Aleksander Walczak
Aleksander Walczak, prezes spółki Dekada Realty

Anachroniczne przepisy prawne, wieloletnie procedury i niechęć lokalnych przedsiębiorców – to sprawia, że wybudowanie nowoczesnego obiektu handlowego bywa dla dewelopera nie lada wyzwaniem. Redakcja Retailnet rozmawia z Aleksandrem Walczakiem, prezesem spółki Dekada Realty, na temat zasadności zapisów prawnych dotyczących wielkopowierzchniowych obiektów handlowych.

Dlaczego budowanie obiektów handlowych, w szczególności w centrach miast, jest procesem tak trudnym i długotrwałym?
W latach 90-tych duża część władz samorządowych była temu przeciwna. Panowało przeświadczenie, że miasta zaleją tzw. blaszaki – słabe architektonicznie obiekty, szpecące ich reprezentacyjną część. Wtedy samorządowcy nie mieli jeszcze świadomości, że estetyczny budynek spełniający funkcje handlowe może doskonale wpisać się w miejską strukturę. Panowało przekonanie, że takie przedsięwzięcia są wrogie dla lokalnego handlu i zagrażają interesom miejscowych przedsiębiorców, w związku z tym należy umieszczać je jak najdalej od centrum miasta. Aby się przed tym bronić, władze lokalne uchwalały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które z automatu uniemożliwiały realizację sensownych inwestycji.

Czy na przestrzeni kilkunastu lat nastąpiły jakieś zmiany, które ułatwiłyby ten proces?
Władze lokalne w większości stały się zdecydowanie bardziej otwarte na powstawanie obiektów handlowych w centrach miast. Niestety – tej zmiany nie widać w przepisach prawa. Studia Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego oraz Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego powstają na bazie przestarzałych i nieelastycznych przepisów, które sprawiają, że doprowadzenie do budowy wielkopowierzchniowego obiektu handlowego pociąga za sobą konieczność spełnienia szeregu skomplikowanych warunków i wieloletnich procedur. Zapisy precyzujące charakter czy rozmiar budowy są bardzo drobiazgowe. Niemal na każdym etapie władze lokalne piętrzą wymagania, których spełnienie powoduje nieekonomiczność projektu lub wręcz uniemożliwia jego powstanie.

Jakie zmiany ułatwiłyby i skróciły deweloperom proces inwestycyjny?
Przede wszystkim powinno się odstąpić od sztucznie ustalanego parametru powierzchni handlowej powyżej 2 tys. mkw. (zapisy o tzw. wielkopowierzchniowym obiekcie handlowym, umieszczane w Studiach Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta). To archaiczny przepis, który pozostał z czasów obrony miast przed wspomnianymi blaszakami, a niestety wciąż jest wykorzystywany do blokowania czy opóźniania niewygodnych dla miejscowych przedsiębiorców inwestycji. Niestety, przeświadczenie o ochronie interesów lokalnych właścicieli firm jest oparte na złych przesłankach i w praktyce obraca się przeciwko nim, a na pewno jest niekorzystne dla mieszkańców jako konsumentów. Plany zagospodarowania przestrzennego powinny określać tylko najważniejsze parametry inwestycji, co umożliwiłoby realizację opłacalnych ekonomicznie obiektów. Zbyt szczegółowe zapisy powodują, że zamiast budować tanio i dobrze, buduje się drogo i nieadekwatnie do potrzeb lokalnego rynku. Droższe galerie oznaczają też wyższe czynsze, które są blokadą np. dla wielu lokalnych przedsiębiorców, którzy mogliby na korzystniejszych ekonomicznie warunkach prowadzić tam swoją działalność.

Z takim właśnie problemem spółka Dekada Realty spotkała się, przygotowując inwestycję w Nysie
Od ponad dwóch lat zabiegamy o zmianę Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla działki w centrum miasta, na której chcielibyśmy zbudować nowoczesną galerię handlową, z parkingiem na 350 miejsc oraz ofertą modowo – usługowo – rozrywkową, jakiej w Nysie brakuje. Niestety władze samorządowe do tej pory nie podjęły korzystnej dla nas decyzji, powołując się właśnie na zapis o WOH, chroniąc w ten sposób lokalnych przedsiębiorców (właścicieli lokali, którzy obawiają się o spadek czynszów w mieście). Duża część radnych ma już świadomość, że nie reprezentuje w ten sposób oczekiwań mieszkańców (w badaniu TNS Polska prawie 80 % mieszkańców Nysy opowiedziało się jednoznacznie za budową galerii), i że w nadchodzących wyborach będzie okazja do rozliczenia ich działalności. Chciałbym, aby nasz przypadek stał się przyczynkiem do szerszej dyskusji wśród inwestorów, zakończonej być może wspólną inicjatywą ustawodawczą. Nie ma obecnie żadnego uzasadnienia dla ograniczania inwestycji w nowoczesne centra handlowe, stosując limit 2 tys. mkw. powierzchni. Aby przywrócić inwestorom możliwość podejmowania racjonalnych decyzji o wyborze lokalizacji i rozmiaru obiektu handlowego oraz zapewnić powrót klientów do historycznych centrów miast, trzeba jak najszybciej zlikwidować przepis o WOH.

Prezes spółki Dekada Realty będzie uczestnikiem Shopping Center Forum 2014. Swoje projekty zaprezentuje przy stoisku 4.8