Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL
Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL

Jeden z najniższych wskaźników nasycenia powierzchnią najmu w centrach handlowych oraz najwyższy poziom siły nabywczej sprzyjają nowym inwestycjom. Do końca 2016 roku aglomeracja warszawska może wzbogacić się o 200 tys. mkw. nowej podaży. Utrzymuje się trend rozbudowy i modernizacji istniejących centrów oraz przeobrażania się ulic handlowych – wynika z raportu raport „Warszawski rynek nieruchomości” po I kw. 2014 r., firmy doradczej JLL.

Podaż – w oczekiwaniu na nowe projekty

Aglomeracja warszawska to największy rynek handlowy w Polsce, oferujący ponad 1,1 mln mkw. powierzchni najmu w centrach handlowych (13 proc. krajowych zasobów). Mimo relatywnie dużej podaży Warszawa jest nadal jednym z mniej nasyconych rynków (438 mkw. powierzchni najmu w centrach handlowych na 1 000 mieszkańców) w porównaniu do pozostałych 8 aglomeracji, zajmując miejsce za – kolejno – Poznaniem (612), Wrocławiem (584 mkw.), Trójmiastem (507 mkw.), Łodzią (490 mkw.) oraz Krakowem (486), a wyprzedzając jedynie Szczecin (421) i Konurbację Katowicką (420 mkw.). Z analiz JLL wynika, że stopień nasycenia w stolicy nie zmieni się znacząco w nadchodzących miesiącach. Warszawa jest również dobrym przykładem na to, że oferta handlowa w danym mieście nie zawsze odzwierciedla faktyczny poziom siły nabywczej mieszkańców. Siła nabywcza w stolicy na poziomie 9 706 euro na mieszkańca jest najwyższą w kraju i zarazem o 65 proc. wyższą od średniej krajowej; dla porównania średnia dla Polski to 5 870 euro dla mieszkańca na rok (dane GfK Polonia).

– Obecnie w aglomeracji warszawskiej mamy do czynienia z bardzo niską aktywnością deweloperską. W budowie jest tylko jeden projekt, czyli Galeria Legionowo, planowana do oddania do użytku wiosną 2015 roku. Należy jednak zauważyć, że sytuacja zmieni się w perspektywie dwóch lat i do końca 2016 roku stołeczny rynek może wzbogacić się o 200 tys. mkw. nowej podaży, w takich projektach jak m.in. Galeria Północna na Białołęce czy Galeria Wilanów. Co ciekawe, blisko 20 proc. tej wartości przypadnie na rozbudowy już istniejących obiektów, takich jak Centrum Janki czy Wola Park – mówi Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych JLL.

Oprócz projektów firmy GTC – Galerii Północnej (60 tys. mkw. powierzchni handlowej) i Galerii Wilanów (77 tys.mkw.), nowe realizacje to m.in. Ferio Wawer (12,5 tys. mkw.) oraz kilka obiektów w centrum miasta z częścią biurową – Ethos (ok. 3 tys. mkw. powierzchni handlowej), CEDET (9 tys. mkw), Hala Koszyki (7,5 tys. mkw.) i Nowy Sezam (4,8 tys. mkw.).

Rozbudowy, modernizacje oraz metamorfoza ulic handlowych

Nadal ważny i perspektywiczny trend to odnowa i rozbudowa istniejących obiektów handlowych. Szczególnie widoczne jest to w Warszawie, w której na 36 istniejących obiektów aż 28 ma ponad 10 lat, przy czym do tej pory 60 proc. istniejącej podaży zostało już poddane modernizacji i/lub rozbudowie. Po odnowieniu centrum handlowego Klif, rozbudowie i przebudowie strefy restauracyjnej Galerii Mokotów oraz rearanżacji strefy gastronomicznej w Blue City, podobne zabiegi są obecnie przeprowadzane m. in. Arkadii i Galerii Wileńskiej.

– Obserwujemy stopniowe przeobrażanie się warszawskich ulic handlowych. Czynnikami generującymi ich rozwój jest poprawiająca się infrastruktura drogowa, w tym planowany do oddania na koniec roku centralny odcinek II linii metra, pojawienie się ciekawych śródmiejskich projektów z tradycjami handlowymi, takich jak Ethos przy Placu Trzech Krzyży, CEDET, Nowy Sezam, oraz polepszająca się oferta gastronomiczna. W rezultacie, spodziewamy się wzrostu zainteresowania najemców lokalami wzdłuż ulic handlowych – dodaje Anna Wysocka.

Mocny popyt i niski wskaźnik powierzchni niewynajętej

Rynek warszawski dobrze absorbuje obecne zasoby, o czym świadczy jeden z najniższych wskaźników powierzchni niewynajętej w kraju. W wyniku silnego popytu na dobrej jakości powierzchnię handlową w wiodących centrach w Warszawie wskaźnik pustostanów spadł w styczniu 2014 roku do poziomu 1,5 proc. (vs 2 proc. w I poł. 2013 r.). W ostatnim czasie w stołecznych centrach handlowych pojawiło się kilka międzynarodowych i krajowych marek, w tym m.in. niemiecka sieć NEO i pierwszy regularny sklep Desigual w Arkadii, Versace Collection, Lidia Kalita i Bohoboco w Klifie, Bizuu w Galerii Mokotów oraz Tomaotomo w Plac Unii City Shopping.
Stawki czynszowe – stabilne, ale z perspektywą wzrostu w wiodących obiektach

Obecnie stawki czynszowe za lokale kategorii “prime” – butiki ok. 100 mkw. z ofertą „moda i dodatki”, ulokowane w najlepszych centrach handlowych w Warszawie wynoszą od 85 do 100 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Z analiz JLL wynika, że w rezultacie trwających procesów rekomercjalizacji wiodących obiektów, stawki te mogą wzrosnąć w ciągu 2014 r. o około 5 proc. Czynsze przy głównych ulicach handlowych kształtują się pomiędzy 80 euro a 95 euro za mkw. miesięcznie, w zależności od lokalizacji.

Aglomerację Warszawy zamieszkuje 2,53 mln ludzi. Obejmuje ona takie miasta i gminy jak: Warszawa, Pruszków, Piastów, Raszyn, Nadarzyn, Brwinów, Michałowice, Konstancin Jeziorna, Lesznowola, Piaseczno, Błonie, Izabelin, Łomianki, Ożarów Mazowiecki, Stare Babice, Grodzisk Mazowiecki, Milanówek, Podkowa Leśna, Jabłonna, Legionowo, Nieporęt, Halinów, Sulejówek, Kobyłka, Marki, Radzymin, Wołomin, Ząbki, Zielonka, Józefów, Otwock oraz Wiązowna.

Międzynarodowa firma doradcza JLL opublikowała raport „Warszawski rynek nieruchomości” po I kw. 2014 r. Analizie poddano sektor biurowy, handlowy, magazynowy oraz mieszkaniowy, a całość uzupełniono o ekspertyzę inwestycyjną oraz dane ekonomiczne.