Darren Haines-Powell, Peppercorn Properties: projekty przyjazne dla detalistów

Darren Haines-Powell, prezes zarządu Peppercorn Properties

Darren Haines-Powell, prezes zarządu Peppercorn Properties

– Koncepcja convenience shopping center bardziej opiera się na wymaganiach konsumentów w odróżnieniu od koncepcji retail parku, w którym priorytetem jest pozytywny wynik najemców i stabilny przychód z najmu w dłuższej perspektywie czasowej – mówi w rozmowie z Retailnet Darren Haines-Powell, prezes zarządu Peppercorn Properties.

Jakie widzi Pan perspektywy dla mniejszych formatów handlowych w Polsce?

– W Polsce w sektorze galerii handlowych mamy już do czynienia z dosyć wysokim nasyceniem. Dlatego koncentrujemy się na dwóch innych rodzajach nieruchomości handlowych. We współpracy z naszymi partnerami i inwestorami chcemy realizować bądź nabywać istniejące lub realizowane obecnie parki handlowe. Format ten jest bardzo popularny w Niemczech, Austrii. Koszt budowy parków handlowych jest stosunkowo niewysoki. Także potem, w trakcie funkcjonowania, koszty utrzymania obiektu są niższe, konsekwencją czego są niższe koszty operacyjne dla najemców. Taki koncept cieszy się uznaniem najemców i inwestorów, którzy szukają stabilnego, dającego się utrzymać w długiej perspektywie przychodu. Dlatego trzeba mieć pewność, że najemcy mają możliwość generowania satysfakcjonujących obrotów. W Polsce widzimy jeszcze duże zapotrzebowanie na tego typu obiekty. Drugim konceptem, który leży w orbicie naszego zainteresowania, jest convenience center. Koncept, który jest popularny w Stanach Zjednoczonych czy Australii, opiera się na anchorze supermarketowym. Oferta uzupełniona jest o mniejsze sklepy oraz banki, usługi medyczne, pralnie. Nasz znajdujący się w trakcie budowy projekt w Wałbrzychu – Pasaż Piaskowa Góra – czerpie elementy z koncepcji parku handlowego i convenience shopping center, z większym akcentem na ten ostatni, ponieważ ma powierzchnie wspólne i mniejszych najemców oraz usługi. Koncepcja convenience shopping center bardziej opiera się na wymaganiach konsumentów w odróżnieniu od koncepcji retail parku, w którym priorytetem jest pozytywny wynik najemców i stabilny przychód z najmu w dłuższej perspektywie czasowej. Convenience shopping center lokuje się na terenach o zabudowie mieszkaniowej, gdzie występuje potrzeba zaoferowania usług dla lokalnej społeczności. Nie ma tu zapotrzebowania na sklepy odzieżowe, czy obuwnicze – czyli ofertę charakterystyczną dla klasycznego parku handlowego.

Jak są finansowane Państwa projekty?

– Wykorzystujemy klasyczne rozwiązania – są to inwestycje kapitałowe i pożyczki z polskich banków.

Czy łatwo pozyskać teraz w bankach fundusze na inwestycje?

– Ostatnie 12 miesięcy pod tym względem są bardzo interesujące. Wydaje się, że na rynku jest znacznie więcej kapitału. Jednocześnie uzyskać kredyt jest trudniej, ponieważ banki usztywniły swoją politykę i wymagają wyższego poziomu preleasingu. Muszą to zrozumieć właściciele terenów inwestycyjnych, ponieważ większość deweloperów działających w Polsce nie podejmie ryzyka zakupu terenu pod budowę centrum handlowego bez pewności, że spełnią wymagania dotyczące preleasingu.

Jakie potrzeby w zakresie nowych lokalizacji zgłaszają do Państwa najemcy?

– Najemcy zainteresowani są głębszą penetracją rynku, wchodzeniem do mniejszych miast i raczej do retail parków niż do convenience centers. Chcemy lokować nasze projekty tam, gdzie jest zainteresowanie operatorów. Dlatego tak ważna jest współpraca z detalistami, aby zapewniać im lokalizacje, których poszukują, a nie sprzedawać im lokalizacje, którymi już się dysponuje. Najemcy zainteresowani są mniejszymi obiektami, ponieważ oferują one niższe stawki czynszu niż galeria handlowe.

Na rynku można spotkać się z opinią, że detaliści nie powinni się koncentrować na oszczędzaniu, a na rozwijaniu swojego biznesu, uatrakcyjnianiu swojego konceptu tak, aby przyciągał jak najwięcej klientów.

– Spójrzmy na to od strony wynajmującego. Kluczową kwestią jest kontynuacja umowy po pierwszym umownym okresie. Umowy najmu w convenience centers są krótsze, bo dotyczą mniejszych najemców. W retail parku jest to 10 lat dla anchora, a dla pozostałych najemców 5–7 lat. Jeśli stawki najmu są na atrakcyjnym poziomie i najemcy udaje się realizować założenia finansowe, to po 5 latach chętniej przedłuży umowę na tych samych warunkach lub nawet stawki mogą być nieco wyższe. Jeśli centrum nie ma pustostanów, a stawki są wysokie to przedłużenie umowy nie jest już takie oczywiste i najemca na pewno będzie chciał negocjować. Wysokie stawki czynszu mogę być w długoterminowej perspektywie przyczyną niestabilność dochodu dla wynajmującego.

Ile projektów chcą Państwo zrealizować w najbliższym czasie?

– Chcemy dostarczać na rynek 1–2 projekty rocznie. Jeśli chodzi o inwestycje w istniejące obiekty, to wszystko zależy od ich dostępności. Teraz rozważamy wiele projektów. Mamy nadzieję zakończyć rozmowy w końcu III kw.u 2014 roku. Jesteśmy obecnie bardzo zajęci. Mimo analiz firm doradczych, że ten rok będzie mniej dynamiczny na rynku transakcji nieruchomościami handlowymi, to my zauważamy aktywność. Działa spora grupa deweloperów realizujących mniejsze projekty, a z drugiej strony jest grupa inwestorów zainteresowanych nabyciem takich projektów.

Cały wywiad ukaże się w najbliższym numerze Shopping Center Poland.

Firma Peppercorn Properties będzie wystawcą podczas jesiennej edycji Shopping Center Forum 2014 – stoisko 2.2.

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016