Ach, ci nieuczciwi deweloperzy…

shutter

By budowa centrum handlowego miała w ogóle ekonomiczny sens, jego komercjalizacja musi być oparta na najmie długoterminowym – a więc umowach najmu na czas określony, z reguły 5 lat. Założenie to jest jednym z najgorętszych punktów podczas negocjacji umów najmu.

Z jednej strony najemcy chcieliby mieć możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy, na przykład w sytuacji, kiedy w sklepie nie ma ruchu, a placówka przynosi straty. Z drugiej strony, ci sami najemcy, negocjując te same umowy najmu, starają się wymóc na inwestorze gwarancje, że poziom komercjalizacji centrum handlowego nie spadnie poniżej określonego pułapu! Taktyka negocjacyjna najemców sprowadza się zasadniczo do założenia, że to centrum handlowe, a nie najemca, odpowiada za gospodarcze powodzenie biznesu w ich sklepach.

Tego typu myślenie wynikają, jak się wydaje, z niezrozumienia przez najemców istoty rozkładu ryzyka inwestowania w biznes centrum handlowego. Deweloper nie jest przecież detalistą. Zna się na pozyskiwaniu gruntów pod budowę, formalnościach administracyjno-prawnych, prowadzeniu procesu inwestycyjnego oraz zarządzaniu budynkiem. Deweloper nie jest jednak w stanie sprawić, by do lokalu danego najemcy przyszli klienci. Deweloper nie posiada przecież wiedzy o wyrafinowanych zasadach kreowania produktu detalicznego – na przykład odzieży czy biżuterii – ani jeszcze bardziej wyrafinowanych zasadach jego sprzedaży. Ostatnio w jednej z galerii handlowych w południowej Polsce zbankrutował franczyzowy salon odzieżowy jednej z sieciowych marek. Przyczyn upadku swojego biznesu jej właściciel upatrywał oczywiście w „słabej ofercie centrum” oraz w „nie najlepszym sąsiedztwie” innych najemców modowych. Znamienne jest, że ów przedsiębiorca nie miał w ogóle pretensji do producenta ubrań w jego sklepie. Zgodnie z prezentowaną przezeń logiką byłby on w równym stopniu winny upadku jego biznesu.

Czasem najemcom wydaje się, że otwarcie sklepu w galerii handlowej to taki „pociąg w jedną stronę”. Można na nim tylko zarobić. Wystarczy zainwestować kilkaset tysięcy złotych i już więcej nie trzeba w życiu pracować – o całą resztę zadba przecież właściciel centrum handlowego. Po brutalnej konfrontacji z realiami wolnego rynku najemcy tacy uciekają się do różnego rodzaju zabiegów mających na celu przedterminowe zerwanie umowy najmu nierentownej placówki. Niechlubnym przykładem tego typu praktyk jest szeroko opisywana w lokalnej prasie sieć Marcpol. Jak donosi Głos Pomorza, w centrum handlowym Pasaż Wiślany w Grudziądzu pewnego dnia pod rampę załadowczą podjechały tiry i najemca ten zaczął wywozić towar, powołując się na zapisy umowy najmu o cesjach i podnajmie. W Bramie Pomorza w Chojnicach z kolei tej samej praktyce asystowała gromada osiłków w czarnych kurtkach, których najemca wynajął, by z wywiezieniem towaru ze sklepu nie mieć większych problemów. Pomimo że umowa najmu zawarta była na 20 lat, w obu przypadkach Marcpol najmował swój lokal ledwie przez kilka miesięcy. W przypadku inwestora z Chełma z kolei Marcpol najpierw lokal odebrał, a następnie napisał do inwestora pismo, w którym stwierdził, że osoby odbierające go w jego imieniu nie były do tego uprawnione oraz że w ogóle nie zamierza w tym projekcie otwierać sklepów.

Jakkolwiek inwestorzy powyższych centrów z pewnością liczą straty i wszczynają wobec Marcpol procesy sądowe, sporo czasu minie, zanim Marcpol zrekompensuje im szkody, które ponieśli przez fakt, iż najemca nie zrozumiał zasad, jakie obowiązują w branży nieruchomości komercyjnych i umowy najmu jego lokalu nie będą realizowane przez okres, na jaki miały obowiązywać.

Kancelaria Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm, w ramach patronatu merytorycznego nad jesiennym Shopping Center Forum w Warszawie, chciałaby zainicjować dyskusję o problematyce ryzyka prowadzenia działalności gospodarczej w centrach handlowych. Chcielibyśmy uczulić branżę deweloperską na nieuczciwe praktyki niektórych najemców oraz spróbować odpowiedzieć na pytanie, jak negocjować umowy najmu, by się im zawczasu przeciwstawić.

Robert Szczepanek, radca prawny, założyciel Causa Finita Commercial Real Estate Law Firm.

 

Reklama

SCF 2017 Spring 1-15.12.2016