Edyta Potera, dyrektor w Dziale Najmu Powierzchni Handlowych, JLL
Edyta Potera, dyrektor w Dziale Najmu Powierzchni Handlowych, JLL

O potencjale rozwoju rynku powierzchni handlowych w aglomeracji warszawskiej redakcja Retailnet.pl rozmawia Edytą Poterą, Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Handlowych w Polsce, JLL

Do końca 2016 roku aglomeracja warszawska może wzbogacić się o 200 000 mkw. nowej powierzchni handlowej. Czy znacząco zwiększy to rynek powierzchni handlowej w aglomeracji warszawskiej?

To oznacza, że nasycenie powierzchnią najmu w centrach handlowych wzrośnie z 438 mkw. do 517 mkw. na 1000 mieszkańców. Co ciekawe, nawet wtedy będzie to mniej niż wynosi wskaźnik nasycenia w tym momencie w aglomeracji poznańskiej czy wrocławskiej.

Wielu ekspertów podkreśla, że mimo relatywnie dużej podaży Warszawa jest nadal jednym z mniej nasyconych rynków. Ile zatem może jeszcze powstać nowej powierzchni handlowej w Warszawie?

Należy patrzeć na to zagadnienie pod kątem nasycenia powierzchnią, nowych lokalizacji i tempa rozwoju miasta i jego okolic. Z analiz JLL wynika, że aglomeracja warszawska jest nadal jednym z mniej nasyconych rynków w porównaniu do pozostałych 8 aglomeracji. W aglomeracji warszawskiej nadal są tzw. handlowe białe plamy, czyli najczęściej dynamicznie rozwijające się osiedla mieszkaniowe, których oferta handlowa, usługowa czy rozrywkowa nie odpowiada potrzebom mieszkańców i nie rozwija się proporcjonalnie do przyrostu ludności na danym obszarze. W tych miejscach np. na Białołęce i Wilanowie jest miejsce na spektakularne projekty handlowe. Co więcej, nawet po powstaniu takich inwestycji i stopniowym zagospodarowywaniu nisz nadal będzie w stolicy zapotrzebowanie na małe centra typu convenience.

Ponadto, stolica ma najwyższy w Polsce poziom siły nabywczej oraz jest jedną z najważniejszych w kraju destynacji turystycznych i kierunkiem podróży biznesowych. Tak duży przepływ ludności również generuje zapotrzebowanie na nowoczesny handel i sprzyja szczególnie rozwojowi handlu ulicznego.

Na dojrzałych rynkach handlowych Europy Zachodniej nowe centra handlowe powstają względnie rzadko, zamiast tego prowadzi się rekomercjalizację, remodelling i rozbudowę już istniejących obiektów, udoskonala się też ofertę ulic handlowych. Rynek polski jest obecnie na etapie dojrzewania. Pewnym sygnałem tego, że rynek przestaje absorbować powierzchnię handlową może być w przyszłości wzrost pustostanów po uruchomieniu kolejnej inwestycji i pogarszająca się kondycja innych centrów handlowych.

Jednak nie wszystkie lokalizacje okazują się szczęśliwe dla obiektów handlowych i generują odpowiedni footfall. Dlaczego tak się dzieje?

Specyfika rynku nieruchomości handlowych polega na tym, że nowa galeria potrzebuje 2-3 lat, aby wchłonął ją rynek. To czas, kiedy obiekt wpasowuje się w otoczenie, pozwala najemcom osiągnąć zamierzony poziom przychodów, buduje bazę lojalnych klientów, a nie tylko przyciąga odbiorców na zasadzie efektu nowości. Z naszych obserwacji wynika, że proces „wchłaniania” się centrum handlowego jest dłuższy niż jeszcze kilka lat temu. Bardziej złożona sytuacja występuje w przypadku obiektów starszych, które – wraz z pojawianiem się nowych projektów konkurencyjnych – będą w większym stopniu narażone na utratę klientów jeśli ich właściciele nie wdrożą odpowiednich strategii przeciwdziałania przestarzałości technologicznej i funkcjonalnej, takich jak przebudowa, powiększenie, odnowienie czy rekomercjalizacja, mających na celu dostosowanie obiektu do zmian w jego otoczeniu oraz trendów rynkowych.

Zarówno globalny kryzys gospodarczy, jak i rosnąca konkurencja na rynku sprawiły, że deweloperzy bardzo ostrożnie podejmują dziś decyzję o uruchomieniu nowych projektów. Każdy nowy projekt poprzedza wnikliwa, wieloaspektowa analiza potencjalnej lokalizacji. W trakcie jej przeprowadzania sprawdza się takie czynniki jak m.in. nasycenie powierzchnią handlową w danym mieście, poziom bezrobocia, grupę docelową, w tym siłę nabywczą mieszkańców, jak również wiek czy nawyki zakupowe, konkurencyjne obiekty – istniejące i planowane, dostępność ciekawych działek inwestycyjnych zapewniających odpowiednią ekspozycję etc. Sprawdza się też zainteresowanie ewentualnych najemców i ich gotowość do uruchomienia swoich sklepów w analizowanej lokalizacji.

Obecnie kilku deweloperów centrów handlowych (np. GTC, Ghelamco) planuje budować centra handlowe w Warszawie. Czy ich projekty znacząco zwiększą liczbę nowej powierzchni handlowej?

Same flagowe inwestycje GTC czyli Galeria Północna na Białołęce i Galeria Wilanów to odpowiednio 64 000 mkw. i 76 000 mkw. powierzchni najmu. 140 000 mkw. powierzchni handlowej w dwóch najbardziej dynamicznie rozwijających się dzielnicach mieszkaniowych wypełni niszę na tych rynkach i zapotrzebowanie na duże projekty o kompleksowej ofercie, również gastronomicznej czy rozrywkowej. Z kolei projekty Ghelamco mają zupełnie inną specyfikę, to mniejsza centra uzupełniające ofertę centrów wielkopowierzchniowych, czyli obiekty komplementarne. Na oba rodzaje inwestycji widzimy dziś zapotrzebowanie na stołecznym rynku handlowym.

Które dzielnice Warszawy potrzebują jeszcze lokalizacji handlowych?

Największe zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię handlową występuje w pobliżu dynamicznie rozwijających się osiedli mieszkaniowych, czyli w Wilanowie i na Białołęce. Nowe projekty mogą również odnieść sukces w miastach satelickich Warszawy.

W sytuacji, kiedy pojawiają się na rynku nowe projekty handlowe, a w tych istniejących prowadzi się procesy rekomercjalizacji, rozbudowy czy przebudowy, czyli kiedy rynek staje się bardziej konkurencyjny, deweloperzy muszą zadbać o to, aby ich inwestycje wyróżniały się na tle konkurencji. Centrum może charakteryzować się unikalną ofertą np. pozyskaniem nowych marek na polskim rynku. Tu przewagę mają centra wiodące na rynku warszawskim, takie jak Arkadia, Złote Tarasy czy Galeria Mokotów, które nieustająco znajdują się w kręgu zainteresowania najemców oraz nowo powstające galerie handlowe takie jak Galeria Wilanów czy Galeria Północna, jako że są bardziej elastyczne i mogą zapewnić danej sieci wymaganą powierzchnię (zwłaszcza w przypadku najemców wielkopowierzchniowych). Wyróżnikiem może być również właściwie skonstruowana oferta gastronomiczna, która nabiera coraz większego znaczenia, a najemcy z tego segmentu coraz częściej postrzegani są jako kotwice, szczególnie w wiodących centrach w największych polskich miastach. Podobnie jest z ofertą rozrywkową, jako że w tym obszarze Polska ma jeszcze sporo do nadrobienia względem rynków zachodnioeuropejskich. Brakuje u nas szeregu marek z segmentu rozrywkowego, takich jak m.in. Kidzania czy Merlin. Innym wyróżnikiem centrów handlowych są nowe technologie i aplikacje cyfrowe ułatwiające dokonywanie zakupów.

Obecnie najemcy znowu są zainteresowani lokalizacjami przy głównych ulicach warszawy. Co zwiększa ich zainteresowanie?

Obserwujemy utrzymujące się zainteresowanie marek polskich i międzynarodowych powierzchniami przy głównych ulicach handlowych w Warszawie, czyli Nowym Świecie, Chmielnej, Marszałkowskiej, Alejach Jerozolimskich, Placu Trzech Krzyży i Mokotowskiej. Wynika to m.in. z polityki korporacyjnej luksusowych marek zagranicznych, realizowanej dotychczas głównie na ich rodzimych rynkach we Włoszech, Francji czy Niemczech, zgodnie z którą stworzenie flagowego salonu w dobrze widocznej, prestiżowej lokalizacji jest elementem strategii rozwoju sieci. Z drugiej strony, ekspansji marek sprzyjają realizowane przez miasto projekty rewitalizacji przestrzeni publicznych. Obserwujemy też zwiększony popyt wśród popularnych marek ze średniej półki, poszukujących lokalizacji ulicznych na sklepy flagowe. Uruchomienie sklepu przy ulicy handlowej nie stanowi konkurencji dla lokalu w centrum handlowym, ale jego dopełnienie, dodatkowy kanał sprzedaży, a zarazem możliwość dotarcia do nowych grup klientów. Zwłaszcza w Warszawie ta grupa docelowa jest szczególnie liczna, ze względu na to, że stolica jest popularną destynacją turystyczną i biznesową.

Niektórzy mówią, że dużym problemem dla najemców, którzy chcą otworzyć sklep w kamienicy (przy ulicy) jest w dalszym ciągu nieuregulowanie kwestii prawnych w zakresie własności nieruchomości. Czy również uważa Pani to za problem?

Niejasna sytuacja własnościowa nieruchomości jest istotnym problemem oraz barierą spowalniającą rozwój ulic handlowych. Co więcej, brakuje spójnej wizji rozwoju ulic handlowych i właściwego doboru najemców tak, aby tworzyć spójną i komplementarną ofertę. Dodatkowo w przypadku lokali należących do miasta, konieczność stawania do czasochłonnego przetargu stanowi kolejne utrudnienie.

W Warszawie stawki czynszowe za lokale kategorii “prime” – butiki ok. 100 mkw. z ofertą „moda i dodatki”, ulokowane w najlepszych centrach handlowych wynoszą od 85 do 100 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Jednak w niektórych lokalizacjach, stawki przekraczają 100 euro za mkw., a najemcy stoją w kolejce żeby wejść do tego centrum handlowego. Co determinuje najemców do płacenia takich czynszów?

Do centrów w Warszawie, w których stawki najmu są najwyższe, a mimo to sieci handlowe skłonne są ponieść takie koszty, a także czekać na wygaśnięcie poprzednich umów najmu należą Arkadia, Złote Tarasy i Galeria Mokotów. Arkadia jest jednym z najlepszych centrów handlowych w całej Polsce, odwiedzanym przez ponad 20 milionów klientów w skali roku, z kolei w Galerii Mokotów koszyk zakupów jest wyższy.

Najlepsze centra handlowe na mapie Polski cechuje bardzo mocna ugruntowana pozycja, wyróżniająca się, kompleksowa, ale także na bieżąco udoskonalana oferta.

Również poza Warszawą funkcjonują centra handlowe, które cieszą się nieustającym zainteresowaniem najemców gotowych płacić wyższe stawki niż w innych obiektach w danym mieście. Do galerii tych zaliczamy m.in. Stary Browar w Poznaniu, Galerię Dominikańską we Wrocławiu, Galerię Krakowską w Krakowie, Manufakturę w Łodzi, Galerię Bałtycką w Gdańsku czy Galaxy i Kaskadę w Szczecinie.