Martin Sabelko, dyrektor zarządzający na region CEE w CBRE Global Investors
Martin Sabelko, dyrektor zarządzający na region CEE w CBRE Global Investors

Martin Sabelko, dyrektor zarządzający na region CEE w CBRE Global Investors, opowiada w rozmowie z redakcją Retailnet o finansowaniu nowych projektów handlowych, przedstawia swoje prognozy dotyczące poziomu czynszów i stóp kapitalizacji oraz ujawnia, na czym zamierza koncentrować się jego firma w najbliższej przyszłości.

Czy w obecnej sytuacji rynkowej łatwo jest uzyskać środki finansowe na nowe projekty handlowe w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej?

– Obserwujemy powrót kredytodawców na rynki Europy Środkowo-Wschodniej, więc możliwości uzyskania finansowanie są coraz lepsze, zwłaszcza w Polsce i Czechach. Najgorzej pod tym względem wygląda sytuacja w Rumunii i na Węgrzech. Jednak wraz z poprawiającą się sytuacją ekonomiczną w tych krajach uzyskanie środków finansowych na inwestycje również powinno stać się łatwiejsze.

Czy w związku z tym inwestorzy mogą liczyć na bardziej korzystne warunki uzyskania kredytów?

– Obecnie inwestorzy oczekują współczynnika LTV (ang. Loan to Value) na poziomie nie wyższym niż 55 proc., czyli niższym niż dotychczas. W ten sposób chcą ograniczyć rolę i wpływ banków na powstające projekty. W przypadku całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej współczynnik LTV nie przekracza 65 proc. Dotyczy to również inwestycji w miastach regionalnych.

Jakiego rodzaju projektami zainteresowani są kredytodawcy? Na co zwracają największą uwagę przy udzielaniu pożyczek?

– Kluczowa jest jakość projektu. Kredytodawcy bardzo dokładnie badają ten aspekt, od niego często uzależniają przyznanie pożyczki. Uzyskanie środków na nierentowne projekty o słabej jakości jest niemal niemożliwe. Kluczem do sukcesu jest również ścisłe przestrzeganie warunków pożyczki.

Jakie są prognozy dotyczące stawek czynszów w najbliższych miesiącach?

– Wedle naszych prognoz, po słabym ubiegłym roku, w najbliższych 12 miesiącach stawki czynszów w centrach handlowych zlokalizowanych w Europie Środkowo-Wschodniej powinny wzrosnąć. Ten trend powinien być szczególnie widoczny w Polsce. Wpływ na to będzie miała polepszająca się sytuacja ekonomiczna, lepsze nastroje rynkowe, a także poziom nasycenia powierzchni handlowych. Liczba nowych projektów na kluczowych rynkach jest coraz mniejsza. W związku z tym stawki czynszów na stabilnych rynkach będą rosły, podobnie jak rosnąć będzie również sprzedaż.

A jak kształtują się obecnie stopy kapitalizacji?

– Stopy kapitalizacji w sektorze handlowym pozostaną w najbliższych miesiącach na stabilnym poziomie. Wraz ze wzrostem stawek czynszów ich poziom może jednak ulec lekkiemu spadkowi. Polska to już dojrzały rynek, więc nie należy spodziewać się dużych ruchów na tym polu. Ponieważ liczba potencjalnych transakcji dotyczących kluczowych centrów handlowych, zlokalizowanych w największych miastach, jest ograniczona, inwestorzy coraz częściej kierują swoje zainteresowanie ku projektom w mniejszych ośrodkach. To właśnie w przypadku tego typu projektów należy spodziewać się największych zmian w stopach kapitalizacji.

Jakie są plany Państwa firmy na najbliższą przyszłość: rozbudowa i modernizacja istniejących centrów handlowych czy budowanie nowych?

– Koncentrujemy się na obecnie posiadanym portfolio, zwłaszcza jeżeli chodzi o projekt handlowe. Posiadamy kilka centrów handlowych, które mają potencjał dalszego wzrostu i to na nich skupiamy przede wszystkim naszą uwagę. Najlepszym przykładem jest tutaj centrum handlowe Ogrody w Elblągu. Prace nad rozbudową i modernizacją tego centrum idą pełną parą. Należy dodać, że jest to jedyne centrum handlowe z prawdziwego zdarzenia w tym 125-tysięcznym mieście. Uważamy, że dźwignią do sukcesu w tym przypadku jest praktycznie brak jakiejkolwiek konkurencji oraz duże grono potencjalnych klientów. Dodatkowym atutem centrum handlowego Ogrody jest jego długoletnia tradycja. Taka sytuacja jak w Elblągu zdarza się jednak coraz rzadziej.

Mimo wszystko nadal zamierzacie koncentrować się na sektorze centrów handlowych?

– Jeżeli weźmiemy pod uwagę szeroko rozumiany rynek nieruchomości komercyjnych, to faktycznie sektor centrów handlowych ma przed sobą największą przyszłość. Ten sektor najskuteczniej oparł się kryzysowi gospodarczemu, ma także największy potencjał wzrostu, zwłaszcza w Europie Środkowo-Wschodniej. Wynika to m.in. ze zmian pokoleniowych zachodzących w społeczeństwach z tej części Europy, oraz ich rosnącej sile nabywczej. Z naszego punktu widzenia najbardziej interesujące są projekty w niedużych miastach, o wysokim poziomie nasycenia powierzchnią handlową. Poziom czynszów w takich lokalizacjach powinien rosnąć, przyczyniając się tym samym do spadku stóp kapitalizacji, które wciąż są stosunkowo wysokie. Z biznesowego punktu widzenia to optymalne połączenie. W większych miastach wzrost czynszów również powinien być odczuwalny, jednak cena zakupu takiej nieruchomości jest wyższa, trudniej więc osiągnąć tam podobne zyski. Właśnie z tego powodu poszukujemy projektów w mniejszych miejscowościach, zarówno w Polsce, jak również w Czechach i na Słowacji.

Pełen wywiad z Martinem Sabelko będzie można przeczytać w najbliższym numerze magazynu Shopping Center Poland.