Savills: istotna rola zarządcy nieruchomości na etapie planowania centrum

Bolesławiec City Center

CH Bolesławiec City Center

Przygotowanie budżetu opłat wspólnych jest pierwszym, istotnym zadaniem przyszłego zarządcy obiektu. Tego typu informacje są przedmiotem zainteresowania potencjalnych najemców oraz banków finansujących inwestycję. Opracowanie rzetelnych danych ogranicza ryzyko gwałtownych skoków kosztów w pierwszych latach funkcjonowania obiektu i pozwala uniknąć wielu niepotrzebnych reklamacji ze strony najemców, jak również zwiększa zaufanie do dewelopera i wiarygodność projektu. Zauważamy rosnącą świadomość deweloperów zapotrzebowania na tego typu usługi już na etapie projektowania i budowy obiektu.

Najemcy, podpisując umowę z centrum handlowym, biorą pod uwagę nie tylko wysokość czynszu, ale również wysokość zaliczek na poczet opłat wspólnych. Istotna jest dla nich zarówno wysokość tej zaliczki, jak i gwarancja jej stabilności. Aby mieć pewność, że ta opłata nie wzrośnie, najemcy często wymuszają na wynajmującym gwarancję zamrożenia tej opłaty na stałym poziomie w ograniczonym zakresie. Dlatego właśnie istotne jest, by właściciel centrum handlowego poprawnie skalkulował wysokość zaliczki na poczet opłat wspólnych już na etapie podpisywania umów najmu. I tutaj z pomocą może przyjść przyszły zarządca centrum. Mając doświadczenie w zarządzaniu podobnymi obiektami oraz znając zasady tworzenia budżetu centrum w oparciu o jego wielkość, parametry techniczne etc., może on w przybliżeniu oszacować przyszłe koszty zarówno zaraz po otwarciu centrum handlowego, jak i w kolejnych latach.

Aby budżet był kompletny, należy doprowadzić do podpisania umów z zewnętrznymi dostawcami usług w centrum handlowym, które zagwarantują utrzymanie w ryzach kosztów, zachowując wysokie standardy rynkowe. Wcześniejsze zaangażowanie przyszłego zarządcy w proces przygotowania obiektu do otwarcia pozwala na zorganizowanie rzetelnych postępowań przetargowych, które wyłonią zewnętrznych dostawców usług, takich jak ochrona, sprzątanie czy utrzymanie techniczne. Brak presji czasu w tym postępowaniu to nie tylko szansa na wybór ofert atrakcyjnych finansowo, ale także możliwość wcześniejszego podpisania umów i rozpoczęcia współpracy z dostawcami w dogodnym dla właściciela terminie. Ma to znaczenie zwłaszcza w przypadku usługi utrzymania technicznego. Udział dostawcy w odbiorach poszczególnych systemów oraz wcześniejsze poznanie wszelkich „zakamarków” obiektu sprawi, że w przypadku awarii, których – jak wiemy z doświadczenia – nie da się uniknąć, problem zostanie szybko zidentyfikowany i rozwiązany.

Kolejnym ważnym ogniwem w łańcuchu procesu zarządzania centrum handlowym jest zespół osób odpowiedzialnych za jego realizację „na miejscu”, czyli pracujący bezpośrednio w obiekcie galerii. Zmieniające się warunki rynkowe, rosnące wymagania najemców i klientów centrum sprawiają, że oczekiwania stawiane dyrektorowi galerii oraz wspierającym go specjalistom z zakresu m.in. marketingu czy obsługi technicznej są coraz wyższe. Obecnie pożądani są dynamiczni menedżerowie, najlepiej z komercyjnym doświadczeniem, a nie pasywni administratorzy. Sam proces rekrutacji trwa zdecydowanie dłużej niż jeszcze kilka lat temu. Nowe galerie handlowe powstają w coraz mniejszych miastach, w których jest trudniej znaleźć osoby o pożądanych kompetencjach. Ci, którzy zdobyli już doświadczenie w zarządzaniu centrami, niechętnie przenoszą się do mniejszych miejscowości, postrzeganych jako mniej prestiżowe lokalizacje. Pozostaje więc zatrudnienie osoby z dużym potencjałem, niekoniecznie z doświadczeniem w branży. Wymaga to jednak zorganizowania cyklu szkoleń – i to właśnie kolejne zadanie dla profesjonalnej firmy zarządzającej. Firma zarządzająca posiada nie tylko wymagane „know how”, ale także zespół osób gotowych podzielić się swoją wiedzą, jak i wspierać, i kontrolować osoby, dla których przygoda z centrami handlowymi dopiero się zaczyna.

Wojciech Zawierucha, dyrektor ds. operacyjnych i rozwoju Biznesu w Dziale Zarządzania Nieruchomościami Savills, posiada trzynastoletnie doświadczenie w zarządzaniu projektami komercyjnymi oraz relacjami z najemcami, co pozwala mu efektywnie szkolić i zarządzać zespołem zarządców nieruchomości.

Firma Savills jest partnerem merytorycznym Shopping Center Forum 2014 Fall Edition. SCF w tym roku odbędzie się w dn. 17–18 września w Warszawie. Więcej informacji na temat wydarzenia znajduje się TUTAJ.

 

Tagi:

Reklama

Galeria Jurajska