Niedoceniane etapy procesu inwestycyjnego

Galeria Bursztynowa

Galeria Bursztynowa

Proces inwestycyjny zaczyna się na długo przed rozpoczęciem budowy i trwa jeszcze długo po jej zakończeniu. Dlatego warto zwrócić szczególną uwagę na dwie fazy: wstępną i zamknięcia projektu. Ich wpływ na sukces przedsięwzięcia może być znaczący.

O rozwoju rynku nieruchomości stanowią inwestorzy. Pomysł na projekt inwestycyjny zwykle rodzi się pod wpływem wielu czynników, m.in. sygnałów płynących z rynku, czy wewnętrznych strategicznych decyzji firmy, np. w dziale odpowiedzialnym za portfele aktywów. Zatrudnieni tam specjaliści potrafią dostrzec potencjał nawet w pozornie mało atrakcyjnych sektorach i lokalizacjach. Podstawowe prawa i obowiązki uczestników procesu budowlanego, zarówno inwestora, jak i projektanta, zapisane są w ustawie Prawo budowlane, stąd oczywistym jest ścisła współpraca obu podmiotów. Jednak proces inwestycyjny zaczyna się na długo przed rozpoczęciem budowy i trwa jeszcze długo po jej zakończeniu. Można wyróżnić mniej lub więcej jego faz głównych. Najczęściej od trzech (przedinwestycyjna, realizacji i eksploatacji) do sześciu (analiza wykonalności, analiza opłacalności wykonania inwestycji i ryzyk, strategiczna, projektowania, budowy oraz przekazania). Zwykle jednak pomijane są jeszcze dwie fazy: wstępna i zamknięcia projektu. Ich wpływ na sukces przedsięwzięcia może być znaczący.

Warto poświęcić czas i środki finansowe (zwykle niewielkie w stosunku do całego budżetu inwestycji) na fazę początkową (wstępną). Powinna być nią szeroka analiza rynku – najlepiej jeszcze przed zakupem działki – w założonym przez inwestora (i to jedynie dla inwestycji jako procesu budowlanego) horyzoncie czasowym. Należy wziąć pod uwagę polskie warunki inwestycyjne, m.in.: aktualne przepisy, procedury administracyjne, trendy i preferencje kształtujące oczekiwania i potrzeby potencjalnych użytkowników. Analiza powinna dać odpowiedź na pytanie, czy realizacja inwestycji jest możliwa, i określić działania, które są niezbędne, aby przeprowadzić cały proces. Świadomy inwestor, nastawiony na osiągnięcie przewagi konkurencyjnej na rynku, w ramach fazy wstępnej buduje dla inwestycji także całościową strategię zrównoważonego rozwoju. To praca dla asesorów systemów oceny wielokryterialnej (np. BREEAM czy LEED), analityków, osób odpowiedzialnych za komercjalizację, prawników, doradców podatkowych inwestora. Nierzadko dla rzeczoznawców, a niekiedy i dla socjologów, na pewno zaś dla architektów. Otrzymane wyniki powinny posłużyć określeniu danych wyjściowych inwestycji, jak choćby wymagania dla poszukiwanej lokalizacji: jakość gruntu, parametry działki, charakter zadrzewienia, istniejące lub potencjalne sąsiedztwo, założenia do warunków zabudowy.

Faza zamknięcia projektu to analiza tych czynników, które wpłynęły na rentowność przedsięwzięcia i mogą stanowić wytyczne dla określenia parametrów kolejnej inwestycji. Ważne jest prześledzenie przesunięć czasowych w stosunku do ustalonego pierwotnie harmonogramu prac czy zmian finansowych względem założonego budżetu. Równie istotne będzie zidentyfikowanie i podsumowanie liczby i rodzaju ryzyk, które pojawiły się w trakcie realizacji inwestycji. Jeśli nieruchomość nie jest przeznaczona do sprzedaży bezpośrednio po zakończeniu budowy, po pewnym czasie użytkowania budynku powinna być przeprowadzona analiza zastosowanych materiałów i urządzeń pod względem ich jakości i niezawodności. Przydatnych informacji dostarczy także lektura skarg i wniosków nabywców lub najemców. Pozwoli to podnieść konkurencyjność kolejnych projektów inwestycyjnych.

Na potrzeby oceny satysfakcji użytkowników stosuje się audyt jakości użytkowania (Post Occupancy Evaluation). Zwykle przeprowadza się go rok po oddaniu obiektu do użytku. Dobrze, jeśli nieruchomość jest już w przeważającej części zasiedlona. Sprawdza się wówczas, w jaki sposób i na ile budynek spełnia oczekiwania użytkowników i czy koszty jego utrzymania i zarządzania są dobrze lokowane. Aby badanie było rzetelne, bo tylko takie da wyniki możliwe do wykorzystania w przyszłości, trzeba każdorazowo opracować indywidualną metodologię i zestaw pytań w odniesieniu do konkretnego obiektu lub jednego rodzaju aktywów w portfelu inwestycyjnym. Układając ankietę, należy uwzględnić oczekiwania zarówno właściciela, jak i najemców (najlepiej w podziale na kadrę zarządzającą i szeregowych pracowników), a w kwestionariuszu zawrzeć pytania dotyczące m.in. technologii budynku, jego jakości i parametrów technicznych, aktualnego sposobu użytkowania, zasad realnego funkcjonowania, obiegu pracy w obiekcie, generowania przepływów finansowych, a także rodzaju i zestawu najemców. Dodatkowych informacji dostarczy nam dokumentacja projektowa i budynkowa, wdrożone regulaminy i umowy zawarte z użytkownikami. Wyniki dobrze opracowanego audytu umożliwią inwestorowi zwiększenie efektywności operacyjnej inwestycji przez obniżenie kosztów użytkowania oraz lepsze wykorzystanie istniejącej przestrzeni i zarządzanie nią.

arch. Małgorzata Baran-Barańska, Dział Zarządzania Projektami, Cushman & Wakefield

Reklama

Galeria Jurajska