dachem, który oferuje wielofunkcyjne centrum handlowe, nawet w skali kilku tysięcy mkw. GLA. Druga sprawa, to dynamiczny rozwój sieci dyskontowych, których klientem jest w dużej mierze klient z mniejszych ośrodków lub osoby, które zaopatrują się obok miejsca zamieszkania. Obserwowany w ostatnich 3–4 latach dubeltowy wzrost liczby sklepów sieci dyskontowych w Polsce wyraźnie pokazał potrzebę tworzenia nowoczesnej powierzchni handlowej dla tych odbiorców, którzy też chcą lokować się w zorganizowanej przestrzeni oferującej zakupy komplementarne.

Jakie formaty mają jeszcze szansę zaistnieć na rynku wobec tak dużej konkurencji?

– Nie jestem zwolennikiem postrzegania rynku z perspektywy produktu i dopasowania go do rynku. Wolę uchwycenie perspektywy klienta, zarówno korporacyjnego, jak i detalicznego. W nieruchomościach przekłada się to na perspektywę lokalizacji. Dla przykładu format Centrum Zakupów nie jest jednorodny. Z uwagi na lokalizację, przyzwyczajenia zakupowe klientów, oczekiwania najemców, konkurencję powstaje produkt na miarę – to może być galeria typu „minimiasto” pod dachem lub park handlowy przy dużym osiedlu, spełniający rolę pasażu codziennych zakupów. Formatów i ich wariacji może być tyle, na ile chłonny będzie rynek w danym miejscu.

Jakimi cechami powinny się wyróżniać dobre obiekty handlowe, chętnie odwiedzane przez klientów i których komercjalizacja jest kwestią formalną?

– Trochę żartobliwie można ująć ten konglomerat cech w jednym zdaniu, parafrazując znany cytat z filmu „Rejs”: „Podobają nam się centra, które już raz poznaliśmy”. Klient oczekuje marek i usług, do których jest przyzwyczajony, najemca – firm, które towarzyszą mu w innych centrach. Format centrum handlowego rozwija się na zasadach ewolucji, bo ci, którzy lubią rewolucję, kupują od dawna w internecie. Nie przyjęły się w centrach pomysły alternatywne, np. kaplice czy domy kultury. Nie oznacza to jednak, że sukces leży w powielaniu. Bazą jest to, co znane. Kluczem do danej lokalizacji jest dobór marek (półek cenowych, asortymentu), równoważenie mody i usług, wprowadzanie bądź nie gastronomii i sprofilowanej oferty rozrywkowej itp. Ale aby się wyróżnić, potrzebny jest tzw. trzeci element, wsłuchanie się w potrzeby lub uświadomienie ich oraz zaspokojenie. W naszym przypadku to jest funkcja community. Nie polega tylko na tworzeniu przestrzeni „quasi-miejskiej”, przeniesieniu rynku miejskiego do wnętrza centrum, ale także na oferowaniu asortymentu do wyboru, atrakcyjnego, świeżego, który klient zna z handlu tradycyjnego, przy rynku czy ulicy handlowej.

Nowy prezes, nowa nazwa spółki – co za tym idzie? Czy planowane są większe zmiany w strategii spółki, zarządzaniu spółką?

– Z Grupą Napollo (wcześniej NAP Invest Group) jestem związany od ponad 6 lat, jako członek Rady Nadzorczej. Zatem moja wizja dalszego rozwoju firmy jest sumą tych doświadczeń i kieruje się ku ewolucji. Grupa Napollo znajduje się obecnie w kluczowym momencie rozwoju, którego niewątpliwym elementem jest przyśpieszenie. Decyzja o wzmocnieniu obecności Grupy w sektorze handlowym i mieszkaniowym oraz wiążące się z tym wzmożone nakłady inwestycyjną muszą iść w parze z wyostrzoną strategią biznesową. Grupa stawia sobie ambitne cele pozyskania projektów małych i średniej wielkości, których realizacja nie przekracza 2 lat. W ciągu najbliższych 5 lat format Centrum Zakupów będziemy rozwijać w centrach wielkich osiedli mieszkaniowych, miastach satelickich wielkich aglomeracji i centrach miast do 100 tys. mieszkańców. Realizacji tej strategii nadal sprzyja korzystny moment inwestycyjny.

Ma Pan bardzo szerokie doświadczenia w branży FCMG i usług, jest specjalistą od zarządzania finansami i zarządzania strategicznego, w tym M&A, kierował pracą wielu działów – od finansów, po zakupy i IT. Czy i jak wykorzysta Pan te doświadczenia, różnice w podejściu, w budowie siły Grupy w branży nieruchomości?

– Finanse pomagają bez emocji ocenić jakość projektu, szanse i ryzyka do osiągnięcia oczekiwanych stóp zwrotu dla inwestora. To również odpowiedzialność wobec szeroko rozumianych uczestników procesu – naszych najemców, banków, podwykonawców i co najważniejsze – wobec klientów, którym dostarczamy produkt pozytywnie wpływający na jakość ich życia. Umiejętność rozumienia potrzeb konsumenta zarówno w branży FMCG / farmacji, jaki i w real estate jest kluczowa do odniesienia przez firmę sukcesu w swojej działalności.

Nad jakimi projektami obecnie pracuje firma?

– Obecnie prowadzimy komercjalizację, równolegle z pracami nad koncepcją architektoniczną i wielobranżową, 2 galerii handlowych w formacie Centrum Zakupów. Odzew najemców jest bardzo dobry. Prowadzimy zaawansowane rozmowy pod kątem zakupu 5 kolejnych lokalizacji, w centralnej i południowej Polsce. Myślę, że w ciągu miesiąca – dwóch będziemy mogli poinformować o efektach.

Przedstawiciele spółki zaprezentują swoje projekty podczas Shopping Center Forum 2014 Fall Edtion przy stoisku 1.6.  Więcej informacji o Forum TUTAJ.